且看玖院如何為北京大運河收官︱紅盤三部曲·規劃篇

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在北京，大運河不僅是綿延千年的水系，更是城市高端居住理想的稀缺坐標。沿河而居，向來是少數人的珍藏。而運河玖院，便是這片水岸線上最耀眼的注腳。它曾數度登頂市場銷冠，以一次次熱銷，印證著人們對濱水生活的向往與認同。

如今，這場關于河居的傳奇，迎來了它的最終章——0811地塊。這不僅是運河玖院的收官之作，更標志著北京大運河沿岸濱水住宅開發的正式落幕。更難得的是，當北京水岸豪宅的門檻普遍躍升至1500萬以上時，這里建面約175㎡的水岸大宅，總價僅約1200萬，卻呈現著足以媲美10萬+豪宅的質感與配置。

城市最后的河岸珍藏，與極具誠意的價格相遇。這樣的收官，值得認真凝望。

實景圖

從總圖來看，0811地塊處在整個片區的南側。南面就是運河東大街，運河位于地塊南側不遠處。這樣的地理條件，為住宅與河流之間建立更直接聯系提供了可能。

包括0811地塊在內的運河玖院，采取的不是“行活”的排布方式：建筑順著河岸展開，與運河形成45度切角。住宅排布在靠近河岸的一側，使建筑界面與河道方向保持一致。這樣一來，建筑的長邊朝向河流，能夠獲得更大的臨河面。

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0811地塊沿河排布的樓棟中，樓棟與河岸方向直接呼應。通過這種展開式布局，河景不再集中在少數幾戶住宅，而是分配給更多居住單元。

與此同時，戶型設計也配合這種布局。住宅幾乎全部是端戶。端戶最大的特點是擁有采光和景觀視野有良好的保障。這也就是——全端戶產品，270度全景景觀資源。

當建筑順河展開時，端戶的側窗就能夠朝向水面。即便住宅不在最前排，也可以通過側向視線看到運河。這種做法擴大了可觀河住宅的數量。

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建筑數量的控制也服務于這一目的。0811地塊只有4個單元，單元減少意味著建筑之間的距離更大，景觀界面更開闊。樓與樓之間的空隙擴大，景觀更容易進入社區。

戶數也相對減少。0811地塊規劃161戶，單位土地上的居住人口降低，意味著空間密度下降。建筑密度的數據也能說明這一點。0811地塊建筑密度為14.7%。建筑覆蓋面積減少，留出了更多開放空間。

這些安排都圍繞同一個目的展開。河流不只是遠處的背景，而是社區可以直接感受到的空間界面。

河景不再只是遠處的一條線，而成為日常生活的一部分。

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真正成熟的濱水規劃，往往會進一步處理一個問題：如何讓水岸空間同時成為城市空間的一部分。也就是說，水體不只是景觀資源，還要通過建筑組織、界面控制和高度層次，使其成為城市景觀體系中的重要組成部分。

從這個角度來看，0811地塊的規劃方式，體現出一種更完整的濱水城市設計思路。

首先，是對濱水界面的控制。

很多濱水住宅項目在規劃時，容易形成一種“建筑貼水而建”的狀態：高層住宅沿水體連續排布，形成整齊的建筑墻體。這樣的界面雖然能夠強化“臨水住宅”的屬性，但同時也容易帶來兩個問題。一方面，連續的高層體量會壓縮水岸空間，使河岸缺少應有的開敞感；另一方面，整齊而封閉的建筑界面，也會削弱水岸空間作為城市公共景觀的屬性。

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在0811地塊的規劃中，運河一側的建筑界面并通過相對舒展的體量關系，使水岸一側保持更開闊的空間尺度。建筑與河岸之間形成適度退讓，既保證住宅與運河之間的空間聯系，也避免了過度貼水帶來的壓迫感。這樣處理之后，運河一側呈現出的不是封閉的住宅邊界，而是一種更開放、更具有城市尺度的濱水界面。

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其次，是建筑高度的層次組織，塑造運河沿線的天際線。

濱水空間如果要形成具有城市感的景觀界面，僅僅依靠建筑退讓是不夠的，還需要通過高度關系來塑造空間層次。換句話說，水岸與城市之間需要建立一種逐漸過渡的空間結構，而不是突然出現的高度落差。

