時代輪轉下，中國房地產最后一員大將、昔日的“優等生”萬科，在連年的大額虧損中，已經快速讓各界對萬科徹底祛魅了，近年來一系列問題和眾多嚴苛拷問接踵而至。

人們都在問，那個曾經意氣風發和喜歡做行業研判和大喊口號的萬科，現在怎么也進了行業變遷的ICU？

大家都在思考，萬科的職業經理人制度、王石和郁亮們，其功過到底該如何評說？

下面做一些分析，欣與各位大咖交流探討。

一個不爭的事實是，2024+2025兩年，萬科已經巨虧超1300億元，這還是在深鐵國資全力輸血托舉下的結果，這確實令人大感意外。

當初，要不是充分考慮到萬科在行業內的符號意義，國資也不會那么高調去接盤萬科，而現在國資或許也在后悔不迭和反思。

比如，一個明顯的佐證是：

被國資委派的辛杰，于2023年10月正式加入萬科董事會，并于2024年1月出任萬科董事會主席，2025年9月中旬據悉被帶走，10月13日被萬科公告辭職。

僅兩年時間，辛杰就出事了，其中的信號意義還不明顯嗎？

好了，下面再回到本文的主題上來。

萬科，目前不斷跌落和游弋于暴雷的邊緣，不少境內債都要想法設法去獲得債權人的展期首肯，充分說明萬科那最后一直被掩蓋的體面，就快要崩潰了。

據媒體統計，近年，深鐵已經耗費300多億元給萬科的各類債務窟窿續血條保命，但當下深鐵也被萬科拉下水而處于虧損狀態，深鐵放血就萬科的模式，到底能走多遠，業內都為其捏了一把老汗。

誠然，客觀來看，萬科從神壇跌落到行業的深水區，有產業經濟發展周期轉換、外部環境巨變等現實原因，但在此之外，人的主觀原因也是影響各自發展軌跡和命運的一大不可或缺的重要核心因素。

這個道理大家都懂，無需多言。

從歷史階段上看，萬科以前的基礎、資源、模式等是行業的引領者和標桿，那為何現在也出了很大和難以寬解的重大問題呢？

難道，這只是產業趨勢的外部因素所導致的嗎？其答案，不言自明。

另外，為什么當今許許多多的同行和觀察者們，都快把萬科當成了一個頗有戲劇性的笑話標本了呢？

曾經萬科引以為傲的“職業經理人制度”，已經成為人人喊打的被高管團隊掏空萬科的底層代碼了，核心高管在體外自建利益平臺+用萬科為背書載體+合伙人模式+員工跟投系統等手段，“職業經理人制度”成為萬科高管們暗中獲取私利的最好的保護傘和隱身金鐘罩。

最后一個問題：

萬科變成現在這么悲催的狀態，到底跟郁亮有什么關系呢？

對此，目前業內基本已經達成共識，普遍認為郁亮要負主要責任。

據波哥看商業（ID：bogeksy）觀察，其原因主要有是：

當時2017年王石將萬科交棒給郁亮的時候，郁亮曾經在大梅沙的那個主席辦公室向王石表過態——制度穩定、文化傳承、價值不變等，王石才放心掛靴而去。

彼時的萬科，還是一個被行業矚目、產銷兩旺、資本追捧、業績位列前茅和有眾多光環加持的地產界“優等生”，可是八年以來，就快把自己的底褲都虧掉了，而急速蛻變為一個被業界深度研究和觀察的反面典型案例，其前后境界和差距之大猶如云泥之別。

這個過程中，上面已經說了雖然有周期等外部原因，但不能把鍋完全甩給體外因素。

因為，有一點，如果郁亮真的能夠穩扎穩打的話，現在也未必會形成如此艱難的不堪局面。

其中，出身財務的郁亮，在未上位以前據稱十分嚴謹和低調，可等到自己正式出任萬科董事會主席后，雖然在2018年喊出了那句震動全國的“活下去”的口號后，卻并沒有克制和把嚴謹當成自己的核心取舍發則，反而在爾后的幾年間大肆重金拿地（拿了不少高價地等）、提出了所謂的尋找第二增長曲線，不惜重金大舉進入了物流、酒店、冰雪文旅、養豬等不同產業，把第二增長曲線當成了一張大網在到處盡情揮撒，而這些多元化的產業基本都沒展現出應有的開花結果的業績，甚至很多時候都不好意思在財務報表中體現出來。

其中，養豬業務曾經一度被業內詬病頗多，而淪為行業笑談。

也即，在郁亮掌權時，他一反常態猶如出閘猛虎一般，其激進動作比比皆是，業界一時頗感詫異，也快速將郁亮的個人品牌和名聲推舉到一個鋒芒蓋過王石的高度。

這又是為什么？

這些情況，基本都可以說明，在行業趨勢快速變化的過程中，郁亮雖然已經看到了局勢在收縮的趨勢，但是在實際的運作經營上則是兩張皮，說的和做的完全是兩回事。

例如，據業內統計，在2017——2021年，萬科一直在揮舞著高杠桿擴張，這五年間拿地金額7700多億，在2011年——2022年這十二年間總拿地金額中的占比達到64%，也即在后面的五年之內的拿地資金是前面七年的近兩倍，可見，在郁亮執掌萬科的前面五年，郁亮是多么的瘋狂。

