新盤產(chǎn)品力突出、戶型面積貼合主流需求、總價相對適中。

呂穎雅/發(fā)自廣州

房地產(chǎn)營銷中，“勁銷數(shù)億元”“去化率90%”“開盤即清盤”等表述頻繁出現(xiàn)，但真實成交與營銷口徑之間的差距一直備受關(guān)注。

“3·15觀察｜樓市銷售去化調(diào)查”系列報道，首期梳理了天河區(qū)多個主流樓盤的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)【查看天河數(shù)據(jù)】，引發(fā)了廣泛關(guān)注。繼天河區(qū)之后，本系列第二期將目光轉(zhuǎn)向廣州另一熱門板塊——海珠區(qū)。

━━━━

個別豪宅吸走高端客，剛改新盤多點開花

近年來，海珠區(qū)憑借琶洲數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展以及濱江居住價值的提升，逐漸成為廣州高端住宅的重要聚集地。隨著互聯(lián)網(wǎng)及數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)持續(xù)入駐，琶洲板塊居住需求不斷增強，為區(qū)域高端住宅提供了相對穩(wěn)定的購買力支撐。

從統(tǒng)計的高端項目來看，去化率差距明顯：

樓盤名

已售套數(shù)

未售套數(shù)

去化率

琶洲南TOD

1304

99

92.9%

保利湖光悅色

406

77

84.1%

保利天奕

530

111

82.7%

方圓美林濱江壹號

181

99

64.6%

中海大境

741

593

55.5%

廣州地鐵瓏璟臺

154

223

40.8%

中冶逸璟公館

6

42

12.5%

琶洲·樾|華樾

8

88

8.3%

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣

數(shù)據(jù)截至3月14日，僅統(tǒng)計已取得預售證套數(shù)

其中，2023年和2024年的廣州銷冠樓盤琶洲南TOD銷售表現(xiàn)最為突出，已售1304套，去化率92.9%，接近清盤水平。去年開售的保利天奕表現(xiàn)同樣優(yōu)異，去化率達82.7%。

不過，自去年下半年以來，隨著保利天奕、保利天曜等項目吸走大量千萬級客群，海珠區(qū)其他高端項目銷售節(jié)奏明顯放緩。

例如，曾經(jīng)熱銷的中海大境，目前已售741套、未售593套，去化率為55.5%；琶洲·樾|華樾僅售出8套，去化率為8.3%。此外，開盤已超過兩年的廣州地鐵瓏璟臺，盡管價格多次調(diào)整，但去化率仍僅為40.8%。

最為尷尬的則是曾經(jīng)的“海珠地王”項目中冶逸璟公館。該項目自開盤至今已過去7年，僅售出6套別墅，銷售進展緩慢，目前去化率僅12.5%。

相比之下，海珠區(qū)剛改類產(chǎn)品近年來多點開花。隨著房價調(diào)整和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化，不少項目總價門檻下降，除了滿足傳統(tǒng)“老廣”置換需求外，也吸引了來自天河、番禺等區(qū)域的年輕買家。

樓盤名

已售套數(shù)

未售套數(shù)

去化率

保利燕語堂悅

926

173

84.3%

越秀珠實皓悅濱江

250

49

83.6%

綠城馥香園

496

147

77.1%

中國鐵建西派粵府

202

96

67.8%

君曜府

99

62

61.5%

越秀桂悅東曉

336

229

59.5%

海珠新城

879

718

55.0%

越秀江灣潮起

237

204

53.7%

珠江海珠里

110

153

41.8%

中建天鈺

77

221

25.8%

中交天翠

104

334

23.7%

越秀熙悅江灣

38

479

7.4%

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣

數(shù)據(jù)截至3月14日，僅統(tǒng)計已取得預售證套數(shù)

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，多數(shù)剛改項目去化率集中在50%~85%，部分新盤表現(xiàn)尤為突出。例如，保利燕語堂悅已售926套，去化率84.3%；越秀珠實皓悅濱江去化率83.6%；綠城馥香園去化率77.1%。此外，君曜府、越秀桂悅東曉、越秀江灣潮起也表現(xiàn)中上，這些項目大多為近兩年入市的新盤，在戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃以及產(chǎn)品配置方面更符合當前市場需求，因此對剛改購房者吸引力較強。

不過，由于海珠區(qū)多數(shù)新盤集中在海珠西板塊，地理位置和生活配套相對接近，樓盤之間的競爭異常激烈。例如，同樣在去年面市的中建天鈺、中交天翠、越秀熙悅江灣，目前銷售表現(xiàn)均不理想，去化率均在三成以下，銷售節(jié)奏明顯落后于競品。

━━━━

庫存壓力相對小，新盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)將變化

整體來看，海珠區(qū)庫存壓力相對較小。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，海珠區(qū)新房庫存約65.2萬平方米，去化周期約18.7個月，在全市各區(qū)中去化速度僅次于新增供應(yīng)極少的從化，在中心城區(qū)中排名第一。

業(yè)內(nèi)普遍認為，海珠2025年去化表現(xiàn)良好，主要受益于三方面：新盤產(chǎn)品力突出、戶型面積貼合主流需求、總價相對適中。多個項目推出90平方米以下中小戶型，總價普遍在四五百萬元區(qū)間，成為剛需和剛改客群的重要選擇。

然而，市場成交節(jié)奏尚未全面回暖。一位海珠項目操盤手表示，客戶普遍拉長了決策周期，四五百萬元總價的房子，客戶也會多輪議價、反復比較，優(yōu)惠折扣、送物業(yè)費、成交禮都要談。部分購房者甚至表示要等新項目入市后再決定是否置換。

從供應(yīng)端來看，海珠區(qū)新房供應(yīng)規(guī)模將有所下降。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年海珠區(qū)預計新增住宅供應(yīng)約2600套，同比減少約30%。主要原因在于，一方面多個剛改項目逐漸進入尾貨階段，可售房源減少；另一方面，2025年區(qū)域住宅用地供應(yīng)規(guī)模下降。

新盤當中，保利南泰路項目尤為引人矚目。與當前海珠西不少新盤“小體量、高密度”的開發(fā)模式不同，該項目總建筑面積約14.35萬平方米，容積率約3.4，并配建約20萬平方米商業(yè)及教育配套。

無論從社區(qū)規(guī)模、居住舒適度，還是未來運營潛力來看，該地塊都具備較為稀缺的綜合優(yōu)勢，是海珠樓市中少見的大體量優(yōu)質(zhì)項目。因此，無論是業(yè)內(nèi)人士還是購房者，對該項目的期待都較高。

從價格結(jié)構(gòu)來看，合富研究院預計，2026年海珠區(qū)新房約有五成供應(yīng)將集中在500萬~800萬元，高于2025年的四成比例。這主要因為中海廣府萬宸、保利南泰路等項目未來入市后，將提升該總價段的供應(yīng)比例。與此同時，500萬元以下的新房供應(yīng)將明顯減少，部分在售項目已進入銷售后期，新房貨源相對不足。