“今后不給房地產(chǎn)批地”，突然流傳開(kāi)來(lái)。

這個(gè)說(shuō)法怎么冒出的？

3月5日，自然資源部和國(guó)家林草局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（下稱《通知》）。

《通知》的第十條寫(xiě)道：

統(tǒng)籌存量和增量建設(shè)用地促進(jìn)內(nèi)涵式發(fā)展。經(jīng)地方人民政府依法批準(zhǔn)但實(shí)際未使用的建設(shè)用地，可由原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)撤回用地批準(zhǔn)文件，涉及的占補(bǔ)平衡指標(biāo)仍然有效。對(duì)實(shí)現(xiàn)“一張圖”聯(lián)網(wǎng)的省（區(qū)、市），實(shí)施建設(shè)用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機(jī)制，由省級(jí)人民政府統(tǒng)籌使用“十五五”新增建設(shè)用地指標(biāo)。各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤(pán)活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積。不定期監(jiān)測(cè)執(zhí)行情況。新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。城中村改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過(guò)項(xiàng)目總面積10%），保障性住房、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。

劃線的這一句：“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。被很多人據(jù)此認(rèn)為，意思是未來(lái)不給房地產(chǎn)批地了。

實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接“使用”新增建設(shè)用地的情況少之又少，在北京、上海這類特大型城市甚至幾乎沒(méi)有。包括上述條款在內(nèi)，《通知》有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容不過(guò)是重申已有的規(guī)定和做法，現(xiàn)有的土地招拍掛制度、供地節(jié)奏、土地供應(yīng)量，在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，都不會(huì)有任何變化，跟新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)的走勢(shì)變化更是沾不上邊。

所謂“不給房地產(chǎn)批地”，房地產(chǎn)用地“斷供”都是臆想之中的天大誤讀。之所以有這個(gè)誤讀，是因?yàn)榇蟛糠秩似鋵?shí)不理解什么叫“新增建設(shè)用地”。

“新增建設(shè)用地”是一個(gè)土地管理領(lǐng)域的專有概念，不能簡(jiǎn)單按字面意思理解，這個(gè)概念是指由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的土地。更通俗一點(diǎn)講，就是對(duì)農(nóng)地征地后產(chǎn)生的國(guó)有建設(shè)用地。《通知》第十條里的那句話，說(shuō)的就是這類土地優(yōu)先用于重大項(xiàng)目建設(shè)，民生工程，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

我國(guó)土地管理制度是二元化的，分為農(nóng)村集體土地（包括耕地、農(nóng)村集體建設(shè)用地）和國(guó)有建設(shè)用地，除去一些農(nóng)村集體建設(shè)用地試點(diǎn)外，只有國(guó)有建設(shè)用地能夠入市交易，也就是你能看到的各種土地出讓：招標(biāo)、掛牌、拍賣等——能這樣交易的，只有國(guó)有建設(shè)用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地就是這么來(lái)的。

農(nóng)村集體土地若要入市交易，除了少部分試點(diǎn)外，都必須先變成國(guó)有建設(shè)用地，這個(gè)“變”的過(guò)程，就是征地。國(guó)家把農(nóng)村集體土地征走，給農(nóng)民補(bǔ)償、安置，然后做土地整理。這類土地就是“新增建設(shè)用地”。所謂“新增”，指的就是原來(lái)是農(nóng)村集體土地，現(xiàn)在變成國(guó)有建設(shè)用地，可入市交易的土地“多”出來(lái)了，所以就是“新增”。

這就是《通知》第十條里面那句話所指的土地類型。

厘清基本概念后，再來(lái)說(shuō)說(shuō)為什么《通知》第十條這句話對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響。政府通過(guò)征地轉(zhuǎn)為土地儲(chǔ)備，尤其是北京上海這樣的特大城市，房地產(chǎn)用地還有的是，根本不存在斷供可能。接下來(lái)，我們逐層拆解一下：

第一層邏輯，征地有總指標(biāo)管控。我國(guó)執(zhí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，征地不是想征就征，新增建設(shè)用地不是想有多少就有多少。國(guó)家有指標(biāo)管控，負(fù)責(zé)管理這件事的就是自然資源部。通俗來(lái)說(shuō)，中央政府先確定一個(gè)每年新增建設(shè)用地的總量指標(biāo)，然后分到各省，各省再逐級(jí)向下分。下一級(jí)政府拿到指標(biāo)后，開(kāi)始征地。

