時代輪轉(zhuǎn)下，中國房地產(chǎn)最后一員大將、昔日的“優(yōu)等生”萬科，在連年的大額虧損中，已經(jīng)快速讓各界對萬科徹底祛魅了，近年來一系列問題和眾多嚴(yán)苛拷問接踵而至。

人們都在問，那個曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)和喜歡做行業(yè)研判和大喊口號的萬科，現(xiàn)在怎么也進(jìn)了行業(yè)變遷的ICU？

大家都在思考，萬科的職業(yè)經(jīng)理人制度、王石和郁亮們，其功過到底該如何評說？

下面做一些分析，欣與各位大咖交流探討。

一個不爭的事實是，2024+2025兩年，萬科已經(jīng)巨虧超1300億元，這還是在深鐵國資全力輸血托舉下的結(jié)果，這確實令人大感意外。

當(dāng)初，要不是充分考慮到萬科在行業(yè)內(nèi)的符號意義，國資也不會那么高調(diào)去接盤萬科，而現(xiàn)在國資或許也在后悔不迭和反思。

比如，一個明顯的佐證是：

被國資委派的辛杰，于2023年10月正式加入萬科董事會，并于2024年1月出任萬科董事會主席，2025年9月中旬據(jù)悉被帶走，10月13日被萬科公告辭職。

僅兩年時間，辛杰就出事了，其中的信號意義還不明顯嗎？

好了，下面再回到本文的主題上來。

萬科，目前不斷跌落和游弋于暴雷的邊緣，不少境內(nèi)債都要想法設(shè)法去獲得債權(quán)人的展期首肯，充分說明萬科那最后一直被掩蓋的體面，就快要崩潰了。

據(jù)媒體統(tǒng)計，近年，深鐵已經(jīng)耗費300多億元給萬科的各類債務(wù)窟窿續(xù)血條保命，但當(dāng)下深鐵也被萬科拉下水而處于虧損狀態(tài)，深鐵放血就萬科的模式，到底能走多遠(yuǎn)，業(yè)內(nèi)都為其捏了一把老汗。

誠然，客觀來看，萬科從神壇跌落到行業(yè)的深水區(qū)，有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展周期轉(zhuǎn)換、外部環(huán)境巨變等現(xiàn)實原因，但在此之外，人的主觀原因也是影響各自發(fā)展軌跡和命運的一大不可或缺的重要核心因素。

這個道理大家都懂，無需多言。

從歷史階段上看，萬科以前的基礎(chǔ)、資源、模式等是行業(yè)的引領(lǐng)者和標(biāo)桿，那為何現(xiàn)在也出了很大和難以寬解的重大問題呢？

難道，這只是產(chǎn)業(yè)趨勢的外部因素所導(dǎo)致的嗎？其答案，不言自明。

另外，為什么當(dāng)今許許多多的同行和觀察者們，都快把萬科當(dāng)成了一個頗有戲劇性的笑話標(biāo)本了呢？

曾經(jīng)萬科引以為傲的“職業(yè)經(jīng)理人制度”，已經(jīng)成為人人喊打的被高管團隊掏空萬科的底層代碼了，核心高管在體外自建利益平臺+用萬科為背書載體+合伙人模式+員工跟投系統(tǒng)等手段，“職業(yè)經(jīng)理人制度”成為萬科高管們暗中獲取私利的最好的保護(hù)傘和隱身金鐘罩。

最后一個問題：

萬科變成現(xiàn)在這么悲催的狀態(tài)，到底跟郁亮有什么關(guān)系呢？

對此，目前業(yè)內(nèi)基本已經(jīng)達(dá)成共識，普遍認(rèn)為郁亮要負(fù)主要責(zé)任。

據(jù)波哥看商業(yè)（ID：bogeksy）觀察，其原因主要有是：

當(dāng)時2017年王石將萬科交棒給郁亮的時候，郁亮曾經(jīng)在大梅沙的那個主席辦公室向王石表過態(tài)——制度穩(wěn)定、文化傳承、價值不變等，王石才放心掛靴而去。

