澎潤(rùn)提示：澎潤(rùn)酒店咨詢(xún)、澎潤(rùn)研究院與準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)形成 “咨詢(xún) + 研究 + 數(shù)據(jù)” 的閉環(huán)服務(wù)體系，依托 400 + 酒店咨詢(xún)項(xiàng)目與 1500 億累計(jì)項(xiàng)目額的專(zhuān)業(yè)積淀，為酒店行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈提供從戰(zhàn)略規(guī)劃到運(yùn)營(yíng)落地的全維度專(zhuān)業(yè)支撐。

核心摘要：2025 年中國(guó)酒店業(yè)將步入 “需求溫和增長(zhǎng)、價(jià)值深度深耕” 的新階段，平均房?jī)r(jià)仍處筑底期，出行頻次提升帶動(dòng)間夜量穩(wěn)步增長(zhǎng)，酒店資產(chǎn)價(jià)值凸顯但區(qū)域格局分化顯著。澎潤(rùn)研究院聯(lián)合準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)，基于 400 + 酒店咨詢(xún)項(xiàng)目與 1500 億累計(jì)項(xiàng)目額，結(jié)合住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫(kù)核心數(shù)據(jù)，研判行業(yè)將呈現(xiàn)資產(chǎn)端受捧、賽道端創(chuàng)新、區(qū)域端擴(kuò)容、合作端多元的四大特征，十大趨勢(shì)勾勒出行業(yè)發(fā)展新藍(lán)圖。

一、上漲驅(qū)動(dòng)因素尚不明朗，平均房?jī)r(jià)仍在筑底| 酒店房?jī)r(jià)趨勢(shì) 酒店消費(fèi)市場(chǎng) 高端酒店運(yùn)營(yíng)

澎潤(rùn)認(rèn)為當(dāng)前酒店市場(chǎng)房?jī)r(jià)缺乏上行核心支撐，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速持續(xù)放緩，消費(fèi)意愿整體偏弱，旅游消費(fèi)呈現(xiàn) “量增價(jià)減” 特征。

入境游雖高速增長(zhǎng)，但客源結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，亞非客源占比從 37% 升至46%，歐美高消費(fèi)客源占比下降，對(duì)高端奢華酒店市場(chǎng)拉動(dòng)有限。Q3 萬(wàn)豪、希爾頓、凱悅?cè)髧?guó)際集團(tuán)大中華區(qū)平均房?jī)r(jià)均下滑，RevPAR 整體走低，高端市場(chǎng)復(fù)蘇拐點(diǎn)未至。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫(kù)）

澎潤(rùn)提示：酒店行業(yè)無(wú)需過(guò)度追求房?jī)r(jià)短期拉升，核心應(yīng)通過(guò)優(yōu)化客源結(jié)構(gòu)、提升服務(wù)附加值實(shí)現(xiàn)單客價(jià)值提升，高端酒店可聚焦高凈值小眾客群打造定制化體驗(yàn)，緩解市場(chǎng)復(fù)蘇乏力壓力。

二、出行頻次穩(wěn)步增長(zhǎng)，總體間夜量維持溫和增長(zhǎng) | 酒店客源市場(chǎng) 入境游機(jī)遇 住宿需求

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示2025年酒店市場(chǎng)需求端將迎來(lái)穩(wěn)步復(fù)蘇，入境游成為重要增長(zhǎng)引擎。我國(guó)簽證政策持續(xù)優(yōu)化，過(guò)境免簽停留時(shí)間延長(zhǎng)至 240 小時(shí)，入境游酒店預(yù)訂量大幅增長(zhǎng)，國(guó)際客源回流將持續(xù)提升核心城市酒店需求。

國(guó)內(nèi)出行市場(chǎng)同樣火熱，全國(guó)鐵路發(fā)送旅客 40.08 億人次創(chuàng)同期新高，民航旅客吞吐量增長(zhǎng) 8.6%，出行頻次提升帶動(dòng)過(guò)夜住宿需求增加。盡管酒店預(yù)訂均價(jià)有所下滑，但攜程、飛豬等平臺(tái)預(yù)訂量大幅增長(zhǎng)，入住率的提升將彌補(bǔ)房?jī)r(jià)低迷帶來(lái)的收入損失，推動(dòng)行業(yè)總體間夜量實(shí)現(xiàn)溫和增長(zhǎng)。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫(kù)）

