大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

2025年下半年到2026年開年，在整個(gè)地產(chǎn)圈似乎都繞不開一個(gè)城市：中國(guó)香港，房地產(chǎn)持續(xù)下跌趨勢(shì)在這座城市已經(jīng)徹底淪為歷史，香港樓市真的太火了。

相比內(nèi)地樓市自2019年以來(lái)的漫長(zhǎng)寒冬，香港的這輪反彈顯得尤為突兀——仿佛只是一個(gè)轉(zhuǎn)身的功夫，那邊的市場(chǎng)已經(jīng)烈火烹油。

前陣子在節(jié)前剛從香港回來(lái)，我專門去看了一圈市場(chǎng)，和本地同行、買家聊了聊，發(fā)現(xiàn)了一些和大家想的不太一樣的東西。

2025年，全中國(guó)的房?jī)r(jià)都在跌。北京跌了5%，上海跌了7%，深圳跌了8%。但香港呢？累計(jì)反彈了2-4%，這是全國(guó)獨(dú)一份。

整個(gè)2025年香港樓市成為了中國(guó)房地產(chǎn)歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，來(lái)的過(guò)于突然也過(guò)于熱鬧，估計(jì)很多人也跟小編一樣，至今仍然處于懵逼狀態(tài)。

嗅覺(jué)最靈敏的資本總是最先行動(dòng)。2025年底，阿里巴巴、京東兩大巨頭在兩個(gè)月內(nèi)豪擲超百億港元，掃貨香港核心區(qū)寫字樓——這不僅是商業(yè)決策，更是對(duì)香港資產(chǎn)投下的兩張巨額信任票。

與此同時(shí)，地產(chǎn)界名人率先行動(dòng)，內(nèi)地高凈值人群與本地剛需客亦同步入場(chǎng)，帶動(dòng)整體成交回暖。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88萬(wàn)宗，二手住宅成交3.58萬(wàn)宗，均創(chuàng)近年峰值。

隨著市場(chǎng)成交的回暖，部分機(jī)構(gòu)對(duì)香港房?jī)r(jià)走勢(shì)也有了積極期盼。12月9日，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)2026年香港樓市將處于反彈初期，全年房?jī)r(jià)漲幅或達(dá)15%。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2026年1月香港一手市場(chǎng)逾億元豪宅成交狂攬26宗，平均每天近1宗，涉資超53億元——不僅比去年12月急升7成，較去年同期更是暴漲7倍，直接創(chuàng)下香港單月豪宅成交宗數(shù)的歷史新高。

一個(gè)最樸素也最直接的疑問(wèn)隨之而來(lái)：香港房?jī)r(jià)已是內(nèi)地一線城市的2.5倍，早已站在“山頂”，憑什么還能往上走？

小編刻意在香港多呆了兩天，去看了看住宅小區(qū)較多的幾個(gè)地區(qū)，特別是晚上，可以很明顯感受到燈火通明，也就是說(shuō)香港的很多房子確實(shí)是有人在居住的。

相對(duì)比香港房?jī)r(jià)高達(dá)15萬(wàn)港資/每平米,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)確實(shí)低到離譜，但是保值與房?jī)r(jià)確實(shí)不能劃上等號(hào)，租售比才是衡量其資產(chǎn)核心價(jià)值關(guān)鍵點(diǎn)。

香港房產(chǎn)，貸款利率掛鉤HIBOR，目前2%多一點(diǎn)，去年最低時(shí)甚至到過(guò)1%以下，租售比普遍3-3.5%。

因此，如果買了房產(chǎn)用來(lái)出租，都是難得一見(jiàn)的“正現(xiàn)金流”資產(chǎn)。這才是香港樓市最底層的金融邏輯。

香港作為全球金融中心，這里人口密度大，租房也成為早期很多打工人首選，因此在早期很多開發(fā)商都把項(xiàng)目改造成公寓出租為主。

2024年香港政府政策來(lái)了180度突變，購(gòu)房環(huán)境變得更加友好，該開發(fā)商決定將樓盤“由租轉(zhuǎn)賣”。

與內(nèi)地一樣，針對(duì)房地產(chǎn)下行，港府推出了一系列“救市”政策，其中最著名的就是“撤辣”。

為打擊炒房，香港曾推出一系列額外印花稅和限制措施，被稱作“辣招”。自2024年2月起，這些措施被全面取消。

“撤辣”之前，內(nèi)地買家若在香港購(gòu)置房產(chǎn)，最高需承擔(dān)30%的額外稅負(fù)，新政之后，直接可以節(jié)約幾百萬(wàn)的開支。

