廣州將形成“天河路（太古匯）—珠江新城（SKP）—白鵝潭（萬象城、太古里）”三足鼎立的新格局。

呂穎雅/發(fā)自廣州

3月2日，越秀集團(tuán)與北京華聯(lián)（SKP）在北京正式簽署合作協(xié)議，宣布有“全球店王”之稱的SKP落戶廣州珠江新城馬場地塊。

此次簽約距越秀集團(tuán)以236億元摘得馬場地塊不到一周時間，標(biāo)志著馬場地塊規(guī)劃引入“頂奢百貨”的正式落位，不僅填補(bǔ)了華南頂級重奢商業(yè)的空白，更推動廣州建設(shè)國際消費(fèi)中心城市邁出關(guān)鍵一步。

在此之前，白鵝潭的萬象城主體結(jié)構(gòu)封頂、聚龍灣太古里首期開業(yè)運(yùn)營，加上天河路的太古匯，廣州高端商業(yè)的三極格局已初現(xiàn)雛形。

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SKP落子：珠江新城補(bǔ)齊“頂奢拼圖”

在本輪商業(yè)格局重塑中，SKP無疑是最關(guān)鍵的一枚棋子。

根據(jù)協(xié)議，越秀集團(tuán)與北京華聯(lián)（SKP）在馬場地塊合作建設(shè)廣州SKP項目，采取“越秀開發(fā)+SKP運(yùn)營”模式，規(guī)劃建設(shè) 12.5 萬平方米的商業(yè)中心，引進(jìn)全球高端時尚品牌，帶動時尚、會展、文旅、高端服務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，形成高端消費(fèi)產(chǎn)業(yè)集群。預(yù)計廣州 SKP 開業(yè)后又會成為一個年銷售額百億級的商業(yè)地標(biāo)。

簽約儀式上，越秀集團(tuán)董事長陳強(qiáng)表示，將通過高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高水平運(yùn)營，爭取今年3月底開工，在3~4年內(nèi)將馬場項目建設(shè)成為集公園、購物、酒店、辦公、居住等功能于一體的國際一流宜居宜業(yè)城市綜合體，將項目打造成為高品質(zhì)未來城市新樣板、世界級消費(fèi)新地標(biāo)、超甲級產(chǎn)業(yè)辦公新空間。

馬場項目遠(yuǎn)景規(guī)劃

北京華聯(lián)（SKP）總裁張坤表示，此次落子廣州，不僅體現(xiàn)了對消費(fèi)趨勢的深刻洞察，也體現(xiàn)了對大灣區(qū)、廣州市場的充分信心。SKP將結(jié)合過往經(jīng)驗(yàn)持續(xù)創(chuàng)新，力爭將廣州SKP打造成大灣區(qū)新的標(biāo)桿項目。

世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，SKP落子廣州是對其作為大灣區(qū)核心引擎與華南消費(fèi)樞紐地位的認(rèn)可。項目定位全品類、高能級，將提升廣州在全國高端商業(yè)版圖中的話語權(quán)，未來或成為國際頂奢品牌布局中國的重要落點(diǎn)。值得關(guān)注的是，馬場地塊并非單一商場，而是一個“超級城市綜合體”，其規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“POD（公園導(dǎo)向開發(fā)）+TOD（交通導(dǎo)向開發(fā)）”復(fù)合模式，這是國際一流CBD成熟發(fā)展的標(biāo)志。

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白鵝潭崛起：萬象城與太古里形成新極

在珠江新城之外，白鵝潭片區(qū)已率先啟動高端商業(yè)布局。

在今年荔灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會上，荔灣區(qū)明確提出強(qiáng)化廣州聚龍灣太古里、華潤萬象城等消費(fèi)新地標(biāo)引領(lǐng)作用，做優(yōu)做強(qiáng)白鵝潭世界級地標(biāo)商圈，構(gòu)建“1+5”商圈發(fā)展新格局。