三、酒店 Cap Rate 下降，酒店資產(chǎn)更受青睞 | 酒店資產(chǎn)管理 酒店資產(chǎn)交易 不動(dòng)產(chǎn)投資

澎潤(rùn)認(rèn)為在利率下調(diào)的宏觀背景下，酒店開(kāi)發(fā)融資成本降低，項(xiàng)目可行性與投資吸引力顯著提升，酒店資產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)投資的優(yōu)質(zhì)選擇。相較于波動(dòng)明顯的商業(yè)辦公資產(chǎn)，酒店 Cap Rate 表現(xiàn)穩(wěn)定，核心城市酒店資產(chǎn) Cap Rate 在 5% 附近波動(dòng)，重點(diǎn)二線(xiàn)城市約 8%，下沉市場(chǎng)可達(dá) 12%，收益優(yōu)勢(shì)凸顯。

l 酒店大宗資產(chǎn)交易持續(xù)活躍，1-11 月各價(jià)格區(qū)間交易數(shù)量逐步攀升，11 月單月 98 家酒店參與拍賣(mài)，交易總額超 115 億元；

l 天津生態(tài)城世茂希爾頓、重慶北碚悅榕莊等高星酒店紛紛上架交易；

l 中國(guó)金茂、國(guó)瑞集團(tuán)等企業(yè)完成多個(gè)優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)交割，酒店資產(chǎn)的市場(chǎng)關(guān)注度與交易活躍度持續(xù)走高。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫(kù)）

澎潤(rùn)建議：投資者可把握利率下調(diào)窗口期布局優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，核心城市聚焦核心地段成熟物業(yè)，重點(diǎn)二線(xiàn)城市關(guān)注文旅融合板塊新建項(xiàng)目，同時(shí)通過(guò)專(zhuān)業(yè)的酒店資產(chǎn)管理提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)。

四、核心城市資產(chǎn)荒和下沉市場(chǎng)資金荒延續(xù) |酒店區(qū)域投資 核心城市資產(chǎn) 下沉市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

澎潤(rùn)認(rèn)為酒店資產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)鮮明的區(qū)域分化特征，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒與下沉市場(chǎng)資金荒的格局將持續(xù)。

經(jīng)過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)整，北京、上海、廣州、深圳等核心城市優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)供給稀缺，小型資產(chǎn)一經(jīng)出讓便吸引買(mǎi)家，大型資產(chǎn)因收購(gòu)門(mén)檻高需實(shí)力資本接盤(pán)，民企與海外資本成為核心城市資產(chǎn)擴(kuò)表的主力。

而下沉市場(chǎng)雖酒店資產(chǎn)供給充足，但受房?jī)r(jià)、入住率雙低影響，投資收益不佳，難以吸引區(qū)域外資本關(guān)注，資產(chǎn)屢屢流拍。城投系、文旅系和本地核心國(guó)企成為下沉市場(chǎng)酒店資產(chǎn)的主要接盤(pán)方，地方化債工作的推進(jìn)將推動(dòng)部分不良酒店資產(chǎn)重新定位入市。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫(kù)）

五、投資者將重點(diǎn)控制投資成本 | 酒店投資成本單房造價(jià) 酒店品牌換牌

澎潤(rùn)認(rèn)為面對(duì)行業(yè)市場(chǎng)承壓的現(xiàn)狀，酒店投資者將把成本控制作為核心策略，行業(yè)單房造價(jià)呈持續(xù)下降趨勢(shì)：國(guó)內(nèi)主流連鎖商務(wù)酒店品牌通過(guò)精簡(jiǎn)設(shè)計(jì)、采用高效建材、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)等方式，持續(xù)降低單房造價(jià)，以此提升項(xiàng)目資金回報(bào)率。

市場(chǎng)環(huán)境的變化與投資回報(bào)的壓力，將推動(dòng)酒店行業(yè)迎來(lái)一波換牌浪潮：大量傳統(tǒng)酒店品牌因市場(chǎng)定位不符、運(yùn)營(yíng)效率偏低，難以滿(mǎn)足消費(fèi)者個(gè)性化、體驗(yàn)化需求，導(dǎo)致入住率與盈利水平下滑，酒店業(yè)主將通過(guò)更換品牌的方式，適配市場(chǎng)需求、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫(kù)）

澎潤(rùn)提示：?jiǎn)畏吭靸r(jià)控制需兼顧品質(zhì)與成本，避免因過(guò)度精簡(jiǎn)導(dǎo)致服務(wù)體驗(yàn)下降，進(jìn)而影響酒店長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)口碑與資產(chǎn)價(jià)值；換牌時(shí)應(yīng)結(jié)合區(qū)域客群特征，優(yōu)先選擇擁有成熟會(huì)員與運(yùn)營(yíng)體系的連鎖品牌。

