大虹橋、唐鎮啞火后，外環最火的區域成了華涇。

大餅有風險，華涇大家還是有信心。

這里是徐匯，全市執行力最強，十四五發展最快。

華涇核心增量是地鐵，0軌交變4軌交，這大利好不會爛尾。

地標項目又是港資操盤，天然的受上海人青睞。

市場下行期信心比黃金還貴，華涇有信心，房價就更堅挺。

房價最貴時大虹橋、唐鎮、華涇都要10萬，現在大虹橋降到6萬、唐鎮降到6萬，華涇還是7.5萬以上。

印象歐洲小三房還能賣到9萬，最近有套兩房成交，12樓的，也要7.8萬。

降幅如此之少，放在內環都很炸裂。

現在機場聯絡線通車、華之門商場封頂、北楊人工智能小鎮迎來奇瑞米哈游，華涇開始收獲。

七寶、莘莊老了，大虹橋、唐鎮破滅，華涇會成為外環最強嗎？

先說結論，幾十年后不好說，近十年華涇成不了外環第一鎮。

環線是上海有名的“徐匯吹”，現在也不建議客戶去買華涇次新房。

不是華涇不好，是預期太高，房價還有泡沫。

華涇的規劃大家都知道，北面有北楊人工智能小鎮，中間是華之門商務區。

其他地方都是建成區，沒太大提升空間。

為什么華涇還能拿出這兩個大項目？因為之前這里不是發展中心。

徐匯1992年合并了華涇，發展重點是徐家匯-滬閔高架一線，華涇一直放養。

滬閔高架一線給了很多資源，漕河涇、錦江樂園、蓮花路、兒科醫院、古美社區、莘莊副中心等等。

上海中外環最成熟的是長寧2號線、徐匯-閔行1號線。

外環外最成熟的是七莘路沿線。

這些地方跟市區沒太大區別。

這條線飽和后，要打造第二軸線——濱江發展帶，實際中軸線是龍吳路。

莘莊和華涇，分別是兩條發展主軸的節點。

華涇挑戰莘莊的地位，背后是新的發展主軸登上舞臺。

區域競爭都不是小板塊的事兒，都是打團戰。

都是借助時代洪流，集體發力。

大虹橋一帶火起來，長寧、閔行、青浦、嘉定拿這里做重點。

唐鎮、御橋的火爆，是大張江整體帶動。

唐鎮就是張江，張江就是唐鎮。

華涇上限有多高，要看龍吳路發展軸有多高。

單單一個華涇，放上海一點水花都沒有。

華之門再厲害，無非是一個24萬方的商場，一個30萬方的辦公區。

北楊人工智能小鎮，無非是60萬方研發。

打包起來連南大一半都沒有，南大辦公、研發面積200萬方。

看整個發展軸線，華涇還有太長的路要走。

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莘莊、七寶這條線，是沉淀了30多年的成果。

過去30年，是中華民族歷史上最輝煌的30年，天時地利人和之下才有了這兩個高地。

莘莊、七寶的貴，首先是上游的全面成熟。

莘莊、七寶和市區之間無縫銜接，共享市區房價體系。

一過中春路，到九亭立即就是郊區房價。

市區也提供了資源支持，六院、兒科醫院、漕河涇等等。

漕河涇30萬產業人口，助力古美成了居民學歷最高的地方。

其實莘莊也有大量居民靠郊區提供，莘莊下游有大量產業區。

早高峰莘莊向南開堵車，顓橋往莘莊開反而不堵。

莘莊開車沿都市路往南，成片的建成區，直到過了顓橋萬達才慢慢的荒涼。

下游的成熟，也推高了莘莊地價。

大哥的地位，都是小弟捧出來的。

華涇上下游差太多了，近十年不可能達到滬閔高架-5號線的高度。

華涇上游是長橋、植物園，是徐匯最差的地段。

龍吳路兩側就中海瀛臺一個品質小區，其他都是動遷房、老房子、廠房。

過了龍耀路，進入徐匯濱江才像個樣子。

上游有大量斷層，直接影響華涇的估值。

上游提供的資源支持也遠不如滬閔高架一線。

華涇的下游根本不能看，連城鄉結合部都算不上。

龍吳路兩側的街景，放浦東大家都會覺得是郊區。

莘莊南部大量產業集群，提供了很多高預算客群。

華涇南部是2035戰略預留地，在奧運會啟動之前都不會大面積開發。

滬閔高架一線發展到現在用了30年，龍吳路這里30年可能不夠。