第二層邏輯：征完的土地會(huì)進(jìn)行整理，形成土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本是從土地儲(chǔ)備中買地——這個(gè)是重點(diǎn)。新增建設(shè)用地不是隨用隨征，也不是今天征了明天就能賣地。中間有一個(gè)整理過(guò)程，也就是常說(shuō)的三通一平，七通一平。這個(gè)過(guò)程叫一級(jí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)的結(jié)果就形成土地儲(chǔ)備。房地產(chǎn)用來(lái)搞開(kāi)發(fā)的用地，向政府買的土地，都是從這樣的土地儲(chǔ)備里來(lái)的，而不是從新增建設(shè)用地里來(lái)的。

以北京、上海為例，有很長(zhǎng)一段時(shí)間，城市規(guī)模增長(zhǎng)很快，城市面積也增加很多，多出來(lái)的面積，就是把原來(lái)的“農(nóng)村”變成后來(lái)的“城市”。這里面涉及到兩個(gè)規(guī)劃，一個(gè)是土地利用規(guī)劃，另一個(gè)是城市發(fā)展總體規(guī)劃，這兩個(gè)概念就不解釋了，容易把小白繞暈。就請(qǐng)記住，先在這兩個(gè)規(guī)劃中，把原來(lái)的農(nóng)村變成城市，然后在這個(gè)變成城市的區(qū)域，就可以征地了，就在當(dāng)時(shí)——請(qǐng)注意是當(dāng)時(shí)——形成了新增建設(shè)用地。

這些地經(jīng)過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)，政府儲(chǔ)備了起來(lái)，一塊一塊對(duì)外出讓，房地產(chǎn)商拿的地，很大一部分就是這么來(lái)的。

第三層邏輯：征地——整理形成的儲(chǔ)備量很大，足夠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用的。各城市經(jīng)過(guò)整理可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用的國(guó)有建設(shè)用地有很多很多，你根本不用操心。因此，即便以后的新增建設(shè)用地不安排經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地，已有的國(guó)有建設(shè)用地儲(chǔ)備也足夠用的，土地市場(chǎng)不存在斷供的可能，也就不存在房地產(chǎn)天又塌了這回事。

以此宣揚(yáng)“房地產(chǎn)天塌了”的，要么是蠢，要么是壞。

為什么《通知》里要寫(xiě)上這一句話？因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)控新增建設(shè)用地，每年的指標(biāo)都很緊張，所以它是寶貴的稀缺資源。既然稀缺，就有個(gè)優(yōu)先級(jí)的問(wèn)題。既然能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地存量已經(jīng)有很多，房地產(chǎn)就向后排吧。優(yōu)先給誰(shuí)？優(yōu)先國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目、民生項(xiàng)目，這是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局考慮，也是為社會(huì)公平考慮。

《通知》是一份政府實(shí)施行政管理的文件，寫(xiě)明優(yōu)先次序，要把所有情況都納入進(jìn)來(lái)，這是行政法規(guī)規(guī)章中非常常見(jiàn)的“窮舉”方式。政策本身沒(méi)有問(wèn)題，只是一部分人的理解出了偏差。

綜上所述，房地產(chǎn)用地要被政策“斷供”是沒(méi)影兒的事。更何況政府土地儲(chǔ)備來(lái)源多種多樣，舊廠區(qū)的騰退征收，城市棚戶區(qū)的拆遷改造，都是國(guó)有建設(shè)用地來(lái)源。北京這幾年不少城市核心區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)，就是這么來(lái)的。

既然“土地?cái)喙薄⒉唤o房地產(chǎn)批地都是沒(méi)影兒的事，那么，對(duì)新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)也不會(huì)有任何影響。當(dāng)前的市場(chǎng)情況，是地供得太多，賣房太慢，存量太多。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商都巴不得土地?cái)喙麄兪种械膸?kù)存才能去化得快一點(diǎn)。沒(méi)有了新增供應(yīng)，存量住房的價(jià)值才能更高。遙想當(dāng)年，北京土地831大限土地協(xié)議出讓轉(zhuǎn)招拍掛之后，地價(jià)房?jī)r(jià)都漲了多少？

說(shuō)到底，這本是個(gè)土地行政管理范疇以內(nèi)的事情，和普通百姓沒(méi)什么關(guān)系。奈何這是個(gè)流量的時(shí)代，總有人秉持“不把事兒說(shuō)成天要塌了就沒(méi)人看”的理念，把事兒往大了說(shuō)。

房地產(chǎn)的天這次又沒(méi)塌，看熱鬧的可以散了。

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