2月25日，廣州迎來(lái)馬年首次土拍，上架的是珠江新城最后一塊“寶地”。

經(jīng)過(guò)9小時(shí)、243輪的激烈鏖戰(zhàn)，越秀地產(chǎn)最終以236.0365億元的總價(jià)成功競(jìng)得珠江新城馬場(chǎng)地塊（1期地塊）。

其中，總價(jià)僅次于2009年亞運(yùn)城地塊的255億元（富力+雅居樂(lè)+碧桂園），為廣州史上總價(jià)亞軍；而住宅部分以約85808元/平方米的樓面價(jià)，成為廣州史上單價(jià)地王。

此前的廣州單價(jià)地王為2023年“琶洲·樾｜華樾項(xiàng)目”的75670元/平方米，也有越秀地產(chǎn)的參與，是越秀地產(chǎn)與華發(fā)股份聯(lián)合開發(fā)的地標(biāo)級(jí)藝術(shù)豪宅項(xiàng)目。

此次報(bào)名競(jìng)拍的有8大開發(fā)商，都是國(guó)企甚至央企：

1、廣州當(dāng)?shù)貒?guó)企5家：越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑；

2、注冊(cè)地在廣州的央企1家：保利發(fā)展；

3、注冊(cè)地在廣東其他地區(qū)的央企1家：招商蛇口；

4、其他央企1家：華潤(rùn)置地。

這8大開發(fā)商大多為“地頭蛇”，注冊(cè)地在北京的華潤(rùn)置地也在華南地區(qū)深耕多年。

其中，以越秀地產(chǎn)和保利發(fā)展的實(shí)力最為強(qiáng)勁。

保利發(fā)展是2025年全國(guó)全口徑銷售額冠軍，而越秀地產(chǎn)則是本土一哥。

本次競(jìng)買保證金為?37.29億元?，為186.44億元底價(jià)的20%；無(wú)需繳納現(xiàn)金，可以用金融機(jī)構(gòu)出具的保函替代。

招商蛇口是來(lái)打醬油的，全程沒(méi)有一次出價(jià)；其他幾家廣州本地也是陪太子讀書，最后僅剩越秀地產(chǎn)和保利發(fā)展你爭(zhēng)我奪。

越秀地產(chǎn)有個(gè)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，對(duì)該地塊勢(shì)在必得：

土地使用權(quán)人為廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，該公司第1大股東為廣州越成投資運(yùn)營(yíng)有限公司，持股49.85%。股權(quán)穿透下去為越秀集團(tuán)全資控股，實(shí)控人為廣州市政府。

第2、3大股東為廣州市天河區(qū)政府全資控股的兩家公司，合計(jì)持股31.15%。

第4~6大股東為天河區(qū)石牌街道各個(gè)經(jīng)濟(jì)合作社，以及由這些經(jīng)濟(jì)合作社出資組成的公司，合計(jì)持股19%。

根據(jù)該股權(quán)結(jié)構(gòu)，越秀集團(tuán)可以分享該土地近一半的權(quán)益，因此其關(guān)聯(lián)企業(yè)越秀地產(chǎn)就有了報(bào)價(jià)的底氣。

最終，越秀地產(chǎn)最終以約236億元的總價(jià)成功競(jìng)得，折合樓面價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米。

盡管各方一共243次報(bào)價(jià)，溢價(jià)率卻只有26.6%，因?yàn)槊看渭觾r(jià)僅2000萬(wàn)元。

根據(jù)出讓公告，地塊包含住宅用地、商業(yè)用地、中小學(xué)用地、交通設(shè)施用地和服務(wù)設(shè)施用地。商業(yè)部分要自持，酒店要自營(yíng)，還有9.14萬(wàn)平方米要建成后由石牌村集體按成本價(jià)回購(gòu)。

其中，國(guó)際知名五星級(jí)酒店以及同品牌酒店式公寓計(jì)容建筑面積不低于4.5萬(wàn)平方米，總投資不低于60億元；建成運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)，銷售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元。

扣除以上，可出售住宅的面積約22萬(wàn)平方米，保本成本預(yù)計(jì)突破15萬(wàn)元/平方米?。

周邊的保利玥璽灣均價(jià)為17萬(wàn)元/平方米，最高超過(guò)30萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目住宅最終售價(jià)可能達(dá)到18~20萬(wàn)元/平方米?。

地價(jià)236億+建安+配套+融資成本+自持，越秀地產(chǎn)總投入超450億元。

該地塊一共分兩期拍賣，第2期拍賣時(shí)間未定。

1992年，廣州在該地塊建成跑馬場(chǎng)；1993年開始試行賽馬，在全市設(shè)有103個(gè)場(chǎng)外投注站，深受廣大市民喜愛。不過(guò)由于政策原因，賽馬運(yùn)動(dòng)一直未能解決合法化問(wèn)題，于1999年底停業(yè)。

此后，該地塊建成大量臨時(shí)建筑出租給汽車城、家居、大排檔餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，也有大片空地用作停車場(chǎng)。

2014年，賽馬場(chǎng)汽車城關(guān)閉后，長(zhǎng)期處于低效利用狀態(tài)。

根據(jù)最新規(guī)劃，該地塊將打造超10公頃世界級(jí)城央公園，構(gòu)建“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗(yàn)”一體化的高端商業(yè)體系！