前情回顧：

* 遭遇反對(duì)后，新西蘭政府要求奧克蘭市議會(huì)將未來房產(chǎn)容量從之前定的200萬套下調(diào)至160萬套；

* 今天，奧克蘭市議會(huì)開會(huì)，研究把城市總體住房容量下調(diào)40萬的具體措施；

* 會(huì)上，新提出了一個(gè)10公里概念，用來區(qū)分哪些地區(qū)未來應(yīng)減少容量。以下是今天會(huì)議情況。

奧克蘭城市發(fā)展正面臨一次重要調(diào)整。

奧克蘭市議會(huì)今日開會(huì)研究如何把城市總體住房容量從原先規(guī)劃的200萬套下調(diào)至160萬套。

而其中一個(gè)核心思路是：減少城市外圍郊區(qū)的高密度開發(fā)，把更多住房集中在市中心及公共交通樞紐周邊。

今天的會(huì)議直接源于政府近期調(diào)整住房密度規(guī)劃目標(biāo)。

早前房產(chǎn)部長Chris Bishop政策大轉(zhuǎn)，下調(diào)奧克蘭未來開發(fā)容量至160萬套。

按照要求，奧克蘭市要在3月17日前向住房部長提交回應(yīng)：這40萬的容量從哪些區(qū)域削減。

10公里為界 城市邊緣或減少開發(fā)

根據(jù)奧克蘭市議會(huì)提出的一項(xiàng)關(guān)鍵原則，未來住房容量的削減將以距離市中心10公里以外地區(qū)作為基準(zhǔn)。

這意味著：

• 城市外圍郊區(qū)（fringe suburbs）的高密度開發(fā)可能減少

• 市中心及公共交通節(jié)點(diǎn)附近的開發(fā)密度則可能提高

規(guī)劃文件指出，未來住房增長將更集中在以下區(qū)域：

• City Rail Link沿線車站周邊

• 主要公共交通走廊

• 大型都市中心（metropolitan centres）

• 步行可達(dá)的交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域

例如，在新建的Maungawhau站附近，一些尚未開發(fā)的土地已經(jīng)被規(guī)劃為未來的高密度住宅區(qū)域。

八項(xiàng)原則將決定城市未來布局

我們需要明確的事，奧克蘭住房容量這一數(shù)字從200萬套降低至60萬套，這一數(shù)字仍然高于目前現(xiàn)行的城市規(guī)劃允許的住房容量。

根據(jù)現(xiàn)行的Auckland Unitary Plan：

• 當(dāng)前規(guī)劃可容納約120萬套住房

• 新目標(biāo)160萬套仍比現(xiàn)行規(guī)劃多出約40萬套

也就是說，雖然總體目標(biāo)降低，但奧克蘭仍需要增加大量住房容量。

根據(jù)最新的報(bào)道，奧克蘭市議會(huì)政策、規(guī)劃與發(fā)展委員會(huì)將討論八項(xiàng)關(guān)鍵原則，作為調(diào)整住房容量的基礎(chǔ)，包括：

1. 保留針對(duì)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)（如洪水、滑坡）的降密度規(guī)劃

2. 保留CRL五個(gè)車站步行范圍內(nèi)的強(qiáng)制高密度開發(fā)

3. 繼續(xù)在CRL沿線最大化開發(fā)潛力

4. 以距離市中心10公里外地區(qū)為基準(zhǔn)，削減住房容量

5. 在公共交通走廊削減密度，從較低等級(jí)公交線路開始

6. 保留“特殊風(fēng)貌區(qū)域”等限制開發(fā)的規(guī)劃因素

7. 在160萬套目標(biāo)上預(yù)留緩沖空間，給獨(dú)立聽證小組一定靈活度

8. 研究更多因自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)而需要降密度的地區(qū)

這些方案包括：

• 在更多城鎮(zhèn)中心和社區(qū)中心推動(dòng)高密度開發(fā)

• 在部分區(qū)域?qū)⒔ㄖ叨葟?/strong>5層提高到6層

• 在靠近公共交通和學(xué)校的地區(qū)，用更高密度住宅區(qū)替代獨(dú)立屋區(qū)

• 調(diào)整現(xiàn)有住宅分區(qū)規(guī)則

例如，規(guī)劃人員建議在學(xué)校周邊增加住房密度，包括Pakuranga 的Saint Kentigern College附近地區(qū)。

Parnell地產(chǎn)業(yè)主還在發(fā)起反對(duì)

現(xiàn)在反對(duì)聲音最大的是哪些人呢？就是那些非常靠近市中心的富人區(qū)的業(yè)主。

這些區(qū)域已經(jīng)被劃在了高密度規(guī)劃中，但他們的業(yè)主也通常比較有實(shí)力，認(rèn)為應(yīng)該保留他們的獨(dú)棟風(fēng)格，甚至不惜出資聘請(qǐng)律師打官司。

奧克蘭Parnell地區(qū)就是一個(gè)典型。

Parnell地區(qū)一處地產(chǎn)的受托人Lawrence Mayne、Stephanie Mayne和Melissa Clark已聘請(qǐng)律師事務(wù)所The Environmental Lawyers，并向總理及多名議員發(fā)送信函表達(dá)反對(duì)。

他們認(rèn)為，市議會(huì)提出的“在城市外圍減少開發(fā)密度”的原則，并不符合政府此前表達(dá)的政策方向。

信中引用了總理Christopher Luxon此前接受媒體采訪時(shí)的說法。

Luxon曾表示，降低住房容量目標(biāo)意味著“郊區(qū)的大規(guī)模密集開發(fā)應(yīng)該消失”。

信中認(rèn)為，這意味著未來增長應(yīng)主要集中在市中心、CRL車站周邊、快速公共交通節(jié)點(diǎn)和都市中心區(qū)域，而不應(yīng)繼續(xù)在普通住宅區(qū)實(shí)施“全面式密集開發(fā)”。

住房部長：不會(huì)提前評(píng)論

住房部長Chris Bishop表示，他尚未看到這封信。

他說：“奧克蘭市議會(huì)正在推進(jìn)落實(shí)內(nèi)閣決策的程序，我不會(huì)在此之前做過多評(píng)論。”

建筑師：集中開發(fā)更合理

奧克蘭資深建筑師Andrew Patterson則指出，城市開發(fā)如果分散在數(shù)千塊地上，市場往往會(huì)選擇最簡單的項(xiàng)目，例如在郊區(qū)地塊上建成排屋。

他認(rèn)為，更合理的做法是：

• 精細(xì)識(shí)別哪些區(qū)域真正適合中高層住宅

• 避免把開發(fā)容量平均分散在過多地塊

這樣既可以實(shí)現(xiàn)住房目標(biāo)，也能打造更連貫、更宜居的城市環(huán)境。

接下來會(huì)發(fā)生什么

根據(jù)流程：

1. 奧克蘭市議會(huì)3月17日前向住房部長提交回應(yīng)

2. 政府預(yù)計(jì)本月或下月通過相關(guān)立法，確定160萬住房容量目標(biāo)

3. 市議會(huì)隨后將繪制新的規(guī)劃地圖

4. 對(duì)Plan Change 120進(jìn)行公眾咨詢（此前，原版規(guī)劃已經(jīng)收到超過1.05萬份公眾意見）。

最終，一個(gè)獨(dú)立聽證委員會(huì)將審議所有意見，并向市議會(huì)提出建議。

住房部長Bishop已經(jīng)明確表示，希望新的規(guī)劃方案在2027年5月前完成。

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