六、出海成為酒店行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì) | 酒店出海布局東盟酒店市場(chǎng) 中亞旅游投資

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與跨境合作深化的背景下，出海成為 2025 年酒店行業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。RCEP 正式生效、“一帶一路” 倡議持續(xù)深化，推動(dòng)中國(guó)與東盟、中亞五國(guó)的貿(mào)易往來(lái)與人文交流，跨境旅游與投資需求激增，為酒店行業(yè)出海創(chuàng)造了廣闊空間。

東盟與中亞五國(guó)成為酒店出海的前沿陣地，東盟地區(qū)擁有 6.6 億人口基數(shù)，中產(chǎn)階級(jí)快速崛起，旅游消費(fèi)潛力巨大，且酒店品牌化率較低，為中資酒店品牌提供了發(fā)展機(jī)遇；

中亞五國(guó)依托獨(dú)特的地緣與旅游資源，中歐班列開(kāi)通改善交通條件，商務(wù)與休閑需求雙重提升，成為酒店投資新藍(lán)海。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫(kù)）

七、“鬢微霜” 群體引領(lǐng)旅居與康養(yǎng)酒店的發(fā)展 | 康養(yǎng)酒店 旅居酒店 中老年旅游市場(chǎng)

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示50-64歲 “鬢微霜” 群體成為 2025 年旅居與康養(yǎng)酒店賽道的核心驅(qū)動(dòng)力，這一群體總基數(shù)已突破 3 億人，多為 “60 后”“70 后”，擁有財(cái)富積累、健康狀況良好，且子女獨(dú)立后擁有充足的閑暇時(shí)間，年輕人晚婚晚育進(jìn)一步拉長(zhǎng)了其休閑窗口期。同時(shí)養(yǎng)老金持續(xù)增長(zhǎng)，為這一群體提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)保障，使其 “有閑又有錢(qián)”，愿意為康養(yǎng)、旅居體驗(yàn)支付溢價(jià)。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測(cè)）

在此背景下：（1）旅居與康養(yǎng)酒店成為市場(chǎng)投資熱門(mén)，云南、海南等自然資源豐富、氣候宜人的區(qū)域成為核心落地地，昆明、大理等城市成為熱門(mén)目的地

（2）泰康、大家保險(xiǎn)等企業(yè)深耕適老化康養(yǎng)產(chǎn)品

（3）洲際、希爾頓等國(guó)際酒店集團(tuán)推出旅居相關(guān)品牌，酒店公區(qū)圍繞健康管理與社交功能創(chuàng)新，設(shè)置瑜伽室、茶室、溫泉、健步道等空間。

澎潤(rùn)建議：康養(yǎng)旅居酒店應(yīng)打造 “住宿 + 康養(yǎng) + 體驗(yàn)” 復(fù)合產(chǎn)品體系，引入專(zhuān)業(yè)康養(yǎng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)適老化設(shè)施與慢生活體驗(yàn)項(xiàng)目，同時(shí)推出長(zhǎng)住、候鳥(niǎo)式旅居產(chǎn)品，兼顧健康需求與社交屬性。

八、酒店市場(chǎng)迎來(lái)全面生活方式化 | 生活方式酒店酒店產(chǎn)品創(chuàng)新 在地化體驗(yàn)

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示新發(fā)布的酒店品牌中，生活方式品牌占比達(dá) 40%，酒店設(shè)計(jì)向輕量化、在地化、自然化轉(zhuǎn)型，摒棄傳統(tǒng)厚重風(fēng)格，融入本地文化藝術(shù)元素，注重自然采光與環(huán)保材料使用。同時(shí)酒店更加注重客群的身心靈體驗(yàn)，提供定制化服務(wù)、在地文化探索、社交互動(dòng)場(chǎng)景，滿(mǎn)足不同年齡段客群的生活方式需求。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫(kù)）

