湖北
2026年開年，上海土拍市場野心勃勃。
隨著第二批次土拍名單官宣，3月上海的宅地計劃供應數，來到了4宗。
這4宗地，幾乎都是過去“千人搶”的網紅地段。
其中，中山公園地塊，更是長寧內環近15年來，首次正兒八經的宅地供應。
作為樓市重要的風向標，1月上海已經結束的兩輪土拍，表現相對平淡，所有地塊均是0溢價成交。
如今在馬年開年，集中拿出4塊好地，提振士氣的意圖可以說相當明顯。
馬年的首場土拍，將于這周五（3月13日）開拍，3宗地分別位于徐匯長橋、嘉定新城以及青浦徐涇。
關于這幾宗地的素質，我們在中簡單聊過。
總的來說，各有優勢，缺陷也明顯。
想要賣出溢價，并不容易。
這兩天，三塊地的意向參拍名單流出，徐匯長橋地塊和青浦徐涇地塊分別只有一家意向房企，分別是上實和綠城。
反而是素質不算最突出的嘉定新城地塊，吸引了象嶼、招商、金茂三家房企的目光。
嘉定新城地塊最大的優勢在于確定性，它不像徐匯長橋地塊，有商業配件要求，也不像青浦徐涇地塊，市場競品過多，突出一個穩。
這也側面說明，現階段開發商們的決策相當謹慎。
即便是過去的網紅地塊，也要再三斟酌，再三考量。
從意向參拍名單來看，上海馬年首場土拍，預計中的火熱景象大概率不會出現。
開門紅的重擔，可能要落到3月30日出拍的，中山公園地塊身上了。
問題來了，這塊地究竟怎么樣呢？
大區位上確實很強。
長寧內環內，東至長寧支路，南至規劃白玉路橋兩側，西至萬航渡路（蘇州河），北至江蘇路橋。
周邊龍之夢+來福士，11號/13號線多軌交匯，自駕出行約3公里到靜安寺，同時正對蘇州河華政段，直線500米到中山公園，學校有江蘇路五小和市三女中。
最明顯的缺陷，是小區位。
一方面，周邊以老小區為主，城市界面整體偏舊，步行范圍內，沒有大型商場和比較精致的商業街區，經常能看到有網友開玩笑說，在這蓋新房屬于：
棚戶區里雕花。
另一方面，通勤上，雖然11和13號線看起來很近，但要翻橋，本地人出門，很多還是會考慮去中山公園坐2、3、4號線。
幾條主路，比如華陽路、萬航渡路、長寧支路，路面都不算寬，高峰期可能會比較堵。
總之，瑕不掩瑜。畢竟在上海內環內，一個臨河、臨公園，同時配套均在線的新房有多稀缺，不用多說。
對于開發商而言，這個地塊最大的問題，其實在于定價。
從土拍公示信息來看，地塊起拍總價55.6375億，總計容76215.77㎡，算下來名義樓板價，約7.3萬/㎡。
但是，出讓條件中，還包括4500㎡的公建配套，這么一扣，能賣的部分，實際成本大大提高，來到接近：
8.1萬元/㎡。
關鍵這塊地盯著的人很多，大概率是要溢價的，如果以40%計算，那它的實際樓板價：
將超過11萬元/㎡。
保證利潤的情況下，定多少合適？
看周邊的二手房價，都是幾十年房齡的老房了，參考意義很低，唯一能稱得上次新的，是長寧88金廷，目前鏈家上房源均價，大概12萬元/㎡左右。
如果參考中環旁的“和樾長寧”，開盤均價在13萬/㎡左右，作為內環內的房源，肯定是想賣高一些的。
再參考靜安的新盤“康定壹拾玖”，距離地塊直線距離約1.5公里，去年開盤，單價定在17萬元/㎡。
如此，綜合考慮，項目最終定價很可能會：
突破16萬元/㎡。
問題是這個價格，市場的接受度高不高？
來到這個價格區間，就是人挑貨的時候了，所有原本的小瑕疵會被進一步放大。
關鍵，如果真來到這個價位段，購房者選擇太多了，能看徐匯濱江，可以看浦東世博，甚至虹口北外灘、楊浦東外灘、靜安大寧......
但低于這個價格，房企的賬，又容易算不清楚。
之前我們也說過，如今開發商的決策已經進入了非常謹慎的時刻。
定價上的困難，一定會考慮。
所以，中山公園地塊在土拍市場上的表現，大概率要打破預期。
當然，如今開發商都在追求確定性，長寧長期真空的新房市場，就是一種難得的確定性，這意味著，地塊的基礎熱度，肯定是在線的。
只是，可能不會像大家想象中那么熱。
回到3月土拍，不難發現上海的供地策略，愈發精準。
拋開網紅屬性，長寧地塊屬于內環內稀缺改善宅地，徐匯地塊通過補足商業短板，嘉定地塊是低密宜居社區用地，青浦地塊則是大虹橋雙軌交純宅地。
雖不同區位、不同類型、不同價位，但都是奔著當地購房者的實際住房需求去的。
就在2月中旬，上海剛剛發布了樓市新政“滬七條”，核心同樣也是進一步釋放樓市需求。
定義需求、釋放需求、擊中需求，或將成為2026年上海樓市，乃至全國樓市的重要基調。
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