估計很多人都刷到，今天廣州又掛地了。

位于老西關(guān)的中山八地塊掛牌，占面約2.2萬平，計容建面約5.9萬平，起拍樓面價2.5萬/平。

基礎(chǔ)信息不多說了，今天我們?nèi)チ爽F(xiàn)場一趟，聊聊一點內(nèi)部消息。

1、國貿(mào)、金茂都在看地，此前傳聞的兜底方是公交集團

就是這么巧，今天我們?nèi)ガF(xiàn)場踩地的時候，碰到了國貿(mào)團隊一行人，來的人還不少。

同場的，還有金茂派過來的勘測團隊，來做地形測繪、地下及架空管線探測，以及地質(zhì)條件勘探，工程量頗大。

今天剛掛地，房企馬上就行動，是個好信號。

當然，如果按此前我們收到的消息，這塊地是有兜底方的，很可能是廣州公交集團。

PS:或者地塊更多內(nèi)幕，或者想拿到地塊內(nèi)部設(shè)計方案、所有圖集，掃碼加花花。

很簡單，這塊地原來的土地權(quán)屬人就是廣州公交集團，從前期立項、土地現(xiàn)狀再到后期的規(guī)劃建設(shè)，綁定程度都很深。

廣州公交集團，在廣州知名項目有越秀公交天悅云山府、公交珠實花城云著，也就是合作開發(fā)為主。

公交集團旗下的公交置業(yè)，就是專門負責交通場站與物業(yè)融合的開發(fā)項目，這其實是一個隱形條件。

其他開發(fā)商想進來，估計無論如何都繞不開廣州公交集團。

2、老西關(guān)近年最大規(guī)模、最低容積率，但建設(shè)條件復(fù)雜

中山八地塊，是一個優(yōu)缺點都非常明顯的項目。

優(yōu)點嘛，這塊地是老西關(guān)板塊近年最低容積率、以及最大規(guī)模的住宅用地。

看我們拉的表格，一目了然。

并且，大約5.6萬平的體量，壓力也不算很大。

如果去地塊現(xiàn)場轉(zhuǎn)一圈，大社區(qū)氛圍會更加明顯。

這是我爬到8樓往下拍的視角，能更直觀感受到地塊體量。

地塊南邊、西邊都被二手樓包圍，實際上站在地塊內(nèi)部地面的感受，沒有想象中那么吵，還有點安靜的感覺。

地塊夠大，也更容易施展出大園林，這在老西關(guān)的新盤幾乎是沒有的。

結(jié)合此前的規(guī)劃方案來看，這里將打造羽毛球場、體育場地、室外露臺等等。

畢竟，老西關(guān)新盤，有的只有兩棟樓甚至單體樓，有的正對內(nèi)環(huán)路，社區(qū)氛圍、生活感都差強人意。

講完優(yōu)點，接下來是缺點。

首先，視野上，還是很難避免正對立交橋、軌道線、內(nèi)環(huán)路，同時中高層會有噪音影響。

結(jié)合中山八地塊此前的城市設(shè)計方案來看，地面四層是要建設(shè)公交綜合車場、居住區(qū)停車場、室內(nèi)體育場等。

到住宅層，可能是22米高了，那么至少是7層高。

這樣處理，可以越過周邊的老舊二手樓，直接看外部景觀，但是外部城市界面會非常“混搭風”。

既有車水馬龍，也有部分江景，南面還有荔灣湖公園。

但放在老城區(qū)的話，就是矮個子里拔將軍，畢竟可以看公園、看江景，總比對著擁擠舊樓來得更舒服。

| 中山八地塊南側(cè)景觀

其次，北面還有一個荔灣區(qū)天使兒童醫(yī)院，距離挺近的，但建筑排布應(yīng)該不會正對醫(yī)院，接受程度因人而異。

另一個，就是中山八地塊的配建多，建設(shè)條件復(fù)雜。

掛地條件就說了，競得人需配建2.5萬平的公交設(shè)施、綠地等等，位置大概在東側(cè)。

另一個是古樹保留的條件，這就是上難度了，會直接影響建筑排布、蓋板建設(shè)。

還有一個是交通，因為這塊地屬于公交站場綜合體，所以要把公交車出入口和小區(qū)車行出入口做好分流。

老城區(qū)的交通強度，懂得都懂。

一句話概括，考驗開發(fā)商操盤能力的時候，又到了。

3、學鐵商齊全，老西關(guān)版中交天翠mix瓏悅西關(guān)

最后一個想說就是中山八定位，我個人覺得，有點像老西關(guān)版的中交天翠mix瓏悅西關(guān)的混合體。

老西關(guān)的市場，還是不太一樣，強地緣性，弱概念性，這就意味著，地塊針對的客群還是以老廣為主，著手于老城區(qū)的煙火氣，所見即所得。

問題就是，老西關(guān)的客群，還能挖出多少，能不能打動他們。

這兩年老西關(guān)最出圈的新盤，應(yīng)該是瓏悅西關(guān)，靠的是強學位+小戶型+超新規(guī)的炸裂贈送率+小盤快走模式。

中山八地塊，當然可以抄抄作業(yè)了。

比如說學位，可能跟瓏悅西關(guān)是同款。

還有戶型面積，按初步的城市設(shè)計方案，能排布4棟樓，如果做成75-105平小戶型，2T5-3T6，走低總價+超配性豪宅感大社區(qū)路線。

這種打法，在整個老西關(guān)，還是有新鮮感的，新盤、二手房競品也基本沒有。

而且，這塊地的地鐵配套，是非常能打的。

我今天走了一下，從5/11號線中山八站到地塊，步行大約100米。

規(guī)劃在東南側(cè)設(shè)置一處人行出入口直通地鐵站，相當于地鐵口樓盤。

通過5/11號線，能直達越秀區(qū)、天河區(qū)，以及市區(qū)大部分區(qū)域，通達性拔高了。

那么，或者能多招來一波沿線通勤的剛需族。