今天上午，2026年政府工作報(bào)告公布了！

關(guān)于房地產(chǎn)的論述：“要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)?！?/p>

另外，在其他篇章，報(bào)告也指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整期”?！凹訌?qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”?？傮w來看，今年基本上延續(xù)了去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神：“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?/p>

回顧去年兩會(huì)的政府工作報(bào)告，使用的措施是：“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”

兩次會(huì)議的措施總體一致，只有略有變化。

由于今天的報(bào)告中比較客觀的提出：“房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整期”，所以2026年政策力度仍有必要進(jìn)一步加強(qiáng)。尤其是去年全年國(guó)家層面沒有增量新政，今年應(yīng)該有所表現(xiàn)，否則穩(wěn)市場(chǎng)仍存較大困難。

2025年11月的三項(xiàng)政策傳說

值得回顧的是，去年11月曾外媒流傳正在醞釀救市新政。

主要有三項(xiàng)。

買新房貸款貼息

第一項(xiàng)，全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)購(gòu)買新房的貸款進(jìn)行補(bǔ)貼，這屬于對(duì)需求端的貸款支持。

個(gè)人買房貸款政策主要有兩類方向，一類是降首付，一類是降利息。

經(jīng)過2024年的新政之后，目前首付比例已經(jīng)降到了 15%，已經(jīng)是很低的水平了。不僅首套，很多二套也能降到 15%，降首付的空間已經(jīng)很小。

但降低房貸利率還有很大空間，過去三年房貸政策不斷放松，樓市調(diào)控緊縮時(shí)期的相關(guān)政策已全部松綁，目前增量房貸利率主要跟著全國(guó)利率浮動(dòng)。

存量房貸利率過去兩年經(jīng)過兩次下調(diào)，基本到位；但我認(rèn)為存量方面，國(guó)家還可以再組織一次統(tǒng)一下調(diào)，進(jìn)一步減輕近40萬億存量房貸的利息負(fù)擔(dān)。

不過，這次流傳的房貸新政是針對(duì)增量房貸，也就是說只能用于買新房，買二手房不適用，這體現(xiàn)出國(guó)家重點(diǎn)支持新房市場(chǎng)。

因?yàn)樾路渴袌?chǎng)活躍后，地方政府才能順利賣地；說到底，還是土地財(cái)政在背后起作用。

購(gòu)買新房的貸款利率可能會(huì)進(jìn)行貼息，貼息是常用手段，只不過在房貸領(lǐng)域很少使用。

比如2025年九月份，國(guó)家就對(duì)消費(fèi)貸進(jìn)行過貼息，居民購(gòu)買消費(fèi)品時(shí)的貸款，利率降低1個(gè)百分點(diǎn)，由國(guó)家財(cái)政承擔(dān)。

按照這個(gè)邏輯，全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)新購(gòu)買的新房貸款貼息1個(gè)百分點(diǎn)的概率很大。

買房貸款可退個(gè)稅

第二項(xiàng)傳言中的政策內(nèi)容，是加大買房貸款人的個(gè)人所得稅退稅額度。

很多朋友知道，近兩年個(gè)人所得稅退稅中有一項(xiàng)優(yōu)惠政策：家庭首套房貸每月可抵扣 1000 元，一年就能抵扣 1.2 萬元。

但這并非全部抵扣個(gè)人房貸利息，只是在計(jì)稅總金額中減去 1.2 萬元。

未來可能會(huì)提高抵扣額度，比如每月抵扣 2000 元、3000 元、4000 元甚至 5000 元都有可能。

但這種做法只是程度上的變化，并未發(fā)生本質(zhì)改變。

而在歷史上，樓市低迷時(shí)期也曾有過力度更大的政策，比如本世紀(jì)初，上海就實(shí)行過五年內(nèi)買房貸款利息全部抵免個(gè)人所得稅的政策，力度非常大，老楊曾經(jīng)經(jīng)歷過且受益過，我認(rèn)為這類政策仍有實(shí)施空間。

房產(chǎn)交易降稅費(fèi)

第三項(xiàng)傳言中的政策是降低買房的交易成本。

之前我已經(jīng)多次呼吁，目前買房的交易稅收主要有契稅、個(gè)人所得稅、增值稅三類。

契稅是買新房、二手房都需要繳納的，由買家承擔(dān)；二手房交易中還有增值稅和個(gè)人所得稅。

這三個(gè)稅種里，有兩個(gè)是可以調(diào)減的。

首先是契稅，去年已經(jīng)調(diào)整過一次，主要按照購(gòu)買房屋的套型面積調(diào)節(jié)，尤其是 140 平米以下的戶型，調(diào)節(jié)幅度較大。

