曾經“一鋪養三代”，現在還能抄底嗎？

過去十多年，無疑是商鋪的黃金時代！

“一鋪養三代”的觀念深入人心，核心地段的商鋪堪比“硬通貨”！

在深圳商鋪最高光的時刻，東門商鋪頻頻刷新紀錄，不僅出現了報價158萬/平的“天價鋪”，東門商圈的臨街鋪位還漲到了高峰期的80萬/㎡。

南山海岸城的商鋪，2006年首批發售價格3-4萬/㎡，到2021年售價已經達到了約37萬/㎡，最高成交價曾賣到60多萬/㎡，短短十多年鋪價就翻了十倍。

寶安中心商圈核心地段的商鋪還一度沖上20萬+/㎡，照樣有人爭搶，一鋪難求。

如今，市場潮水逐漸退去，商鋪從神壇回歸地面，價格也在不斷回歸理性。

“一鋪養三代”的傳說已經翻篇了嗎？現在入場，會不會成了接盤俠？

淘房志&獨角Mall創始人顧洪波先生表示：

最近幾年，國內有個很重要的趨勢，就是存款利率在不斷降低，包括理財的收益率也在不斷降低。

以前理財的收益率可能是3%、4%，那么對應商鋪的投資回報率要到4%、5%，如今理財收益率降至2%左右，商鋪的投資回報率就要到3%。

在這個過程中，商鋪作為一種中長線的投資，它的租金收益率的吸引力又重新體現了出來。

很多商鋪如果經營得好，租金收益率達到4%，甚至更高的可能性也非常大，所以從這個角度來說，優質商鋪還是值得重點關注。

顯然，商鋪投資從未退場，只是換了玩法。

只要你眼光夠準、夠狠，它依然是那只愿意為你“下金蛋”的鵝。

01

“一鋪養三代”的邏輯未變

現在入手商鋪更拼眼光

在市場趨于理性的大環境下，不再出現“漫天要價”的“天價鋪”，商鋪也進入了價值投資安全區。

但“一鋪養三代”的邏輯未變，反而更扎實，商鋪越老越吃香，核心區位成熟社區鋪租金穩步攀升。

以寶安中心區為例。根據中原地產數據顯示，目前寶安中心區的優質項目單價多在8-10萬/㎡；

但歡樂港灣繁華黃金地段的轉角沿主街商鋪的均價已經達到了36萬/㎡，一套74.93平的商鋪售價達到了2697萬。

來源：中原地產

這也說明，商鋪依然是一個很好的投資渠道，是資產配置的優質路徑，但高價案例越來越向核心區等熱點區域轉移。

為什么現在還是入手商鋪的好時機？

一方面在于，經過市場的調整，擠掉了高峰期的泡沫，商鋪價格明顯回歸理性，目前已經進入了“價值區間”。

另一方面在于，黃金上漲、物價波動、銀行存款利率下行......在國內，通脹也隱隱已有抬頭之勢，是以當下的財富邏輯已經由“博取高收益”轉向了“守護購買力”。

未來，不動產依然是抗通脹的基石。

現在入手商鋪，要的是低價買未來的發展潛力，更是考驗投資眼光的時刻。

獨角Mall在這里重點推薦70年社區底商，相比40年產權商業鋪，70年產權的年限更長，經營業態的包容性也更強，資產會更穩定。

社區底商扎根在社區住宅里，周邊社區居民存在買藥、買菜、吃飯等諸多剛性需求，受經濟周期的影響也會相對較小。

換言之，社區底商擁有一批固定的消費客群，甚至越老越吃香，社區越成熟，消費客群越穩定。

02

“地段+人流”缺一不可

寶中西的潛力正被看見

當然，優質的商鋪必須始終具備兩個核心要素，一是地段，地段保證了其升值潛力，二是人流，只有足夠的客流才能帶來強大的消費需求。

而在深圳，以寶安中心商圈為發展核心的前海寶中商圈，正在成為這樣一個既具備地段潛力又具備客流消費的價值高地。

前海寶中商圈 來源：寶安日報

一是，在政策的加持下，前海寶中商圈發展潛力巨大。

前海寶中商圈作為深圳重點打造的5個世界級地標商圈之一，不僅占據寶中C位，前海灣門戶，也承擔著引領世界灣區旅游消費潮流新范本的重要作用。

來源：寶安日報

去年，前海寶中商圈還成為深圳唯一入選《2025年廣東省級特色步行街（商圈）名單》的商圈。

在年初的深圳市政府工作報告中，明確賦予了前海灣—寶中片區“國際新客廳”的定位。

難得的是，寶中作為全區“新質生產力”的引領核心地位正在凸顯。

目前寶中區域已經聚集了vivo、影石、亞太星通等超12家總部企業；華潤微科技、南航物流、科通股份等重磅項目紛紛落地；總投資超300億的騰訊全球總部樂園（企鵝島）也進展迅速，形成了極強的總部經濟效應。

