北京
看來看榜單龍虎榜：
1-2月平層項目榜
冠軍：中建運河玖院
總經理江海洋操盤手劉琨
亞軍：北京潤園
總經理陳海歐操盤手鄔雙喜
季軍：長安華曦府金安
總經理王志寬操盤手康健
恭喜以上諸位印鈔機。
位印鈔機 又給我們帶來哪些啟發？
以下是市場正文，這次主要是先拋出四個問題：
1. 市場什么時候是個底？
2. 市場回暖的信號越來越強了？
3.一二手市場是否越來越割裂了？
4.什么樣的產品才能激活市場？
1.市場什么時候是個底？
為什么能成為印鈔機？首先要有一個市場判斷：
市場什么時候是個底？
這要從開發商、客戶和市場三個角度說一件事，才能說明白。
開發商要覺得現在拿地劃算，就是開發商眼中的底。
正如面包店要有好面粉，才能烤出好面包。好地是房企的信心源頭。
再來說 客戶，客戶 「 想買房，覺得值 」，才是客戶心中的底。
啥叫「 覺得值 」，又分為三個方面：
1.產品是六邊形戰士
看遍所有細節，依然你是最好的產品，才是六邊形戰士。
2.客戶覺得自己占了便宜。
比如層高更高，玄關設計更實用，等等。
就是「看得見的好處」能讓客戶覺得買得值。
3.政策要穩，別滴滴答答。
別今天出一個政策，明天又傳要出新政策，讓客戶沒有安全感。
不能讓客戶產生 「 再等等，說不定更劃算 」 的想法。
總結成公式:市場見底=開發商敢拿地+客戶想買。
說到底就是，產品力+服務力的顆粒度，要足夠細。
只有這樣，市場才能從底部爬起來，否則只靠降房貸利率刺激，市場可能永遠到底不了。
2.市場回暖的信號越來越強了？
上面聊的是出手時機。當前大家最關心的問題是，市場回暖的信號越來越強了。
這是真的嗎？
市場回暖的終極信號要看，不是看豪宅賣了多少，而是看剛需開始主動買房。
因為剛需客群是一群最不敢買房的人。
剛需是市場的底線，如果他們都能買，說明價格真的降到位了，否則他們會繼續等。
來看下數據，今年成交截至目前在500萬以下，占到82.8%，和去年差不多，還不能說底線已經筑牢。
這差不多就是大家常說的老破小。而我們熟悉的新房、次新房還在橫盤。
這中間有一個關鍵環節就是，老破小成交，能讓房東解套。但房東解套后，未必有置換新房的沖動。
而且，老破小賣得好，是因為降價夠狠，砍價到位。
也就是說，置換鏈條還沒有完全被激活。
我一直覺得，救市的主力不是有錢人，而是以前買水起新房，現在湊湊首付就能買得起的那群人。
所以，要看市場是否真回暖，就要看當下幾個馬上上市的純剛需新盤。
3.一二手市場是否越來越割裂了？
目前的體感是，一二手市場的確是割裂的。
本質是產品力和需求不匹配造成的。
比如老破小就是最典型的產品老化，只能靠降價來吸引剛需，從而導致量價背離。
而新房通過四代宅和低容積率，滿足了改善型客戶和塔尖客戶需求，吸引了這部分客群購買力。
這種割裂將在今年更加常態化。
常態化主要有5個方面變化。
1.買得起的人，要買得好
剛需客戶寧可跑遠一點房新房或次新，主要是地鐵房，也不愿意買偏單純靠降價的無配套新房。
2.政策刺激下，越靠近內城環線的新房越受益
政策刺激對遠環線新房沒有效果，除非是產業區。
更加強化了這一觀點，買房背后是買城市優質資源。
3.新房越來越現房化銷售，二手房所見即所得的優勢正在失去。
4.大量積壓的庫存新房，接下來開始搶二手房客源
庫存新房沒有別的選擇，只能降價，去搶買二手房客戶。
庫存新房、次新的降價，會越來越沒有底線。
5.剛需客戶撿漏心理和二手房東割肉
兩者共同推動下，會出現量增價跌現象。在低價新房源去化完成，成交量可能會再次下降。
4.什么樣的產品才能激活市場
沒有賣不出去的房子，只是沒有釋放需求的房子。
這里的需求，不是客研數據里的房子，而是客戶隱性需求的房子。
主要有以下6個方面。
1.空間不是越大越好，而是越懂情緒越好
豪宅客戶對大空間已經免疫了，但是對心理空間的需求提升了。
比如說客廳是什么，客廳又不是什么；廚房是什么，又不是什么？
對于傳統的物理空間理解，越來越開始走心走情緒路線。
2.主衛不是功能性房間，而是個人在家中的唯一精神獨處空間，或者叫精神避難所。
所以，你會看到，圍繞精神避難所的 衛生間，從壓力釋放和精神獨處上設計，思路完全不一樣了。
3.空間要有呼吸感
不是四面寬、五面寬，更不是簡單的大層高，而是要有呼吸感，是光影藝術流動，是在里面日常不壓抑。
4.社區共建計劃
關于入住后的服務，開發商開始在銷售階段，就和準業主討論社區公約和服務內容。
5.會所不再是擺設，而是能用的空間
不是用來炫的，是真正日常化能用的，業商務化的地方，最愿意常去的地方。
6.產品配置，是要解決隱性需求
所謂隱性需求，就是業主說不出來，你一做出來，他就一拍大腿叫好，馬上買單的需求。
不再是堆配置，而是讀懂人心。
藝術、生活方式、審美將是三個主要隱性需求方向。
總結下來，能激活市場的，只能是有溫度的產品，懂情緒的產品，懂審美的產品，這才是好房子。
這四個大問題，是我對市場的的簡單思考。接下來，會結合項目更細化討論。
1-2月別墅項目榜
冠軍：懋源璟岳
總經理劉春生操盤手李明
亞軍：北京潤園
總經理陳海歐操盤手鄔雙喜
季軍：綠城西山云廬
總經理陸建強操盤手楊晨
恭喜各位！銷冠100
注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。
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