彼時的萬科，還是一個被行業(yè)矚目、產(chǎn)銷兩旺、資本追捧、業(yè)績位列前茅和有眾多光環(huán)加持的地產(chǎn)界“優(yōu)等生”，可是八年以來，就快把自己的底褲都虧掉了，而急速蛻變?yōu)橐粋€被業(yè)界深度研究和觀察的反面典型案例，其前后境界和差距之大猶如云泥之別。

這個過程中，上面已經(jīng)說了雖然有周期等外部原因，但不能把鍋完全甩給體外因素。

因為，有一點，如果郁亮真的能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打的話，現(xiàn)在也未必會形成如此艱難的不堪局面。

其中，出身財務(wù)的郁亮，在未上位以前據(jù)稱十分嚴(yán)謹(jǐn)和低調(diào)，可等到自己正式出任萬科董事會主席后，雖然在2018年喊出了那句震動全國的“活下去”的口號后，卻并沒有克制和把嚴(yán)謹(jǐn)當(dāng)成自己的核心取舍發(fā)則，反而在爾后的幾年間大肆重金拿地（拿了不少高價地等）、提出了所謂的尋找第二增長曲線，不惜重金大舉進(jìn)入了物流、酒店、冰雪文旅、養(yǎng)豬等不同產(chǎn)業(yè)，把第二增長曲線當(dāng)成了一張大網(wǎng)在到處盡情揮撒，而這些多元化的產(chǎn)業(yè)基本都沒展現(xiàn)出應(yīng)有的開花結(jié)果的業(yè)績，甚至很多時候都不好意思在財務(wù)報表中體現(xiàn)出來。

其中，養(yǎng)豬業(yè)務(wù)曾經(jīng)一度被業(yè)內(nèi)詬病頗多，而淪為行業(yè)笑談。

也即，在郁亮掌權(quán)時，他一反常態(tài)猶如出閘猛虎一般，其激進(jìn)動作比比皆是，業(yè)界一時頗感詫異，也快速將郁亮的個人品牌和名聲推舉到一個鋒芒蓋過王石的高度。

這又是為什么？

這些情況，基本都可以說明，在行業(yè)趨勢快速變化的過程中，郁亮雖然已經(jīng)看到了局勢在收縮的趨勢，但是在實際的運作經(jīng)營上則是兩張皮，說的和做的完全是兩回事。

例如，據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，在2017——2021年，萬科一直在揮舞著高杠桿擴張，這五年間拿地金額7700多億，在2011年——2022年這十二年間總拿地金額中的占比達(dá)到64%，也即在后面的五年之內(nèi)的拿地資金是前面七年的近兩倍，可見，在郁亮執(zhí)掌萬科的前面五年，郁亮是多么的瘋狂。

另外，另一個數(shù)據(jù)也可以來佐證這點——據(jù)業(yè)內(nèi)梳理，2017-2021年這五年間，萬科有息負(fù)債從 2000 億元出頭飆升至 3819 億元，高價拿地、非核心城市布局失誤等問題頻出等等。

固然有時代的驅(qū)動力，但現(xiàn)在來復(fù)盤郁亮的一系列打法，郁亮不可能沒有自己的眾多私心，比如把自己的名聲做大做強等。

因此，總體上觀察郁亮把控萬科的發(fā)展軌跡時，忘記初心+失去謹(jǐn)慎+過度瘋狂+彰顯自我+在作秀和戰(zhàn)略短視中搖擺等，逐步迷失了理性的方向，但是在波哥看商業(yè)（ID：bogeksy）看來，這些軌跡皆是外在的卦象，其實在內(nèi)里的心法，才是真實反映出郁亮個人內(nèi)心中的追逐名利的核心訴求的最本質(zhì)的根源。