種種因素疊加，不斷減輕購(gòu)房者的入場(chǎng)負(fù)擔(dān)。但對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，最吸引人的是一筆清晰的經(jīng)濟(jì)賬：盡管過(guò)去數(shù)年香港房?jī)r(jià)在下跌，房租卻在不斷上漲，租售比的持續(xù)改善，足以讓房東用租金覆蓋房貸。

其次，金融業(yè)復(fù)蘇也是大環(huán)境，大陸人過(guò)去香港工作求學(xué)的人也越來(lái)越多，也就增加了不少的潛在需求，資產(chǎn)流通也是這一時(shí)期整體香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型基調(diào)。

2022年，香港推出“高才通計(jì)劃”，吸納大量?jī)?nèi)地人才赴港。截至2025年12月中，香港各項(xiàng)人才入境計(jì)劃累計(jì)收到逾57萬(wàn)宗申請(qǐng)，批出近40萬(wàn)宗，其中約26萬(wàn)名人才攜家人抵港。

可以說(shuō)政府推出的“高才通”是這一輪香港樓市崛起的核心功臣，香港一系列的強(qiáng)福利依然對(duì)大陸人有著致命吸引力，特別是江浙滬這一帶的中產(chǎn)。

對(duì)江浙民營(yíng)企業(yè)家而言，香港不僅是資產(chǎn)的“避風(fēng)港”，更是連接內(nèi)地與世界的“中轉(zhuǎn)站”。

而隨著子女赴港求學(xué)成為風(fēng)潮，“以房養(yǎng)學(xué)”的邏輯進(jìn)一步強(qiáng)化了他們的置業(yè)動(dòng)力——一套香港房產(chǎn)，既是資產(chǎn)配置，也是家族保障。

加上現(xiàn)在很多二代子女都也在往香港或海外求學(xué)，在香港有一個(gè)固定資產(chǎn)作為保障，也是這一時(shí)期香港房?jī)r(jià)暴漲的底層原因。

香港樓市持續(xù)火爆，隔壁的大灣區(qū)重鎮(zhèn)深圳會(huì)有影響嗎？這也是很多同行或地產(chǎn)人最為關(guān)注的。

從這兩年港人北上消費(fèi)持續(xù)火熱的趨勢(shì)來(lái)看，深圳核心區(qū)域房?jī)r(jià)在2026年是必漲無(wú)疑，深圳超強(qiáng)產(chǎn)業(yè)地位在大灣區(qū)仍然還是頂流。

產(chǎn)業(yè)+人口+持續(xù)消費(fèi)加持，深圳整體房?jī)r(jià)止跌已經(jīng)不是時(shí)間問(wèn)題，但是回到早期普漲時(shí)代是完全不太可能了，房?jī)r(jià)急速分化成為市場(chǎng)主流。

如果說(shuō)香港的底色是金融與自由港，那么深圳的底氣，則來(lái)自硬核的科技產(chǎn)業(yè)與源源不斷的創(chuàng)新活力。這種“內(nèi)生增長(zhǎng)力”，才是房?jī)r(jià)最穩(wěn)固的基石。

深圳的主力購(gòu)房群體是本地剛需與改善型家庭、來(lái)自全國(guó)的科技創(chuàng)新人才和創(chuàng)業(yè)者，他們的置業(yè)訴求與工作、生活、教育緊密聯(lián)系，很難因香港行情短期走強(qiáng)而改變計(jì)劃。

深圳在本地住房政策上不斷優(yōu)化，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。很顯然，只要是在深圳工作了幾年的朋友，在深圳置業(yè)仍然還是一個(gè)大的參考話題。

深港一體化已經(jīng)喊了很多年，但是在2025年開始才真正有了“熱潮涌動(dòng)”的實(shí)感，每到周末，深圳核心商圈超過(guò)30-40%人流量來(lái)自港人。

另外，“北部都會(huì)區(qū)”等跨境合作項(xiàng)目加速推進(jìn)，繁榮的香港可以為深圳南山、福田等地提供更多產(chǎn)業(yè)協(xié)同與基礎(chǔ)設(shè)施紅利，反映到資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值。

放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，深港樓市的功能定位不同香港承載的是“國(guó)際資產(chǎn)配置平臺(tái)”和“自由港避風(fēng)港”的角色，波動(dòng)更多掛鉤全球資本與美元利率。

深圳則是“全國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新中心”和人口持續(xù)流入的超級(jí)城市，其房?jī)r(jià)支撐來(lái)自于產(chǎn)業(yè)實(shí)力和人口吸引力，這種硬核競(jìng)爭(zhēng)力也是全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的存在。

深港雙城的故事，在國(guó)家戰(zhàn)略的大框架下，是彼此協(xié)奏，共同推動(dòng)大灣區(qū)價(jià)值的不斷擴(kuò)大，“香港房?jī)r(jià)起飛是發(fā)展必然，深圳局部強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇也將不可阻擋”。

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