作為全國唯一濱水太古里項目——廣州聚龍灣太古里已于2025年12月率先開業(yè)。項目一期建筑面積約5萬平方米，計劃引入逾100家優(yōu)質(zhì)商戶，其中約四成為華南或廣州首店。業(yè)態(tài)組合以年輕、時尚和潮流為主，餐飲、零售與生活方式品牌交錯布局。

州聚龍灣太古里實(shí)景圖。呂穎雅/攝

春節(jié)假期期間，項目日均客流突破7萬人次，成為廣州新的商業(yè)地標(biāo)與“打卡點(diǎn)”。二期預(yù)計自2027年起陸續(xù)引入國際品牌、多元化餐飲與文化藝術(shù)業(yè)態(tài)，進(jìn)一步完善商業(yè)生態(tài)。

尤為亮眼的是，項目保留了原有的舊廠房、倉庫等工業(yè)遺存，斑駁紅磚與現(xiàn)代建筑共生，約1.3公里的濱水岸線被打造成親水公共空間，營造出“珠江邊、榕樹下、古倉內(nèi)”的獨(dú)特體驗(yàn)。

此外，今年1月23日，廣州首座萬象城主體結(jié)構(gòu)封頂。項目商業(yè)和辦公規(guī)模達(dá)24.8萬平方米，含一座7層購物中心和250米地標(biāo)塔樓，計劃于2026年下半年正式開業(yè)。同時，整合項目范圍內(nèi)文保地塊打造“鵝潭坊”，并謀劃建設(shè)白鵝潭跨江纜車，聯(lián)動珠江南北兩岸，串聯(lián)萬象城、白鵝潭大灣區(qū)藝術(shù)中心、沙面等地標(biāo)，打造鏈接“歷史與未來”的文商旅地標(biāo)。

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從“單核驅(qū)動”到“三足鼎立”

過去，廣州高端商業(yè)長期呈現(xiàn)“單核驅(qū)動”格局，天河路商圈占據(jù)核心地位。2025年，廣州太古匯銷售額突破百億元，穩(wěn)居城市商業(yè)高地。然而“一家獨(dú)大”意味著消費(fèi)者選擇有限，廣州也長期被詬病“高端商業(yè)供給不足、消費(fèi)外流”。

鐘廉軍表示，隨著SKP進(jìn)駐珠江新城，彌補(bǔ)了該國家級CBD缺乏頂奢商場的短板，廣州核心區(qū)將形成“天河路（太古匯）—珠江新城（SKP）—白鵝潭（萬象城、太古里）”三足鼎立的新格局，商業(yè)版圖更趨均衡與多元。

“競爭格局由‘錯位共生’升級為‘正面交鋒’”。鐘廉軍預(yù)測，在“四座頂奢商場并存”的背景下，品牌和客群爭奪將更加激烈，也將倒逼運(yùn)營能力提升，加速品牌迭代、首店經(jīng)濟(jì)與場景創(chuàng)新，進(jìn)一步激發(fā)城市消費(fèi)活力。

在鐘廉軍看來，高凈值人群的消費(fèi)決策更關(guān)注“獨(dú)特性、私密性與情緒價值”。三大項目落成，加上太古匯的擴(kuò)容升級，使廣州擁有了與北京SKP、上海恒隆等對標(biāo)的高端商業(yè)矩陣。無論是限量新品首發(fā)、VIP私享服務(wù)，還是綜合體帶來的沉浸式體驗(yàn)，廣州將實(shí)現(xiàn)從“跟跑”到“并跑”的躍升。

同時，太古、華潤、SKP三大巨頭具備強(qiáng)大的“私域運(yùn)營”能力。它們不僅是房東，更是高凈值客群的“超級管家”，通過成熟的VIC體系精準(zhǔn)鎖定本土高凈值家庭，形成強(qiáng)大“磁芯效應(yīng)”，有效截留消費(fèi)外流。

鐘廉軍表示，從長遠(yuǎn)看，隨著廣州區(qū)域文化和交通中心地位強(qiáng)化，這三大項目將形成虹吸效應(yīng)，吸引珠江西岸乃至華南片區(qū)增量消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)從“截留”到“引流”的轉(zhuǎn)變，成為廣州邁向國際消費(fèi)中心城市的核心競爭力。