另外，另一個數據也可以來佐證這點——據業內梳理，2017-2021年這五年間，萬科有息負債從 2000 億元出頭飆升至 3819 億元，高價拿地、非核心城市布局失誤等問題頻出等等。

固然有時代的驅動力，但現在來復盤郁亮的一系列打法，郁亮不可能沒有自己的眾多私心，比如把自己的名聲做大做強等。

因此，總體上觀察郁亮把控萬科的發展軌跡時，忘記初心+失去謹慎+過度瘋狂+彰顯自我+在作秀和戰略短視中搖擺等，逐步迷失了理性的方向，但是在波哥看商業（ID：bogeksy）看來，這些軌跡皆是外在的卦象，其實在內里的心法，才是真實反映出郁亮個人內心中的追逐名利的核心訴求的最本質的根源。

何以見得？

畢竟，王石離去后，時時都在看著郁亮怎么搞，如果沒有年年上漲的業績指標，和不能有效維持住萬科的聲望等，王石也不會輕易放過他，此為其焦慮之一；

其次，則是，如果萬科在他的帶領下不斷被別人趕超的話，郁亮的能力和價值也會被行業指指點點和質疑，那么他的地位和基本盤就會守不住和穩固不了，因此，會逼迫他拿出快速增長的業績指標和覆蓋更廣闊的多元化產業賽道，這樣才能快速有效彰顯出他的個人價值和獨到眼光，藉此方能逐步掙脫王石彼時的濃重光環，特別是后面的多元化投資，更是一舉就超越了王石的過往，將萬科的思維和視野“拓寬”了許多，自此郁亮的身影在行業內愈加高大起來，王石的印記逐步模糊，只剩下萬科創始人的歷史性符號了。

唯此才能有效和快速接過中國房地產行業第一職業經理人的名號，波哥個人認為，這才是郁亮當時最真切的想法和需求。

千萬級年薪+體外渠道日進斗金等，在物質利益上，并非他內心的核心訴求，因為，退一步看，即使他繼續按王石的大劇本按部就班地搞，基本不會出太大問題和紕漏，物質利益也不會有大的問題，最多被別人取代而已，這并非其核心焦慮所在。

因此，可以發現郁亮最急迫的，是想把自己打造成能取代和超越王石的行業符號而留名史冊吧。

近年來，很多人將郁亮的滑落大多解讀為物質利益驅動下的典型反面案例，如上所述，不甚客觀。

或許大家都未能真切分析出郁亮內心里面的首要的達成頂級的自我實現的需求，而在表中層進行了一定角度的解剖，感覺不太盡然。

為什么，郁亮一直在加杠杠，即使在恒大暴雷后，也沒有大規模快速收縮，難道僅僅是他沒有感受行業下行的嚴重寒氣嗎？

為什么，郁亮要不斷重倉多元化和連養豬業都不放過等，這難道僅僅是分散企業產業經營的風險和培育其他產業那么簡單嗎？

為什么，郁亮在被山東煙臺等地合作公司實名舉報后，不敢啟用司法程序去為自己正名，難道只是要保持萬科形象和不擴散行業風險的風聲嗎？

現在，回過頭去深度思考和追根朔源，很多問題的細節都在不斷浮出水面，給了我們更豐富多元的觀察視角。

在此，一個客觀的規律是“事在人為”，其本意多指人努力了多半會把事情做好；但，另一個反向的意思是，在分析和推導問題時，“事在人為”就有了另一層含義——其實這四個字也如實指出所有的事都是人在做和干出來的，把人的起心動念對事物的重大影響支出來了。

那么，對萬科的困境而言，萬科當下的悲劇，是郁亮等人弄出來的，就清楚起來了。

無論在哪個角度，這兩個思維視角的背后本質都強調了人的本底想法，才是推動事情變化的根本性動力之一。

有鑒于此，郁亮在短短八年之內，將萬科經營為一個高速肥胖追頂、又快速跌落懸崖和深淵的行業歷史性故事和典型樣本，說一千道一萬，都離不開郁亮本人及其核心團伙們的精心謀劃，和窮盡一切去攀援名利的本心的強大內驅力的瘋狂牽引。

這一點，大家不可否認吧。

最后，波哥想說的是：

唯有盡量剝除迷霧、透過紛繁現象，直達本底，我們才能真正看懂其中的內在變化，不然就可能很容易走入某些羊腸小道或充滿瘴氣的區域中，而難以看透郁亮們制造出來的布滿鮮花的且必然會朽爛的底褲。

不識廬山真面目，只緣身在此山中，在看待郁亮的事件上，各有角度和結果，不必強求一致，畢竟百花齊放才能滿園春。

一家之言，僅供參考。