2025年12月19日，南京土拍市場誕生新晉單價地王，河西中NO.2025G90地塊被奧體建設成功摘得。45325元/㎡的成交樓面價，打破了葛洲壩中國府保持近10年的紀錄，26.35%的溢價率在當前分化的土拍市場中格外亮眼。

這宗地塊的成交，并非單純的地價刷新，更是南京優質板塊價值修復、土地低密化轉型與高端改善需求釋放的三重共振，為樓市各方釋放了明確的市場信號。

No.1

新晉地王的硬核底色：低密雅宅，雄踞河西城芯

作為元通片區近十年首次推出的純宅地，G90地塊憑借先天稟賦與優質指標，成功吸引20余家品牌房企同臺競價，成為此次土拍的焦點地塊，其核心參數如下：

核心區位+優質配套，夯實高價值基礎

地塊坐落于河西中元通片區，周邊高端住宅集聚，奧體中心、江蘇大劇院等優質配套環伺，華采天地、南京IFC等商業體加持，雙地鐵覆蓋且西臨濱江公園，配套能級穩居南京第一梯隊。同時，金融城三期及阿里、小米等總部項目陸續投產，高凈值產業人群持續導入，為地塊開發奠定堅實客群基礎。

土拍市場分化鮮明，熱門地塊成獨苗

這宗地塊的高溢價成交，更是當下南京土拍市場結構性分化的鮮明縮影。2025年12月南京土拍收官戰中，10宗涉宅地塊僅G90歷經61輪競價溢價成交，其余9宗均底價成交，江北、江寧同期宅地無任何溢價表現。

河西宅地供需緊平衡，樓面價穩中有升

這種分化在河西板塊宅地市場長期走勢中亦有跡可循，2023-2025年河西宅地供應逐年縮量，供需緊平衡下樓面價穩步回升，而G90作為當年河西中容積率較低的純宅地之一，價值基底進一步支撐其高溢價。

No.2

地王誕生的底層邏輯：緊缺、價值、趨勢的三重加持

G90地塊能刷新南京宅地樓面價紀錄，并非偶然，而是地塊獨特性、河西板塊價值與城市供地政策趨勢共同作用的結果，多重利好疊加使其成為市場焦點。

高能級配套筑牢價值，高凈值客群持續導入

河西新城是南京市重點打造的新城市中心，金融、商務、文體核心功能集聚，高端配套持續落地，產業能級不斷提升，穩定的高端改善需求夯實了板塊價值底層。

房價地價價差合理，安全墊充足托底

河西中部是南京樓市抗跌性較強的區域，已形成本地置換、城南江寧外溢改善、產業高凈值客群三類穩定的需求支撐。目前板塊近12個月二手房成交均價61981元/㎡，高端豪宅均價超7萬/㎡。此次G90樓面價僅比葛洲壩中國府高出112元/㎡，與板塊房價形成合理價差，房企拿地價值預期明確。

契合低密供地趨勢，匹配高端改善需求

南京核心區宅地低密化已成為長期政策趨勢，2025年南京成交的涉宅地中，85%的地塊容積率在1.0-2.0之間。從需求端來看，南京目前多層產品供求比僅0.52，低密需求嚴重積壓，G90的1.6容積率恰好契合政策導向與市場需求。

No.3

地王成交的市場影響：重構河西價值，信號意義大于普漲預期

G90地塊的成交為南京樓市帶來多重影響，但這并非市場全面回暖的信號，傳導效應僅局限于核心高端市場，樓市分化仍是主流。

核心區地價進入修復上行通道，分化態勢依舊

這宗地塊的成交，打破了南京核心區地價連續多年橫盤的態勢，結合2023-2025年河西板塊宅地樓面價38075元/㎡-36849元/㎡-41317元/㎡的走勢，足以確認核心區地價已進入修復上行通道。但本次土拍僅G90一宗溢價，遠郊板塊仍以底價成交為主，市場并未出現全面過熱，切勿過度解讀。

抬升河西中價值錨點，激活板塊置換鏈條

G90地塊的成交，成功重塑了河西中部的價值體系——既打破了板塊樓面價的固有格局、推動地價迭代升級，又進一步強化了高端物業的價值確定性，同時有效填補了區域低密豪宅的供應空白，為板塊高質量發展注入強勁新動能。

傳導效應結構性凸顯，無普漲邏輯

G90地王誕生的傳導效應呈現鮮明結構性特征：一方面打破南京房價天花板認知，為核心城市核心板塊優質資產定價提供新參照，強化“核心資產價值優先”的市場預期；另一方面，傳導范圍僅局限于河西中等優質板塊的高端市場，對遠郊剛需板塊影響甚微，進一步強化了南京樓市“供應放量、成交分化”的運行邏輯。

No.4

地塊產品預期：低密豪宅典范，精裝均價預判約7.5萬/㎡

基于地塊緊缺屬性與市場需求，G90的產品打造方向已明確，未來將成為河西中高端低密住宅典范。客群將鎖定河西本地高端置換、產業高收入人群及全市資產配置型客戶，結合拿地成本與板塊房價，預判項目精裝銷售均價約7.5萬/㎡。

產品打造上，G90地塊依托1.6的容積率、80米的建筑限高及濱江資源，有兩類方案值得期待：一是高低配組合，小高層搭配多層洋房或四代住宅，兼顧市場需求與貨值最大化；二是打造全大平層產品，塑造純粹的高凈值居住圈層，強化項目辨識度，兩種方案均將最大化利用濱江生態資源。

更重要的是，項目由南京本土國企奧體建設操盤，企業長期深耕河西板塊，擁有豐富的高端項目開發經驗，本土品牌認可度扎實。國企的信用背書，能有效打消高端客群的交付顧慮，為打造區域高端住宅范本提供堅實的落地保障。

No.5

核心結論與市場建議：聚焦優質低密，理性看待結構性行情

整體來看，河西中G90地王的誕生，本質是核心板塊低密資產的價值回歸，是南京土地低密化轉型與河西板塊長期價值持續夯實的共同結果，絕非市場全面過熱，更不代表南京樓市進入普漲通道。基于這一結論，為房企、政府、置業群體三類市場主體提供以下行動建議：

1

房企：聚焦優質低密地塊，打造高端適配產品

拿地布局需優先聚焦長三角核心城市的優質板塊，重點關注低密優質宅地，規避非核心區域的低效庫存；產品打造需遵循“豪宅定位、價格適配、資源唯一”的邏輯，深度匹配高凈值客群的居住需求。

2

政府：優化供地結構，平衡市場分化

適度加快核心區低密宅地的供應，穩定市場預期，緩解高端改善的供需矛盾；同時優化遠郊地塊的出讓條件，通過差別化供地策略平衡區域市場結構，避免樓市分化進一步加劇，保障土地市場的平穩運行。

3

置業群體：配置高品質資產，規避遠郊炒作風險

堅持品質優先原則，合理配置優質板塊低密改善型住宅資產，理性看待當前樓市結構性行情，審慎規避遠郊板塊概念性炒作風險，不盲目追高非優勢區域項目。

此次河西中G90地塊的出讓，為南京樓市樹立了新的優質資產價值參照，再次印證核心城市優質板塊資產的穩健性與長期價值。在市場持續分化的背景下，聚焦優質板塊、堅守價值導向，將成為市場參與各方的理性選擇。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問知、AI任務功能撰寫。

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