何以見得？

畢竟，王石離去后，時時都在看著郁亮怎么搞，如果沒有年年上漲的業(yè)績指標(biāo)，和不能有效維持住萬科的聲望等，王石也不會輕易放過他，此為其焦慮之一；

其次，則是，如果萬科在他的帶領(lǐng)下不斷被別人趕超的話，郁亮的能力和價值也會被行業(yè)指指點點和質(zhì)疑，那么他的地位和基本盤就會守不住和穩(wěn)固不了，因此，會逼迫他拿出快速增長的業(yè)績指標(biāo)和覆蓋更廣闊的多元化產(chǎn)業(yè)賽道，這樣才能快速有效彰顯出他的個人價值和獨到眼光，藉此方能逐步掙脫王石彼時的濃重光環(huán)，特別是后面的多元化投資，更是一舉就超越了王石的過往，將萬科的思維和視野“拓寬”了許多，自此郁亮的身影在行業(yè)內(nèi)愈加高大起來，王石的印記逐步模糊，只剩下萬科創(chuàng)始人的歷史性符號了。

唯此才能有效和快速接過中國房地產(chǎn)行業(yè)第一職業(yè)經(jīng)理人的名號，波哥個人認(rèn)為，這才是郁亮當(dāng)時最真切的想法和需求。

千萬級年薪+體外渠道日進(jìn)斗金等，在物質(zhì)利益上，并非他內(nèi)心的核心訴求，因為，退一步看，即使他繼續(xù)按王石的大劇本按部就班地搞，基本不會出太大問題和紕漏，物質(zhì)利益也不會有大的問題，最多被別人取代而已，這并非其核心焦慮所在。

因此，可以發(fā)現(xiàn)郁亮最急迫的，是想把自己打造成能取代和超越王石的行業(yè)符號而留名史冊吧。

近年來，很多人將郁亮的滑落大多解讀為物質(zhì)利益驅(qū)動下的典型反面案例，如上所述，不甚客觀。

或許大家都未能真切分析出郁亮內(nèi)心里面的首要的達(dá)成頂級的自我實現(xiàn)的需求，而在表中層進(jìn)行了一定角度的解剖，感覺不太盡然。

為什么，郁亮一直在加杠杠，即使在恒大暴雷后，也沒有大規(guī)模快速收縮，難道僅僅是他沒有感受行業(yè)下行的嚴(yán)重寒氣嗎？

為什么，郁亮要不斷重倉多元化和連養(yǎng)豬業(yè)都不放過等，這難道僅僅是分散企業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險和培育其他產(chǎn)業(yè)那么簡單嗎？

為什么，郁亮在被山東煙臺等地合作公司實名舉報后，不敢啟用司法程序去為自己正名，難道只是要保持萬科形象和不擴散行業(yè)風(fēng)險的風(fēng)聲嗎？

現(xiàn)在，回過頭去深度思考和追根朔源，很多問題的細(xì)節(jié)都在不斷浮出水面，給了我們更豐富多元的觀察視角。

在此，一個客觀的規(guī)律是“事在人為”，其本意多指人努力了多半會把事情做好；但，另一個反向的意思是，在分析和推導(dǎo)問題時，“事在人為”就有了另一層含義——其實這四個字也如實指出所有的事都是人在做和干出來的，把人的起心動念對事物的重大影響支出來了。

那么，對萬科的困境而言，萬科當(dāng)下的悲劇，是郁亮等人弄出來的，就清楚起來了。

無論在哪個角度，這兩個思維視角的背后本質(zhì)都強調(diào)了人的本底想法，才是推動事情變化的根本性動力之一。

有鑒于此，郁亮在短短八年之內(nèi)，將萬科經(jīng)營為一個高速肥胖追頂、又快速跌落懸崖和深淵的行業(yè)歷史性故事和典型樣本，說一千道一萬，都離不開郁亮本人及其核心團伙們的精心謀劃，和窮盡一切去攀援名利的本心的強大內(nèi)驅(qū)力的瘋狂牽引。

這一點，大家不可否認(rèn)吧。

最后，波哥想說的是：

唯有盡量剝除迷霧、透過紛繁現(xiàn)象，直達(dá)本底，我們才能真正看懂其中的內(nèi)在變化，不然就可能很容易走入某些羊腸小道或充滿瘴氣的區(qū)域中，而難以看透郁亮們制造出來的布滿鮮花的且必然會朽爛的底褲。

不識廬山真面目，只緣身在此山中，在看待郁亮的事件上，各有角度和結(jié)果，不必強求一致，畢竟百花齊放才能滿園春。

一家之言，僅供參考。