發展速度放緩，這個時代潮流誰也擋不住。

這張圖在外網很火，老外都感嘆上海發展太快了。

背景是嘉定新城，十幾年出了雛形。

這幾年嘉定新城發展慢了很多，跟幾年前其實變化不大。

像上面這樣迅速發展的區域，上海已經不多見。

這三四年華涇是天時地利人和，其實發展也沒想象的那么快。

今天去調研，整體氣質跟2021年變化不大。

華涇路是東西主軸，兩個新房建好了，華之門還在動工，這個路口確實不一樣了。

左拐到景洪路這里，還是大片大片的空地，地鐵口附近都是待開發狀態。

華濟路往南是閔行，之前定位是景洪路TOD，還沒明確開發時間。

地圖上也能看出來，大部分土地還沒開發。

巧合的是華涇路向西叫春申路，是莘莊南廣場的東西主軸。

開車從西向東走，會明顯感受到成熟度的區別。

講到這肯定有人說你太短視，華涇還在開發，等全部建好了肯定比莘莊、七寶宜居。

今天調研后我的看法相反，全部建好了華涇宜居程度也不如莘莊、七寶的非航道部分。

華涇的核心問題是，底子沒打好。

一直斷斷續續開發，導致華涇非常碎片化。

看看土地控規圖就能感受到凌亂。

有龍吳路、外環的割裂，有商品房、動遷房、產業園的混雜。

偶爾也有融創領館壹號院這種豪宅。

華涇看起來很大，其實沒太多品質小區，就印象歐洲、徐匯臻園、旭輝朗香等等。

上海發展最快的1998-2007年，莘莊開發了134個小區，七寶75個，古美87個。

華涇只有6個。

以上數據由“房見小程序”提供

一年十幾個小區的統一開發，給了莘莊相對統一的居住環境，尤其是南廣場。

莘莊衛星圖

華涇衛星圖

1998年至今，莘莊共開發小區169個。

這些小區很多現在看品質不驚艷，但始終不是老破小，提供了海量的中高收入居民。

古美、金虹橋、七寶也各自超過100個小區，四片區共計520個。

這海量的居民，是閔行中部商業繁華、居住水平高的最大底氣。

長橋、華涇、吳涇一路下來，1998年后一共才87個小區，能級上相差太大。

去幾個片區走走，就能明顯感受到商業氛圍的區別。

華涇除了龍湖天街和在建的華之門，基本沒有商業體，底商更是匱乏。

居民的富集，不是一朝一夕。

所以盡管有華之門、北楊人工智能小鎮，也有徐匯南部門戶區域的定位，華涇依舊不是副中心。

一方面向下輻射范圍有限，吳涇不是人口大區，華涇向南走幾公里就到了大煙囪。

另外自身能級也不夠，華涇目前人口僅7萬多人，影響力太小了。

當然規劃中不僅徐匯，閔行也有景洪路TOD、梅隴新中心，也會引入新增居民。

查閱了閔行十五五規劃，上面兩個片區現在還不到落地的時候。

閔行目前最重要的還是大零號灣、前灣地區。

前面提到過華之門、北楊人工智能小鎮體量沒那么大，我們初步算了算，能承載的產業人口達不到漕河涇五分之一。

當然落地也需要時間。辦公樓不產生價值，建起來說明不了什么，產生價值的還是人。

目前徐匯濱江還在快速開發，辦公樓還沒飽和，華之門招商會有困難。

景洪路地鐵口的空地徐匯、閔行各一半，僅徐匯動工勢能就弱了。

向南看去是下面這樣，很難產生良好的商辦氛圍。

等閔行部分景洪路TOD、梅隴新中心一起發力，找到一個新概念，這樣才能在全市提升影響力。

當然這篇文章不是特意抹黑華涇，其實環線有不少客戶都買了印象歐洲、華涇綠苑等等。

只是太多粉絲對華涇樂觀過頭，環線提醒一下。

華涇的優勢還是有的，四軌交、一江一河，離徐匯濱江也近，毫無疑問在發展風口上。

只是再好的地方，房價透支了我們也不會建議買入。

過去幾年臨港、大虹橋相繼破滅，大家太需要確定性規劃，這才一窩蜂的扎到華涇。

現在市場整體回暖，大行情來了華涇也會反彈。

大行情掩蓋一切區域問題，不過泡沫終究會迎來清算的一天。

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