九、邊疆旅游目的地，迎來(lái)物業(yè)與品牌化擴(kuò)張| 邊疆酒店市場(chǎng) 高星酒店布局 旅游目的地投資

西北、東北、西南等邊疆旅游目的地因特色旅游體驗(yàn)爆火，成為 2025 年酒店行業(yè)品牌化擴(kuò)張的核心區(qū)域。冰雪游、徒步之旅、滑雪項(xiàng)目等新興旅游方式興起，吸引大量東南沿海客群涌入，邊疆地區(qū)中高端休閑度假酒店需求顯著提升，為酒店市場(chǎng)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前邊疆地區(qū)酒店市場(chǎng)仍以經(jīng)濟(jì)型、中端酒店為主，高端精選及以上檔次酒店僅占 2%，國(guó)內(nèi)品牌占據(jù) 90% 以上市場(chǎng)份額，品牌化發(fā)展空間巨大。萬(wàn)豪、希爾頓等國(guó)際品牌，華住、錦江等本土品牌紛紛提前布局，在喀什、阿勒泰、芒市等城市簽約超高端、高端項(xiàng)目；長(zhǎng)春北湖鴻居酒店、大連四季酒店等地區(qū)首店相繼開(kāi)業(yè)，邊疆地區(qū)酒店品牌化率將持續(xù)提升，高星酒店布局加速。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫(kù)）

澎潤(rùn)提示：品牌方布局邊疆市場(chǎng)需結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜钨Y源打造差異化產(chǎn)品，同時(shí)關(guān)注交通便利性與淡旺季客流波動(dòng)，通過(guò)與文旅景區(qū)聯(lián)動(dòng)、推出錯(cuò)峰套餐平衡客流，解決本地運(yùn)營(yíng)人才短缺問(wèn)題。

十、跨界聯(lián)合仍頻，共探增長(zhǎng)機(jī)遇 | 酒店跨界合作國(guó)企民企合作 品牌資源整合

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示跨界聯(lián)合成為酒店行業(yè)突破增長(zhǎng)的重要路徑，2024 年行業(yè)已呈現(xiàn)國(guó)企與民企、本土品牌與國(guó)際品牌、酒店行業(yè)與其他行業(yè)多元合作的態(tài)勢(shì)，且這一趨勢(shì)將持續(xù)深化。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫(kù)）

l 國(guó)企擁有土地、政策、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等資源，民企酒店集團(tuán)具備品牌運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)拓展優(yōu)勢(shì)，二者合作實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，華住與廣旅、君亭與建發(fā)等戰(zhàn)略合作成為典型。

l 本土品牌與國(guó)際品牌的合作則各取所長(zhǎng)，本土品牌依托下沉市場(chǎng)與政務(wù)接待優(yōu)勢(shì)，國(guó)際品牌憑借成熟的運(yùn)營(yíng)管理體系，德朧與萬(wàn)豪的合作成為標(biāo)桿，推動(dòng)雙方在國(guó)內(nèi)高端市場(chǎng)與海外市場(chǎng)的布局。

l 酒店與跨行業(yè)品牌的合作更是精彩紛呈，希爾頓與星巴克實(shí)現(xiàn)會(huì)員互通，蘇寧鐘山國(guó)際高爾夫酒店與賓利打造聯(lián)名主題房，酒店通過(guò)與汽車(chē)、藝術(shù)、餐飲、奢品品牌的合作，打造特色體驗(yàn)、豐富產(chǎn)品體系，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值提升與客源共享。

澎潤(rùn)建議：酒店開(kāi)展跨界合作需堅(jiān)持 “資源互補(bǔ)、客源共享、價(jià)值共贏” 原則，明確雙方權(quán)利義務(wù)與利益分配機(jī)制，聚焦產(chǎn)品落地與體驗(yàn)提升，避免形式化合作，讓跨界聯(lián)動(dòng)真正為酒店運(yùn)營(yíng)與品牌價(jià)值賦能。

澎潤(rùn)品牌矩陣

澎潤(rùn)酒店咨詢(xún)：酒店資產(chǎn)管理專(zhuān)家，核心服務(wù)為酒店戰(zhàn)略咨詢(xún)、酒店資產(chǎn)管理、第三方資產(chǎn)管理、國(guó)企酒店咨詢(xún)、酒店改造咨詢(xún)、酒店投資咨詢(xún)。

澎潤(rùn)研究院：行業(yè)研究思想領(lǐng)袖，核心服務(wù)為年度趨勢(shì)報(bào)告、消費(fèi)者洞察、細(xì)分領(lǐng)域白皮書(shū)、國(guó)企酒店發(fā)展研究、旅居洞察。

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)：住宿業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全量大數(shù)據(jù)平臺(tái)，核心服務(wù)為酒店數(shù)據(jù)平臺(tái)、酒店選址咨詢(xún)、運(yùn)營(yíng)對(duì)標(biāo)、一鍵可研、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)支撐、數(shù)字化決策。