2024年7月3日，河北鑫界以觸頂搖號(hào)方式取得東城區(qū)金魚(yú)池地塊，成交價(jià)3.375億元，溢價(jià)率25%。資料顯示，北京東城區(qū)金魚(yú)池二期西土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DC—0127—0101地塊F2公建混合住宅用地，總土地面積3027.632平方米，建筑規(guī)模5550平方米，其中，住宅建筑面積僅1700平方米，自持公建3850平方米。

大家好，這里是樓花網(wǎng)。

近日，東城金魚(yú)池項(xiàng)目有新進(jìn)展了。

核心事件：

東城金魚(yú)池項(xiàng)目因涉及天壇建設(shè)控制地帶，需上報(bào)國(guó)家文物局審批

開(kāi)發(fā)單位福鑫地產(chǎn)，必須依法完成文物保護(hù)相關(guān)工作

信號(hào)：核心區(qū)豪宅開(kāi)發(fā)，每一米都踩在歷史紅線之上

什么是“天壇建設(shè)控制地帶”？

法規(guī)釋義：

以天壇為核心，劃定多層級(jí)保護(hù)范圍

建設(shè)控制地帶內(nèi)，任何新建、改建、擴(kuò)建都需文物部門嚴(yán)格審批

目的：保護(hù)文物本體安全、歷史風(fēng)貌與景觀視廊

項(xiàng)目困境：

高度限制：建筑可能被限高，影響產(chǎn)品形態(tài)與貨值

風(fēng)格限制：外立面、色彩、材質(zhì)需與天壇風(fēng)貌協(xié)調(diào)

工期不定：上報(bào)國(guó)家文物局，批復(fù)時(shí)間不可控，可能延期數(shù)月甚至數(shù)年

價(jià)值悖論：

優(yōu)勢(shì)：緊鄰天壇，無(wú)可復(fù)制的文化地脈

劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)束縛極多，成本高昂、周期漫長(zhǎng)

結(jié)論：頂級(jí)地段往往伴隨著頂級(jí)的開(kāi)發(fā)難度

拿地一周后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體福鑫（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。

之后項(xiàng)目很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有任何開(kāi)發(fā)進(jìn)展。

直到去年7月17日，福鑫（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司收到北京市東城區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于核準(zhǔn)東城區(qū)金魚(yú)池二期西公建住宅項(xiàng)目的批復(fù)，同意實(shí)施東城區(qū)金魚(yú)池二期西公建住宅項(xiàng)目，總投資估算約3.75億元。

批復(fù)有效期2年，在有效期內(nèi)未辦理年度投資計(jì)劃或未取得延期批復(fù)的，逾期自動(dòng)失效。

這是北京土地招拍掛出讓住宅建面最小地塊，也是當(dāng)年北京土拍市場(chǎng)溢價(jià)率最高的一地塊，期房指導(dǎo)價(jià)高達(dá)15.1萬(wàn)元/平方米。

金魚(yú)池地塊的位置可算是“一環(huán)”，向北1.5公里為天安門廣場(chǎng)，南端緊鄰十一中學(xué)金魚(yú)池校區(qū)，東側(cè)300米為地鐵7號(hào)線橋?yàn)痴荆鱾?cè)600米則為珠市口站，北側(cè)為前門大街商業(yè)板塊和北京坊商業(yè)項(xiàng)目。

1700平的住宅面積，在寸土寸金的內(nèi)城，做小戶型的概率極低，估計(jì)最多也就10套房子，有點(diǎn)形象展示的意義，預(yù)計(jì)將自行消化，不一定會(huì)對(duì)外銷售。

而這塊地的拿地成本就是3.375億，住宅賣到20萬(wàn)/平米，勉強(qiáng)能收回土地成本。此外，地塊還有3850平的商業(yè)，要求全部自持，年限為20年。

順利的話，金魚(yú)池地塊住宅部分賣光覆蓋土地成本，其余建筑營(yíng)銷等成本則需要河北鑫界靠運(yùn)營(yíng)商業(yè)來(lái)彌補(bǔ)。

河北鑫界成立于2005年，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，初始股東為韓金平、王滿庫(kù)、李芬娣。2018年9月，該房企股東發(fā)生大換血，目前由水福來(lái)和李淑英分別持股50%。

算上金魚(yú)池的項(xiàng)目公司，河北鑫界名下共有5家子公司。承德帝鑫實(shí)業(yè)有限公司和石家莊連玥堂茶葉貿(mào)易有限公司現(xiàn)已注銷，剩下河北華電石家莊熱電有限公司（簡(jiǎn)稱“華電石家莊熱電”）和河北盛萊酒店管理有限公司為“存續(xù)”狀態(tài)。

這其中華電石家莊熱電最為知名，1999年成立，注冊(cè)資本約11.325億元，背后由國(guó)有控股的華電國(guó)際和河北鑫界分別持股82%和18%，水福來(lái)為副董事長(zhǎng)，名下持股華電煤業(yè)集團(tuán)有限公司0.8969%。

除了持股河北鑫界，水福來(lái)名下還有兩家地產(chǎn)公司——淶水中誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（持股85%）和保定九利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（持股100%）。

河北鑫界的另一位股東李淑英，投資足跡遍布建筑裝飾、醫(yī)養(yǎng)、基金管理，名下還持股了河北鑫界醫(yī)養(yǎng)發(fā)展有限公司、雄縣九利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、河北旺水股權(quán)投資基金管理有限公司、石家莊擷美苑建筑裝飾工程有限公司。其中，鑫界醫(yī)養(yǎng)曾在2021年以6645萬(wàn)元摘得一宗保定的社會(huì)福利用地。