樓市掉頭向上！

全國(guó)第一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市，不是北上廣深，而是大灣區(qū)香港。

早前，香港公布最新數(shù)據(jù)，2025年全年住宅買賣注冊(cè)量接近6.3萬(wàn)宗，總金額約5200億港元，同比增幅分別為18.3%、14.4%。

無(wú)論成交量，還是金額均創(chuàng)下自2021年以來(lái)新高。

香港樓市教父施永青表示：香港樓市要連漲6年，漲幅85%。

就連一向謹(jǐn)慎的摩根士丹利也預(yù)測(cè)，今年香港房?jī)r(jià)還得漲10%以上。

香港樓市出現(xiàn)積極回暖的明確信號(hào)，很多朋友仿佛看到了希望：

樓市這把火會(huì)不會(huì)燒到內(nèi)地？同在大灣區(qū)，廣州何時(shí)才能跟上呢？

01.

香港樓市爆火

灣區(qū)破壁功不可沒(méi)

香港這番回暖，政策松綁是關(guān)鍵起點(diǎn)。

2024年2月，香港果斷取消了實(shí)行多年的額外印花稅、買家印花稅等樓市“辣招”，大幅降低了交易成本與入市門檻。

去年，隨著國(guó)際利率環(huán)境變化，香港銀行下調(diào)按揭利率至3%以下。對(duì)于投資者而言，租金回報(bào)率更具吸引力。

不過(guò)，往深層來(lái)看，香港樓市火爆的本質(zhì)，是粵港澳大灣區(qū)一體化發(fā)展進(jìn)入深水區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年內(nèi)地買家在香港一二手住宅市場(chǎng)的注冊(cè)量涉及金額均創(chuàng)歷史新高。

香港每賣出4套住宅就有1套被內(nèi)地買家購(gòu)入。

不少樓盤內(nèi)地買家甚至占比超過(guò)5成。

資本巨頭也在加碼香港，2025年，阿里巴巴與京東兩大內(nèi)地科技巨頭，接連購(gòu)入銅鑼灣和中環(huán)核心寫字樓。

美團(tuán)、小米、京東、小紅書也紛紛入駐香港，帶來(lái)許多高凈值人士的居住配置需求。

香港正在享受一輪史無(wú)前例的灣區(qū)破壁紅利。

02.

廣州出現(xiàn)小陽(yáng)春苗頭

現(xiàn)在的大灣區(qū)是超級(jí)都市圈，全運(yùn)會(huì)過(guò)后，更是加速了大灣區(qū)一體化發(fā)展。

香港吃到了紅利，按照板塊輪動(dòng)的歷史經(jīng)驗(yàn)，下一個(gè)輪到的，會(huì)不會(huì)是同為灣區(qū)核心城市的廣州呢？

可能有不少朋友已經(jīng)敏銳發(fā)現(xiàn)，開年以來(lái)，廣州樓市有板塊出現(xiàn)小陽(yáng)春的苗頭。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)，珠城二手率先開始漲價(jià)。

廣粵尊府有房源漲價(jià)150萬(wàn)，保利心語(yǔ)漲價(jià)20萬(wàn)，中海璟暉華庭漲價(jià)102萬(wàn).......

整個(gè)板塊1月份成交83套二手房，同比上漲90%。

金融城也在蠢蠢欲動(dòng)，網(wǎng)紅盤蘭亭盛薈，短短一個(gè)月時(shí)間賣出20套左右，幾乎趕上了去年一年的量；美林湖畔業(yè)主臨時(shí)反價(jià)20萬(wàn)。

蘭亭盛薈

天河北單月去化漲超3倍；天河公園板塊成交環(huán)比猛漲60%；廣鋼新城1月賣出40套，連續(xù)半年摸高。

更能反映市場(chǎng)真實(shí)狀況的二手市場(chǎng)，在剛剛過(guò)去的1月，廣州賣了8881套二手房，環(huán)比漲1%。

從表相看，廣州樓市似乎正以加速度復(fù)蘇

03.

今年將會(huì)是廣州樓市

微復(fù)蘇的一年

行情持續(xù)發(fā)酵，淘房君卻認(rèn)為，不要走極端。

今年廣州樓市，將會(huì)是微復(fù)蘇的一年。

何為微復(fù)蘇？

通俗來(lái)說(shuō)就是，回暖至上，巔峰未滿。

首先錢袋子已經(jīng)打開，金融資產(chǎn)都在回血，但是落到房地產(chǎn)領(lǐng)域，也就是每個(gè)月社融家庭部門的新增信貸規(guī)模，廣州這個(gè)數(shù)據(jù)并沒(méi)有大幅度增長(zhǎng)，這個(gè)時(shí)候談巔峰，為時(shí)尚早。

其次廣州行情啟動(dòng)，一般始于豪宅，續(xù)于改善，最終將落于剛需。

匯悅臺(tái)

目前走到第二步，大規(guī)模的改善需求是有的，但受限于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，并沒(méi)有大規(guī)模剛需需求為支持，要走到第三步，會(huì)缺乏抗鼎續(xù)航能力。

表現(xiàn)為大家在消費(fèi)端都調(diào)整為防御狀態(tài)，減少消費(fèi)和軟肋支出，增加儲(chǔ)蓄，讓大家再貿(mào)然背上30年房貸，這些沒(méi)那么容易了。

最后也是最重要的，廣州樓市追求的是穩(wěn)，一條由供需平衡、價(jià)格博弈、經(jīng)濟(jì)回暖等多維度決定的平緩曲線。

所以它不會(huì)簡(jiǎn)單復(fù)制香港由外部資本推動(dòng)的U型反彈。

一般而言，量在價(jià)先，每個(gè)樓市周期都會(huì)經(jīng)歷：量?jī)r(jià)齊跌-量升價(jià)跌-量?jī)r(jià)齊升3個(gè)階段。

廣州尚未企穩(wěn)第二階段，若想沖刺第三階段，還要依賴宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回暖，居民收入預(yù)期的實(shí)質(zhì)性改善，以及藥效更猛的政策組合拳。