大年初五，北京，零下5℃。

我的發(fā)小李面秦，裹著厚厚的羽絨服，站在海淀區(qū)一個中介門店的玻璃門外。哈著白氣，眼睛死死盯著里面滾動的電子屏幕。

屏幕上的數(shù)字，像打了雞血一樣往上跳動。

手被凍得有些發(fā)抖了，他給我發(fā)來了微信，“瘋了，今天又成交了29套，去年這個時候才8套。”

李面秦今年已經(jīng)38歲了，在北京互聯(lián)網(wǎng)大廠當(dāng)程序員，手里面拽著200多萬元的首付款，看了兩年房了，越看越心涼。

從望京看到回龍觀，從單價8萬看到6.5萬，他總想“再等等，也許還能跌”。

然而這個春節(jié)，他卻有點坐不住了。

中介的朋友圈，樓市V的文章，全都在說，“成交量翻倍”，“小陽春提前”，“錯過再無”。

“兄弟，我是不是該沖了？”他的聲音里還帶著一絲猶豫。

我只能說，焦慮就像北京的霧霾，真是無孔不入。

我沒有立刻回答他，給他一個明確的答案。

因為我知道2023年的春節(jié)，樓市也這么“熱”過來的，結(jié)果就迎來了長達(dá)三年的陰跌。

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上海樓市，迎來了開年的第1波王炸級政策。

當(dāng)然是為了提振信心，因為我們急需這樣的政策，這樣一系列的小政策累積成大政策，讓市場止跌回穩(wěn)。

春節(jié)過后就是小陽春，大家最關(guān)心的也是房地產(chǎn)市場，這個時候如果都不來政策的話，那什么時候來呢？

對于目前的樓市行情，我們借助春節(jié)期間的上海成交量做一個對比，也許就更清楚了。

2026年初一到初六，綠皮實時成交分別為：

3套，12套、17套，25套、23套、29套。

2025年初一到初六，綠皮的實時成交為：

2套， 2套， 2套， 4套， 7套、8套。

不管是2025年還是2026年，單日的成交量都可以用個位數(shù)來形容，多的時候也就兩位數(shù)。

實話實說，成交量并不怎么樣，但是也可以理解，畢竟春節(jié)了。

對于傳統(tǒng)來說，再大的事情，都得先把春節(jié)過了再說。

但是沒有對比就沒有傷害，你會發(fā)現(xiàn)春節(jié)期間搶跑的現(xiàn)象的確很明顯，實時成交相比去年呈現(xiàn)出了幾倍的增長。

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對于這樣的成交量，其實也不用感到意外，就像我剛剛說的，2023年也出現(xiàn)過。

2023年那一波樓市熱度過后，就迎來了長達(dá)3年的陰跌，這些不都還歷歷在目嗎？

2023年春節(jié)疫情剛剛結(jié)束，全面放開。

我記得那個時候大家真的是信心滿滿，因為網(wǎng)絡(luò)上的輿論都說疫情結(jié)束過后，房地產(chǎn)重新回歸支柱產(chǎn)業(yè)。

積壓了那么多年的需求會瞬間爆發(fā)，房價會觸底反彈，暴力拉升。

2023年初四到初六，綠皮實時成交19套，26套、38套。

2026年初四到初六，綠皮實時成交25套，23套，29套。

發(fā)現(xiàn)沒有，基本上處于同一水平線上，如果非要比個高低，也只是略高而已。

所以看完之后，是不是心里面的信心又沒有了，感覺一下子心里面拔涼拔涼的。

因為2023年樓市火熱之后，迎來了長達(dá)三年的下跌趨勢。

現(xiàn)在雖然略高了那么一點點，那么會不會迎來一年或者兩年的陰跌呢？

預(yù)期，市場情緒并不能夠單獨的決定房價走勢，真正能夠決定房價走勢的，可能還是要和基本面做參考。

3

市場的情緒，就像潮水，來得快，去得也快。

縱觀這些年，普通人往往在潮水最兇猛的時候，被卷進(jìn)去。

潮水退去的時候，順帶把他們內(nèi)褲都卷走了。

在一波洗腦之下，普通人最大的幻覺就是“錢印多了，房子肯定漲。”

這個時候里面去冷靜了一下，順帶問了我一個更深的問題，“都說貨幣超發(fā)，錢毛了，你看M2，從2016年的149萬億，漲到現(xiàn)在的340萬億翻了一倍還多！可北京房價怎么才回到2016年？這不說明房價被嚴(yán)重低估了嗎？”

我覺得這是過去10年最流行，也是最害普通人的一個邏輯，我們來舉個例子：

“假如在我國很偏遠(yuǎn)的深山老林，有一個村子，村子里面原來有100個饅頭，對應(yīng)有100塊錢。現(xiàn)在，李四突然想開個養(yǎng)雞場，找村長借了100塊，打了張欠條。村里就有了200塊，但饅頭還是100個，看起來錢（超發(fā)）了，對吧？”

“但李四借這100塊，是用來買飼料，蓋雞舍的。半年后，他的養(yǎng)雞場開始下蛋，他把雞蛋賣掉，賺了120塊，還了村長的100塊本金和10塊錢利息。這個時候村里面的200塊消失了，變回了110塊，但多了很多雞蛋。”

“你看，你是借債創(chuàng)造貨幣的同時，也創(chuàng)造了還債的義務(wù)。而還債靠的是他未來生產(chǎn)的雞蛋（商品），所以這筆錢是有“錨”的，不是憑空印出來的。”

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李面秦開始有點懂了，“你的意思是，大部分新增的貨幣，都是像李四這樣的老百和企業(yè)，一筆一筆借出來的，借來買房，開公司，搞生產(chǎn)？”

沒錯！我調(diào)出數(shù)據(jù)給他參考：

近10年，M2增長191萬億，其中央行直接“印”的基礎(chǔ)貨幣只增加了11萬億，占5.76%。

而企業(yè)和居民貸款增加了168萬億，占88%。

所以你看懂了吧？推動貨幣增長的主力是我們自己，就是我們一個個貸款買房的普通人。

是我們普通人買房時的貸款，是企業(yè)擴大生產(chǎn)時的貸款。

這一筆筆貸款創(chuàng)造的貨幣，理論上都對應(yīng)著未來勞動產(chǎn)出和商品服務(wù)。

貨幣超發(fā)推動房價暴漲，這個流傳了十幾年的故事，從根子上來講，可能就已經(jīng)有些錯了。

他把復(fù)雜的周期現(xiàn)象簡化成了一個簡單的線性結(jié)果。

而我們每一個貸款買房的人，就像是追著蘿卜跑的小白兔。

你去看看，2026年1月份的居民新增人民幣貸款數(shù)據(jù)，只有4565億。

排除疫情期間特殊的2023年，這幾乎是過去10年最低的水平。

這也意味著春節(jié)成交量熱鬧，但“居民再次愿意借錢買房”，這個動力發(fā)動機還沒有真正點火。

房價上漲從來不是貨幣推動的，而是人推動的。

只有在同一時間，普通人決定加杠桿買房，才有可能把房價買上去。

所以，你清楚了嗎？