圖說：沿河城市天際線通過多樣建筑高度形成起伏韻律，以曲線呼應自然山水，塑造出與濱水環境融合的豐富輪廓也形成城市的天際線。（效果圖）

0811地塊在這一點上的處理，是通過不同建筑之間的高度變化，使濱水界面與社區內部形成一種層次遞進的關系?？拷\河一側的建筑整體保持相對舒展的尺度，而隨著空間向社區內部展開，建筑高度逐漸形成變化。這樣的高度組織，使空間在縱深方向上產生明顯的層次感。

這種層次在更大范圍內塑造了運河兩岸的城市景觀結構。當建筑高度從水岸逐漸向城市內部遞進時，運河空間便不再只是自然水面，而成為城市空間體系中的一個重要軸線。水岸界面、住宅界面以及更遠處的城市背景，共同構成了一個具有縱深關系的景觀層次。

第四，是運河景觀層次的整體延展。

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當建筑界面、空間層次和天際線關系被整體組織之后，運河所呈現出來的景觀體驗，實際上已經超越了單一水體景觀的范疇。站在社區或住宅空間中，運河不只是一個自然元素，而是與城市空間、建筑界面和遠景背景共同構成的復合景觀。

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如果說建筑布局解決的是“看見河”，那么社區空間系統解決的就是另一件事：人如何接近河。

圖說：居民從住宅出發，可以通過步行系統到達不同區域，而不需要經過復雜的交通路線。（效果圖）

0811地塊在規劃上試圖建立另一種關系。這個區域設置了多種慢行空間，包括建筑連廊、架空慢行系統以及跨越道路的慢行橋梁。這些系統共同形成一條連續的步行網絡。

這條網絡向北連接園區內部空間，向南連接休閑街區，向西延伸到濱河景觀帶。不同空間被串聯在一起。居民從住宅出發，可以通過步行系統到達不同區域，而不需要經過復雜的交通路線。社區、街區和河岸之間形成連續空間。

0811地塊的架空層比例也在整個片區中最高。四個單元中有兩個單元設置了架空層。架空層提供了大量地面公共活動空間。這些空間通常位于住宅底層，與景觀區域直接相連。居民可以在這里停留、交流或休息。公共活動空間因此得到擴展。

架空層的運用，使得空間在視覺上更通透，也更容易與周圍景觀結合。人從架空空間走出時，可以直接看到社區花園或遠處的河岸。

圖說：0811地塊是架空層比例最高的地塊，架空層的存在，可以承載很多生活功能，又能使景觀視野更加通透。（效果圖）

大量架空層可能承載很多功能：從社區圖書館、共享辦公，到棋牌室、健康課堂，再到兒童活動空間、藝術展廳等。這些公共空間讓社區內部活動更加多樣。居民可以在不同時間參與不同活動。空間因此具有更高的使用頻率。

當這些空間與慢行系統結合時，社區生活就形成一條連續路徑。從住宅走到架空層，再到社區花園，再到河岸景觀帶，活動空間逐漸展開。

當這些規劃手法放在一起時，可以看到一個較為清晰的邏輯。建筑布局、天際線控制、慢行系統和公共空間并不是孤立設計。它們圍繞同一個目標展開。這個目標就是如何讓運河成為社區空間的一部分。

0811地塊所呈現的規劃方式，可以看作這種思路的一次實踐。項目沒有單純依賴“臨河”這一條件，而是通過一系列空間安排，讓河流在社區中獲得更明確的位置。

玖院0811地塊所展示的規劃方式，為這一問題提供了一個具體案例。通過建筑布局、景觀結構和空間系統的協同，河流從自然背景轉化為生活空間的一部分。

當城市不斷向外擴展時，類似的空間組織方式或許會變得越來越重要。河流不只是城市邊界，也可能成為城市生活的新中心。

運河玖院的規劃手法，提供了一個將河流、社區、城市三者協同平衡，求得高水準人居環境最優解的解決方案。寶貴的大運河沿線住宅開發的收官，“收”在這個水準，名至實歸。

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