房價暴漲后，母親反悔賣掉未成年兒子的房，她能單方面毀約嗎？

文?|?王秀全 李金萍

? 典型案例

2020年，林慧與張建軍看中一套位于郊區的三居室。夫妻二人傾盡共同積蓄付清全款，房產證“權利人”一欄落下了兒子張明軒的名字。房子地處普通地段，周邊學校條件一般，房價始終波瀾不驚，偶有小幅回落。2025年3月，林慧盤算著房子升值無望，不如趁早賣掉，換一套真正的學區房，既能改善居住條件，也能讓孩子上個好學校。林慧把想法告訴了丈夫，他只說了一句“你定就好”。

2025年4月初，在中介的撮合下，林慧以法定監護人的身份，與買家趙磊簽下《房屋買賣合同》。合同約定總價款280萬元，趙磊當日便足額支付了50萬元定金，余款待過戶完成后三日內結清，雙方敲定在5月中旬辦理過戶手續。

合同簽訂后，買賣雙方都開始忙活起來。趙磊連夜翻出戶型圖，一筆一畫地勾勒裝修方案，甚至提前預訂了心儀的裝修材料。林慧則馬不停蹄地穿梭于各個學區房的樓盤，對比多套房源后，鎖定了一套滿意的房子，就等舊房過戶收款了。

然而，距離約定過戶日僅剩兩周時，一份官方文件打破了所有平靜——林慧待售的這套房子被正式劃入百年名校市一中的招生范圍！中介的電話深夜急促響起：“姐，你這房子現在搶著要，報價已經漲到350萬元了！”

林慧飛快地算起賬來：按原合同出售，白白損失70萬元不說，自己看中的那套學區房價格也跟著水漲船高，一進一出，里外里差了不止100萬元。“不行，房子絕不能就這么賣了！”林慧當即決定反悔，拒絕配合辦理任何過戶手續。

趙磊多次聯系林慧協商，林慧卻態度決絕：“這房子登記在我兒子名下，我一個人說了不算，必須等我丈夫回來也同意才行。”無奈之下，趙磊只能按照合同約定，向林慧發送了催告函，要求其履行過戶義務。然而，林慧始終置之不理。

2025年5月初，林慧以兒子張明軒法定代理人的身份，一紙訴狀將趙磊訴至法院，請求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。她在起訴狀中列明兩項核心理由：一、出賣房屋未經另一監護人張建軍同意，屬于無權處分；二、出售房屋并非為了子女張明軒的利益，違反了民法典第35條“監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產”的規定。

庭審現場，趙磊向法庭提交了房屋買賣合同、定金支付憑證、催告函及物流記錄等一整套完整證據，語氣懇切地向法官陳述：“我買房是通過正規中介交易，約定價格完全符合當時的市場行情，不存在任何惡意串通的情形。我已經足額支付定金，甚至做好了裝修準備，林慧單方面反悔，純粹是因為房價上漲，這根本不符合誠實信用原則。”

趙磊的律師隨即補充辯護，援引民法典第311條指出，善意取得制度的核心在于保護善意第三人的信賴利益。趙磊作為善意買受人，簽訂合同時無任何過錯，且已全面做好履行合同的準備，林慧以未經另一監護人同意為由主張合同無效，缺乏充分的法律依據。

法院在審理過程中，焦點始終圍繞兩個核心爭議展開：一是出售未成年子女名下房屋，是否需要父母雙方一致同意；二是林慧以“非為子女利益”為由主張合同無效，是否能夠成立。

法院經審理認為，父母作為未成年人的法定監護人，均依法享有法定代理權，現行法律并未規定行使該代理權必須取得另一方同意。林慧作為登記在冊的監護人，以法定代理人身份與趙磊簽訂合同，該代理行為合法有效，無需額外取得張建軍的一致同意。

關于是否“為子女利益”的核心問題，法官當庭釋明：林慧簽訂房屋買賣合同時，初衷是出售非學區房、換購優質學區房，本質上是為了改善子女的教育條件，完全符合民法典規定的“最有利于被監護人”原則。后續因政策調整導致房屋劃入學區、房價暴漲，屬于雙方均無法預見的情勢變更，不能以此倒推林慧簽訂合同時的行為損害了未成年人的利益。

同時，趙磊作為善意第三人，在整個交易過程中盡到了合理注意義務，無任何過錯，其基于合法交易產生的信賴利益應當受到法律保護。法官強調，林慧以未經另一監護人同意、非為子女利益為由主張合同無效，實質是為了規避房價上漲帶來的合同義務，違背了民法的誠實信用原則，該主張不應得到支持。

法院作出一審判決：駁回原告張明軒的全部訴訟請求，確認案涉房屋買賣合同合法有效；林慧作為張明軒的法定代理人，應于判決生效后十日內協助趙磊辦理房屋過戶手續。

律師分析

如果出賣房屋不是為了未成年子女的利益，買賣合同是否就必然無效？這是本案的核心問題。依據民法典第34條規定，監護人有權且應當保護被監護人的財產權利，但這并不意味著監護人與購房人產生爭議時，可直接以“維護被監護人利益”為由請求確認合同無效，而應結合案件具體情況分析。

就本案而言，從房產來源看，張明軒無獨立經濟收入，日常生活費用均由父母供養，可認定案涉房屋資金源自監護人父母，該財產由父母管理，收益亦由父母支配。購房人趙磊與林慧事前互不相識，交易通過中介公司達成，約定價款符合當時市場行情，不存在雙方惡意串通損害張明軒利益的情形。

此外，從善意第三人保護角度看，趙磊作為買受人，難以知曉監護人林慧出賣房屋的真實目的。若交易完成后，僅憑林慧單方陳述即認定交易損害被監護人利益而無效，既對趙磊不公，也不利于維護交易的安全與穩定。

因此，本案中，林慧的賣房行為不受另一監護人不知情的影響，其處置房屋的行為亦難言損害未成年人張明軒的利益。所以，林慧出售登記在張明軒名下的房屋所簽合同合法有效。

來源：《婚姻與家庭》2026年2月上