城樓財經&中指解讀｜土地新規落地，對房地產有哪些影響？

3月16日，自然資源部召開3月份例行新聞發布會，主要介紹并解讀《自然資源部 國家林業和草原局關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號）精神，并回答記者問。38號文中，市場最關注的兩點是：①要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。②新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

【中指解讀】

需要明確的是，土地分為農用地、建設用地和未利用地（如鹽堿地、沼澤地等），通俗來說，農用地和未利用地轉為建設用地的，即為新增建設用地；存量土地包括已批未供、閑置土地、低效用地、涉及城市更新（含城中村）等用地。經營性房地產包括商業、辦公、商品住宅等類型，《民法典》中提及“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”。

當前房地產市場仍在調整，政策明確新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，側重盤活存量，直接關系房地產市場供求關系，對于穩定房地產市場將產生積極影響，政策落地將推動房地產向存量提質、服務民生的方向側重，影響深遠。

1、短期存量盤活力度將加大，收回收購存量土地、土地調規等節奏有望加快

本次政策進一步強化新增建設用地與存量用地盤活規模掛鉤，且新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，意味著未來房地產開發項目通過新增建設用地方式供給將受到嚴格限制，更多或將通過盤活現有存量土地的方式獲取開發資源（當前已有不少城市通過這種方式供應房地產用地），政策導向是推動城市內涵式發展，避免“攤大餅”。近期"十五五"規劃《綱要》發布，全文涉及盤活存量的內容增加，并提出多項盤活舉措和方向。

近兩年，多地通過專項債收購存量閑置土地、“收-調-供”、換地等方式盤活存量土地，但整體節奏較為緩慢。根據發布會披露數據，2025年自然資源部配合財政部，指導各地發行地方政府專項債5400余億元主要用于收儲存量閑置土地。根據中指監測，近幾年武漢“收-調-供”土地合計超30宗；截至2026年2月末，全國28個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項債實際發行超3350億元，占比約43%。預計未來地方政府或加快存量閑置土地收儲節奏，同時通過合理調整土地規劃、換地等方式，以更優的方案適配市場用地需求。在此過程中，支持和鼓勵跨城、跨區換地，支持土地調規等的配套政策仍需進一步完善，打通堵點。

2、中長期城市更新力度將加大，企業應積極參與城市更新等的前期工作，獲取優質資源

2025年中央城市工作會議明確要以城市更新為抓手推動城市高質量發展，城市更新已經上升到國家戰略高度，政策方向更加強調提質增效。與此同時，房地產市場發展逐漸進入“存量時代”，2025年，全國二手房成交面積占比提升至45%，根據中指數據，重點30城二手房成交占比達65%，成為絕對主力；根據中指測算（結合第七次全國人口普查數據），2020年末我國城鎮住宅存量約為364億平米，其中2000年以前規模約100億平方米。2024年底住建部指出“據有關調查，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，那么從全國其他城市來看，這個量還會很大”“全國城市需要改造的危舊房，我們也做了一個調查，有50萬套”。可見，我國城市更新空間大，未來其承擔的作用將更加重要和綜合，也將更加緊密地與城市的經濟轉型、現代化治理水平提升等深度融合。本次新政落地后，預計各地有望加大城市更新力度，更加注重高價值土地的更新改造。

本次政策落地對地方政府、房地產開發企業均提出了更高要求，未來房地產開發將更依賴存量盤活、城市更新等路徑，企業應積極參與前期更新、存量盤活等進程中，更大力度獲取區位優越、配套完善區域的優質資源機會。

基于現有的理論和實踐經驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務商提供“十五五”城市更新業務專項規劃研究、城市更新發展調研報告、城市更新評價指數研究、城市/企業城市更新發展報告/白皮書、城市更新企業對標研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務。

3、改善市場供求關系，推動去庫存，對穩定房地產市場形成重要支撐

根據國家統計局數據，截至2026年2月，全國商品住宅待售面積（已竣工未售）4.4億平米，出清周期超20個月；根據中指數據，重點50城商品住宅可售面積出清周期超20個月，考慮已開工未拿證、未開工土地規模，當前房地產市場新房庫存量依然較大。本次政策與“因城施策控增量、去庫存、優供給”的思路整體一致，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發（不是限制招拍掛市場供地）將從源頭上減少土地供給，疊加盤活存量土地的節奏將加快，均有利于去庫存，進一步改善房地產市場供求關系，助力穩定房地產市場。

4、短期土地招拍掛市場供給量受政策影響有限，“縮量提質”態勢或延續

發布會中，自然資源部相關負責人指出“文件中明確新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，這不等于不供應房地產用地，而是要重點用好存量資源‘精供優供’，因城施策把握好供地的節奏和時序，優先布局區位優越、配套完善的區域，促進企業‘拿好地、建好房’，不斷完善城市功能、提升市民生活品質”。整體來看，“不等于不供應房地產用地”或意味著政策短期對招拍掛市場土地供應量的影響有限，政策進一步強化了“精供優供”的供地態勢，促進企業獲取優質地塊，供應更高品質住房，推動房地產高質量發展。

根據中指數據，2026年1-2月，300城各類用地成交規劃建筑面積為2.37億平方米，同比下降23.7%，其中，住宅用地成交3969平方米，同比下降28.8%，整體成交規模仍處低位。而從成交結構及溢價表現來看，一線及核心二線城市優質地塊競拍熱度較高，1-2月一線城市住宅用地成交溢價率達14.2%。預計短期土地市場“縮量提質”態勢或將延續。

責編：李霞

編審：莫 非

監制：張立果

出品：城樓網/城樓財經