未來估計(jì)會(huì)進(jìn)一步調(diào)減所有購(gòu)買戶型的契稅稅率，哪怕是大平層、別墅也不例外。

第二個(gè)可以調(diào)整的是增值稅，目前全國(guó)規(guī)定買房滿兩年再賣房可免征增值稅，我認(rèn)為這個(gè)稅種可以暫停征收。

至于個(gè)人所得稅，我認(rèn)為調(diào)整空間不是很大。

傳言中的政策就這三項(xiàng)，但總體來看，我認(rèn)為力度還不夠，還沒達(dá)到我所說的 “大招”“猛招” 程度。

今年元旦求是雜志的重磅評(píng)論員文章

年初，《求是》雜志刊登的評(píng)論員文章引起了廣泛關(guān)注，這也是可以理解的。

目前，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能夠止跌企穩(wěn)，短期來看核心因素有三個(gè)：

第一是經(jīng)濟(jì)面，預(yù)計(jì)不會(huì)明顯改善，依然是拖累樓市的核心因素。

第二是金融面，正逐步改善，目前房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)已連續(xù)翻紅，對(duì)樓市起到正面作用。

第三是政策面，政策是影響房地產(chǎn)短周期波動(dòng)的關(guān)鍵因素。

實(shí)際上，過去兩三年，每當(dāng)有一波強(qiáng)刺激政策落地后，部分高能級(jí)城市就會(huì)出現(xiàn)成交量反彈，甚至價(jià)格短暫止跌。

所以，目前大家都在期盼 2026 年能出臺(tái)重大有力的救市政策。

今天，我們就來深度聊聊這個(gè)話題。

求是雜志評(píng)論員文章不宜高估

首先，要深入認(rèn)識(shí)《求是》雜志的這篇評(píng)論員文章。

之前我做過一期相關(guān)節(jié)目專門聊這篇文章，多個(gè)自媒體平臺(tái)累計(jì)流量超過兩百萬。

對(duì)于這篇文章，很多人持高度樂觀態(tài)度，而我則相對(duì)謹(jǐn)慎。

有人梳理了《求是》雜志過去多年刊登的房地產(chǎn)類評(píng)論文章：

比如 ，2016 年提出 “積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)庫存”。

因?yàn)?2015 年四季度國(guó)家高層會(huì)議已明確房地產(chǎn)去庫存方向，這篇評(píng)論員文章只是進(jìn)一步解讀國(guó)家政策，并無新意，且 2016 年全國(guó)一線城市和核心二線城市樓市已回暖，房?jī)r(jià)漲幅較快。

2017 年又發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》一文。

主題中性，實(shí)則帶有部分抑制樓市過熱的傾向，彼時(shí)全國(guó)樓市全面繁榮，部分熱門城市已收緊調(diào)控。

2021 年的文章主題是 “堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

2021 年上半年樓市熱度較高，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策，這篇文章是重塑和強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性，但 “房住不炒” 早在 2016 年 12 月z央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就已首次提出，至今已強(qiáng)調(diào)五年，《求是》雜志再發(fā)表類似觀點(diǎn)，并無強(qiáng)烈的新信號(hào)。

所以還是要重申我的觀點(diǎn)：《求是》雜志這篇文章確實(shí)有一些新提法，看似信息量較大，但它依然是一篇評(píng)論性質(zhì)、帶有交流探討性質(zhì)的文章，并非政策定調(diào)。

老楊從事房地產(chǎn)行業(yè)二十五年，專門研究房地產(chǎn)宏觀面、政策面、市場(chǎng)面，至今正好二十年。

房地產(chǎn)呈周期性波動(dòng)，政策的作用是盡量熨平周期，但大家一定要明白，市場(chǎng)周期的慣性力量非常大。

它火爆時(shí)熱度會(huì)持續(xù)很久，調(diào)控政策難以立刻見效；而過去四年多，樓市進(jìn)入調(diào)整期，很多刺激政策的效果也不明顯。

上一輪樓市繁榮期，全國(guó)房?jī)r(jià)從 2015 年 5 月開始由跌轉(zhuǎn)漲，到 2016 年 3 月 25 日，深圳和上海率先收緊調(diào)控以抑制房?jī)r(jià)過熱，之后眾多熱門城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，但直到 2021 年七八月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)才出現(xiàn)明顯降溫。

從 2016 年到 2021 年，樓市緊縮政策、抑價(jià)政策不斷升級(jí)加碼，歷經(jīng)五六年才逐步穩(wěn)住樓市。

這一過程中，國(guó)家相關(guān)權(quán)威媒體也發(fā)表過不少抑制樓市過熱的文章。

2016年權(quán)威人士提示房地產(chǎn)泡沫

舉一個(gè)典型例子：2016 年 5 月 9 日，《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)重要文章《開局首季問大勢(shì)》。

