泓睿達原創409，本文2600字。

“微訊江蘇”有一則僅僅幾百字，標題為《江蘇省政府召開房地產從業人員座談會，省長主持并講話》的一篇不太顯眼的報道，引起我的注意。

首先，誰和誰開會？省長和房地產一線從業人員開座談會，一線人員，就是那種帶你看過一次房就隔三差五催你下定金，一臺電動車風雨無阻、使命必達的小哥哥小姐姐們。當然，還包括一些房地產項目、中介機構負責人。

其次，聊啥？圍繞項目開發、新房和二手房銷售、市場走勢，研究穩定提振房地產市場政策舉措。

再者，會議咋開的？省長邊聽邊記，不時插話交流、回應訴求。也就是說，這個會議不是單方面的講話、部署，而是有互動環節，既聽房地產從業人員說情況，也接受他們的提問，省長還有問有答回應訴求。

最后，省長說了啥？報道里提了這幾方面。一是要求政府部門動態完善政策，優化服務保障，穩定房地產市場，加快構建房地產發展新模式。二是因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造等盤活利用存量用地。三是推進“人才房票”、住房“以舊換新”等舉措提質增效。四是穩妥推進收購存量商品房，重點用于保障性住房。五是堅持“一區域一策、一類群體一策、一地塊一策、一樓盤一策”，有效激發和保障不同群體住房需求。六是實施住宅品質提升工程和物業服務質量提升行動，有序推動“好房子”建設和“好物業”培育。七是多措并舉激發住房消費，常態化開展房展促銷活動，促進供需精準對接。八是發揮房地產項目“白名單”制度作用，支持房地產企業合理融資需求，推動房地產市場平穩健康發展。

報道內容就這么多，里面一到八點也是我自行切出來的。我認為關鍵詞是“供需精準對接”，改變以往大水漫灌，有兔子沒兔子打一耙再說的低效做法。

找了一下公開報道，省長和房地產一線從業人員座談，這種規格比較罕見。比如2024年陜西省長主持召開房地產企業座談會，聽取華潤置地、綠城、萬科等房企及中介機構代表發言，強調要“控增量、優存量、提質量”。同年河南省長在鄭州調研房地產業并主持召開座談會，聽取房企和金融機構匯報，要求“分類施策、精準施策”。還是同年，貴州省長在貴陽調研房地產業并主持召開金融支持房地產市場座談會，聽取房企和金融機構代表發言。

省長和售樓小哥座談，帶來兩點思考:

第一，高層釋放信號。政府官員高規格與房地產行業負責人座談，一般發生在市場深度調整期或重大政策出臺前后，比如河南，貴州省24年同年同月召開座談會，背景是當年4月底國家召開了會議，定調從22年的保交樓，到23年的增加保障性住房建設，再到24年增加“消化存量房產”的部署，25年建設“好房子”，其更大作用在于向行業釋放信號，穩定市場預期。

2026年開年，南京、蘇州、南通等核心城市的二手房成交量出現環比上漲，部分房地產中介機構感受到帶看量和成交速度的回暖。在我和一些房地產行業負責人交流中，也得到很含蓄的反饋“別的同行沒太了解，但我確實感覺自己正在變暖。”

第二，基層精準對接。對于“一城一策”供需精準對接，需要落實到地級市對房地產開發和房地產銷售行業的引導上。

比如提高銷售人員的提成，政企合作宣傳城市形象進而提高消費者購買欲望，降低二手房地產過戶年限限制和稅費比例，降低購房首付，取消入戶限購，家庭人均限購措施，提高公積金和商業貸款比例，住房公積金異地使用等傳統措施依然要有，但具體到各個城市，江蘇提出要堅持“一區域一策、一類群體一策、一地塊一策、一樓盤一策”，實施更精準的供需對接。

一是精準“投喂”不同人群。

對人才群體推行“人才房票”。針對不同學歷層次給予不同額度購房補貼，直接抵扣房款，吸引人才落戶。

對改善群體深化“以舊換新”。打通舊房評估、處置的堵點，鼓勵“先買新再賣舊”或“異地換新”，舊房評估價可直接抵扣新房首付，降低換房門檻。

對工薪和困難群體優化“保障性住房”供給。上海、江蘇等地啟動國企收購存量商品房投放市場用作保障性住房，不僅能快速去化庫存，為中介提供新的房源渠道，更滿足該類群體基本住房需求，持續增加城市人口。

對非人才、非困難、無房產，有職業但首付能力差的剛就業年輕人群體，提供“共有產權”。無錫探索“共有產權銷售”，一定年限內由個人和企業，或者個人和政府共有房子產權，房產證上個人只有一半產權，等有了積蓄后再贖買另一半。

二是新舊區域分類施策。

大城市和城市中心區重點控增量。嚴控新增土地供應，把重心放在“城市更新”和“城中村改造”上，通過盤活存量用地來優化供給結構。比如常州試點“城中村自主更新”模式，不騰地搞開發，也不改變村民身份，由村主導、政府引進原址翻建，整合出空間完善社區配套。二三線城市和新開發區域重點去庫存。通過“房票安置”和收購存量商品房等方式，直接消化現有庫存，作為保障房投放市場，同時減少新樓盤開發。

三是大力開展春節“返鄉置業”營銷。江蘇、重慶、青島等地房交會密集，利用當前春節返鄉潮，舉辦“馬年置業”房交會，推出特價房源、一口價秒殺、送車位、送家電等重磅優惠，并配套看房直通車服務，精準捕捉返鄉客群。

四是政企聯動補貼。部分三四線城市直接發放購房消費券，或提供人才購房補貼，直接降低購房成本。

五是支持建筑企業轉型。更多參與交通、水利、市政、能源等基礎設施建設。

行業數據顯示，2025年有底薪的經紀人占比提升至41.4%，雖然高底薪比例下降，但基礎收入保障覆蓋面在擴大，以應對市場波動。而當前對從業者的激勵，已從單純的“高傭金”轉向“穩收入、提技能、強信用”。

六是中介機構收入保障與渠道拓寬。隨著“以舊換新”和“國企收儲”政策的推進，中介獲得了新的業務增長點。例如參與舊房評估、協助辦理房票置換、對接保障房房源等，拓寬了收入來源。

七是提升對中介從業者的信用激勵。上海等地推行經紀人“星級信用”體系，將信用等級與“真金白銀”掛鉤，讓誠信從業者獲得實際回報，激勵大家提升服務質量。

八是常態化培訓提升中介能力。上海、江蘇等地構建了房地產中介常態化培訓體系，內容涵蓋最新政策法規、風險防控、城市宣傳、區域公共服務針對性供給等，幫助中介從業人員提升對消費者的專業能力，適應市場新規。

九是增強政務對中介的支撐。把中介服務人員設定為消費者“一攬子”需求的樞紐角色，通過中介人員，不僅可以“一次性”辦房屋過戶手續，還能“一條龍”提供入戶、社保、水電開通、入學申請、社區調檔等以往需要消費者自己跑腿的事項。

十是政企聯合開展團購促銷。珠海等地組織“進企業、進機關、進院校、進社區”的團購活動，為中介提供了精準的批量客源渠道，降低了獲客成本。