未來20年，上海樓市最大的變化

　　想看明白房地產，最重要的一件事是：房價由什么決定。

　　往大了說都懂，要看居民收入、通貨膨脹等等。

　　往小了說，各個區域房價每個人理解就不一樣了。

　　有人說要看產業，有人說要看配套，有人說要看規劃。

　　上面這些都有影響，但是都不夠本質。

　　最本質的還是要看人。

　　人是萬物的尺度，看清楚每個區域的居民就看清楚了房價。

　　只看產業，房價是看不對的。

　　過去幾年長寧經濟發展很快，不比徐匯差多少。

　　但是長寧的房價被落下了。

　　差不多的地段，中山公園比徐家匯便宜近2萬。

　　長寧有上海最早的富人區，鎮寧路、古北等等，現在地位明顯下滑（《上海樓市地位下滑最嚴重的區》）。

　　這是因為長寧的主力買家不行了。

　　上世紀80年代，長寧房價高高在上，是因為抓住了最有錢的一群人：外籍和華僑。

　　當時長寧是上海涉外氛圍最濃厚的地方，外資企業都在虹橋開發區，外國人都在古北。

　　外國人用的配套，耀中國際學校、日本人學校、和睦家醫院都在長寧。

　　長寧有第一個涉外經濟開發區，第一個純涉外居住區，第一個涉外居委會，近三十家駐滬領事館。

　　當時外國人就是高收入代名詞，上海工人工資幾百塊時，外企白領月入過萬。

　　國內、國外兩個收入體系，自然就有兩個房價體系、兩個房租體系。

　　同樣是兩房，1995年黃浦品質商品房只能租三四千人民幣，古北要兩三千美元。

　　當時的上海樓市就這樣兩極化。

　　進入新世紀，尤其是加入WTO后我們快速發展，跟外國人的差距迅速縮小。

　　上海房價連續翻倍，上海本地人財富不斷膨脹。

　　外地精英不斷涌入上海，在上海樓市也有了話語權。

　　金融、航運、房地產、互聯網等行業有大量高學歷人才，很多都是外地高考過來的。

　　世紀初上海樓市進入了三分天下：本地人、外國人、外地人。

　　三個群體的人生經歷、生活理念完全不同，對住房要求完全不同。

　　聯洋、唐鎮、御橋、莘莊這些本地人看不上的地方，變得看不懂。

　　其實很正常，社會本來就很割裂，沒必要看懂別人。

　　拉布布火了，有人說免費送我都不要，不妨礙別人排隊購買。

　　拉布布最終能賣多少錢，要看他們主力受眾，而不是看免費送都不要的網友。

　　房價也一樣。

　　上海哪些房子還要補跌？

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　　御橋、唐鎮能賣多少錢，要看主力買家愿意花多少。

　　主力買家很清晰，就是浦東上班的高學歷家庭，要上班方便、要房齡新、要學校好。

　　張江、陸家嘴、金橋匯集了大量的985碩士、博士，他們對孩子的預期是，最差讀個一本。

　　自己上海交大畢業，總不能眼睜睜的看著孩子上大專。

　　他們卷啊卷的，就卷出了學區 。

　　動遷戶聚集的地方，學校都很普通。

　　父母可能沒什么學歷，完全沒吃到教育紅利，但是動遷分了不少房子，生活水平不比985畢業的差。

　　卷什么教育，你們打工十幾年都賺不到我一套房。

　　長寧的富人區衰退也很簡單，外國人不再高高在上。

　　收入最高的現在是互聯網、金融、人工智能，不是外企白領。

　　拼多多的員工，收入不比聯合利華低。

　　這些外企高管，很多也買不起/租不起上海的豪宅了。

　　很多人說長寧富人區衰退是房齡老，這是因果倒置。

　　如果長寧富人區一個勁的漲，分分鐘給你動遷整出空地建豪宅。

　　徐匯為什么動遷快？徐匯濱江豪宅12萬漲到18萬，動遷能賺錢了。

　　當然還有一個原因，現在長寧涉外氛圍也下滑了。

　　外國人現在沒必要都住長寧，現在全上海都有。

　　很多外國人反而住風貌區了，喜歡下班喝喝咖啡去酒吧，風貌區更適合。

　　由兩極化變為三分天下，長寧的富人區受到重擊。

　　三分天下十幾年，三個人群中外國人衰退最明顯。

　　日韓企業很多都搬回去了。

　　長寧的富人區受到第二次重擊。

　　外地人崛起最明顯。

　　上海火爆的前灘、徐匯濱江、大虹橋，有很多外地精英身影。

　　現在連黃浦的豪宅，也三分之二靠外地精英買了。

　　未來上海樓市的主力買家還會變化，最大的變化就是很多老人退出市場。

　　尤其是本地人。

　　2020年第七次人口普查，上海本地人最多的年齡組是55-74歲。

　　20-24歲的有44萬人，60-64歲的竟然多達150萬人。

　　現在過去5年多，55-75歲這批人來到了60-80歲。

　　目前都在世，人數超過500萬。

　　30年前，他們曾經是樓市主力買家，是三分天下的主角之一。

　　5年后，他們會陸續退出市場。

　　這段話很多人不愛聽，但是上海人的預期壽命就是男性80.26歲、女性84.3歲。

　　20年后，這個見證過上海崛起、在樓市風云一時的群體完全退出舞臺。

　　他們曾經重倉的區域，將有大量房源拋售，至少有200萬套。

　　沒辦法，這個人群未來每年會去世25萬人，高峰能到30萬人。

　　每年拋出來10萬套房子很正常。

　　上海一年二手房才20多萬套交易，這個影響夠大了。

　　這些區域無論是商業配套、公共設施、城市環境、既定的居住氛圍，都是匹配這些老人的。

　　現在活躍的主力買家，大概率不會接盤。

　　更重要的是，市場共識也會發生變化。

　　共識無非是取各個群體最大公約數，群體變了，共識會重新建立。

　　有規劃部門的朋友反應，最近某些地方動遷提速，跟老人減少有關。

　　有些老人有濃厚的故土情結，不想搬遷，現在他們正在減少。

　　往大了說，未來人口結構變了，上海的地段秩序都要變。

　　普通人對地段的理解，基本都是青春期奠定的。

　　青春期上海咋樣，他們腦海中秩序就咋樣。

　　最認可長寧地段的，是70后、80后，他們成長的年代古北就是高貴的代名詞。

　　2020年后出生的，不管是上海人、外地人、外國人，都不會對古北產生那種情結。

　　他們一出生上海就這樣，徐匯濱江是富人區，東外灘是中產社區，周浦是城鄉結合部。

　　這個認知可能會伴隨他們一生。

　　之前環二發過一個視頻，說市區地段變了，很多人留言不認可，說人民廣場是永遠的中心，國際飯店是上海坐標原點。

　　國際飯店被定位坐標原點，是1950年的事情，當時上海建成區80平方公里。

　　現在是2026年，上海建成區近1300平方公里。

　　1950年定的中心，還有意義嗎？

　　都大學畢業十幾年了，工作不如意，跟領導說我很優秀啊，我幼兒園拿過小紅花，你得給我升職加薪。

　　你看看領導搭理你嗎？

　　這個課題非常大，我們會陸續推出相應的區域分析。