“權(quán)威人士談當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，雖未指明權(quán)威人士具體身份，但作為官媒，其權(quán)威性毋庸置疑。

文章提出諸多新觀點(diǎn)，引發(fā)全社會(huì)高度關(guān)注和熱烈討論。

其中提到，“樹不能長(zhǎng)到天上，高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)，控制不好就會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)，甚至讓老百姓財(cái)富持續(xù)縮水”“不能也沒必要用將來的辦法硬推經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”。

還明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即 “回歸各自政策定位，尊重各自發(fā)展規(guī)律，不能簡(jiǎn)單作為保增長(zhǎng)手段”。

同時(shí)指出 “當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)投資幅度下降，房地產(chǎn)泡沫、過剩產(chǎn)能是 2016 年房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，債券、股市、匯市、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增多”。

要知道，2016 年 5 月全國(guó)中西部地區(qū)中小城市房?jī)r(jià)尚未大幅上漲，文章就已提示房地產(chǎn)泡沫問題，還早早提及不良貸款、地方債務(wù)、股市、匯市、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，警示杠桿過高的危害，其中就包括房地產(chǎn)領(lǐng)域！

事實(shí)上，2018 年、2019 年類似 P2P 的非法集資金融泡沫破裂，許多家庭損失慘重，而房?jī)r(jià)直到 2021 年夏天才開始由漲轉(zhuǎn)跌。

由此可見，《人民日?qǐng)?bào)》這篇權(quán)威人士文章提前好幾年就為各類風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)）敲響了警鐘，但市場(chǎng)慣性太大，文章發(fā)布后雖引發(fā)廣泛討論，卻很快被忽視！

無論是企業(yè)還是居民個(gè)人，依舊按部就班買房、投資、購(gòu)買高息理財(cái) —— 在高額回報(bào)面前，即便國(guó)家核心官媒的強(qiáng)烈風(fēng)險(xiǎn)警示，也難以觸動(dòng)企業(yè)和個(gè)人的投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

分享這個(gè)案例，就是想告訴大家，市場(chǎng)周期力量極強(qiáng)，很多政策表態(tài)和政策本身對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的作用仍存疑。

但最后我還是要強(qiáng)調(diào)，無論如何，《求是》這篇文章釋放了一些積極信號(hào)，2026 年房地產(chǎn)政策力度肯定會(huì)明顯超過 2025 年，因?yàn)?2025 年國(guó)家層面基本沒有出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)政策。

三個(gè)大招有必要提到議事日程

除了上述去年11月外媒傳言的三項(xiàng)政策之外，我之前還曾提出三個(gè)大招：

第一，國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收購(gòu)存量新房，用作保障房或短期租賃房，大幅去化新房庫存。

第二，全國(guó)范圍內(nèi)一刀切式暫時(shí)停止新建保障房，不管是租賃型還是配售型，全部停止新建。

現(xiàn)在房子已經(jīng)很多了，既然過剩，何必還建那么多保障房？

政府可以拿錢收儲(chǔ)存量房子用作保障房，也可以發(fā)放補(bǔ)貼，用貨幣化方式實(shí)現(xiàn)保障。

第三，嚴(yán)格約束地方政府賣地，通過新房去化周期和房?jī)r(jià)跌幅兩個(gè)指標(biāo)，讓全國(guó)大部分地方政府暫時(shí)停止賣地。

除了上述三個(gè)大招，我還有一個(gè)建議：政策表述上需要有些轉(zhuǎn)變。

近兩年已經(jīng)不再提 “房住不炒”，這是很大的改善，但只提 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)” 還不夠，要明確提出 “促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲”。

但如果新政內(nèi)容僅限于上述三點(diǎn)，我認(rèn)為力度還不夠，還無法實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌。

考慮到近期受中東局勢(shì)的影響，全球股市集體下跌，我們的股市也概莫能外，如果牛市變熊市，則對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、企業(yè)、家庭財(cái)富形成新的不利影響。

相比一年之前，當(dāng)前穩(wěn)股市的難度明顯增加。此時(shí)，穩(wěn)樓市的重要性進(jìn)一步凸顯。

股市與樓市都要穩(wěn)，二者如能同時(shí)穩(wěn)住，皆大歡喜；二者皆穩(wěn)不住，后果很嚴(yán)重。

如果未來一年，股市下去了，樓市能頂上來，那也算是略強(qiáng)的局面。