廣東
估計很多人都刷到，今天廣州又掛地了。
位于老西關的中山八地塊掛牌，占面約2.2萬平，計容建面約5.9萬平，起拍樓面價2.5萬/平。
基礎信息不多說了，今天我們去了現場一趟，聊聊一點內部消息。
1、國貿、金茂都在看地，此前傳聞的兜底方是公交集團
就是這么巧，今天我們去現場踩地的時候，碰到了國貿團隊一行人，來的人還不少。
同場的，還有金茂派過來的勘測團隊，來做地形測繪、地下及架空管線探測，以及地質條件勘探，工程量頗大。
今天剛掛地，房企馬上就行動，是個好信號。
當然，如果按此前我們收到的消息，這塊地是有兜底方的，很可能是廣州公交集團。
PS:或者地塊更多內幕，或者想拿到地塊內部設計方案、所有圖集，掃碼加花花。
很簡單，這塊地原來的土地權屬人就是廣州公交集團，從前期立項、土地現狀再到后期的規劃建設，綁定程度都很深。
廣州公交集團，在廣州知名項目有越秀公交天悅云山府、公交珠實花城云著，也就是合作開發為主。
公交集團旗下的公交置業，就是專門負責交通場站與物業融合的開發項目，這其實是一個隱形條件。
其他開發商想進來，估計無論如何都繞不開廣州公交集團。
2、老西關近年最大規模、最低容積率，但建設條件復雜
中山八地塊，是一個優缺點都非常明顯的項目。
優點嘛，這塊地是老西關板塊近年最低容積率、以及最大規模的住宅用地。
看我們拉的表格，一目了然。
并且，大約5.6萬平的體量，壓力也不算很大。
如果去地塊現場轉一圈，大社區氛圍會更加明顯。
這是我爬到8樓往下拍的視角，能更直觀感受到地塊體量。
地塊南邊、西邊都被二手樓包圍，實際上站在地塊內部地面的感受，沒有想象中那么吵，還有點安靜的感覺。
地塊夠大，也更容易施展出大園林，這在老西關的新盤幾乎是沒有的。
結合此前的規劃方案來看，這里將打造羽毛球場、體育場地、室外露臺等等。
畢竟，老西關新盤，有的只有兩棟樓甚至單體樓，有的正對內環路，社區氛圍、生活感都差強人意。
講完優點，接下來是缺點。
首先，視野上，還是很難避免正對立交橋、軌道線、內環路，同時中高層會有噪音影響。
結合中山八地塊此前的城市設計方案來看，地面四層是要建設公交綜合車場、居住區停車場、室內體育場等。
到住宅層，可能是22米高了，那么至少是7層高。
這樣處理，可以越過周邊的老舊二手樓，直接看外部景觀，但是外部城市界面會非常“混搭風”。
既有車水馬龍，也有部分江景，南面還有荔灣湖公園。
但放在老城區的話，就是矮個子里拔將軍，畢竟可以看公園、看江景，總比對著擁擠舊樓來得更舒服。
| 中山八地塊南側景觀
其次，北面還有一個荔灣區天使兒童醫院，距離挺近的，但建筑排布應該不會正對醫院，接受程度因人而異。
另一個，就是中山八地塊的配建多，建設條件復雜。
掛地條件就說了，競得人需配建2.5萬平的公交設施、綠地等等，位置大概在東側。
另一個是古樹保留的條件，這就是上難度了，會直接影響建筑排布、蓋板建設。
還有一個是交通，因為這塊地屬于公交站場綜合體，所以要把公交車出入口和小區車行出入口做好分流。
老城區的交通強度，懂得都懂。
一句話概括，考驗開發商操盤能力的時候，又到了。
3、學鐵商齊全，老西關版中交天翠mix瓏悅西關
最后一個想說就是中山八定位，我個人覺得，有點像老西關版的中交天翠mix瓏悅西關的混合體。
老西關的市場，還是不太一樣，強地緣性，弱概念性，這就意味著，地塊針對的客群還是以老廣為主，著手于老城區的煙火氣，所見即所得。
問題就是，老西關的客群，還能挖出多少，能不能打動他們。
這兩年老西關最出圈的新盤，應該是瓏悅西關，靠的是強學位+小戶型+超新規的炸裂贈送率+小盤快走模式。
中山八地塊，當然可以抄抄作業了。
比如說學位，可能跟瓏悅西關是同款。
還有戶型面積，按初步的城市設計方案，能排布4棟樓，如果做成75-105平小戶型，2T5-3T6，走低總價+超配性豪宅感大社區路線。
這種打法，在整個老西關，還是有新鮮感的，新盤、二手房競品也基本沒有。
而且，這塊地的地鐵配套，是非常能打的。
我今天走了一下，從5/11號線中山八站到地塊，步行大約100米。
規劃在東南側設置一處人行出入口直通地鐵站，相當于地鐵口樓盤。
通過5/11號線，能直達越秀區、天河區，以及市區大部分區域，通達性拔高了。
那么，或者能多招來一波沿線通勤的剛需族。
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