而總部經濟往往帶來的是“高租金+低空置”，具有更強的抗周期能力。

在匯聚了深圳最密集的總部企業集群的南山科技園，不僅是深圳甲級寫字樓空置率最低的區域，同時租金也異常抗跌。

來源：第一太平戴維斯

根據中原地產數據顯示，在南山科技園騰訊總部旁邊一套約186㎡的臨街商鋪，月租金超12萬元，單價約667元/㎡·月，在經濟下行期也表現出了相當強的穩定性。

來源：中原地產

我們有理由相信，還處于總部經濟潛力期的寶中，同樣的商業邏輯正在上演。

二是，寶安中心區的商業消費力已經非常能打。

2026年春節假期，寶安區線下消費金額約12.68億元，同比增長9.83%；

前海壹方城、歡樂港灣、寶安大仟里三大商圈客流量均突破60萬人次，占全區重點商圈客流總量的比重超57%。

其中，前海壹方城、海雅繽紛城累計客流超100萬人次，銷售額超億元，頭部商圈的引領作用非常顯著。

前海壹方城 來源：寶安區政府

由前海壹方城+網紅打卡點歡樂港灣+寶安大仟里等頂流IP形成的“打卡文旅地標-體驗商圈消費”的消費動線，帶來的人流紅利將持續輻射周邊。

歡樂港灣 來源：寶安日報

不只寶中區的消費旺盛。

隨著全球最大室內雪場所在的前海冰雪世界、深圳西部首座山姆會員店、深圳最大的萬象匯懷德萬象匯等商業項目在寶安區亮相，寶安商圈已經形成了“多點開花”的商業發展格局，強勢躋身“大灣區消費第一梯隊”。

三是，寶中西的發展潛力，正在被看見。

值得關注的是，以金科路沿線為代表的寶中西區域，作為毗鄰寶中核心商業圈極具發展潛力的價值洼地，正在被越來越多的開發商和投資人看見。

去年8月，招商聯手華潤以總價86.4億元的“地王價格”拿下了寶中西核心地塊，項目自帶約2萬平的“小而美”商業。

憑借華潤+招商的商業運營實力，疊加周邊密集的住宅區和產業總部集群，寶中西將不僅僅只是依賴前海壹方城、歡樂港灣等核心地標的外部輻射，甚至有機會自成一個以品質生活、家庭消費、商務配套為核心的新型商圈。

可以預見的是，未來，金科路沿線將形成以觀潮府+北街坊+保利瑧譽商業為核心的500米黃金商業輻射圈，承接前海壹方城、歡樂港灣等寶中核心商業圈的人流紅利，進一步延長寶中核心商圈的商業范圍和影響力。

這樣既有規劃，又有人流量和地段的寶中西板塊，正處于價值爆發的前夜。

03

商圈+學校+價格優勢

寶中西稀缺一手商鋪來了

這樣來看，位于寶中西板塊，處于金科路沿線黃金商業輻射圈的世界級灣區商鋪資產保利瑧譽社區底商，絕對是一個很好的資產配置機會。

作為寶中片區比較稀缺的優質資產，保利瑧譽的商鋪也是近幾年寶中商圈少有的一手商鋪，目前還有優質準現鋪正在發售。

從投資的角度來看，保利瑧譽的商鋪絕對物有所值，現在正是抄底進入寶中核心商圈的好時機。

• 價格優勢明顯，投資回報率可觀。

正如前文提及，目前寶中商圈的優質項目單價多在8-10萬/㎡，而保利瑧譽的商鋪單價4.6萬/㎡起步，均價才6萬+/㎡，遠低于寶中商圈其他優質項目。

在核心商圈這樣的價格并不多見，也只有像保利這樣的央國企才能給到帶有明顯優惠的價格。

保利瑧譽的商鋪不僅價格優勢明顯，未來能帶來的投資回報率也比較可觀。

根據中原地產信息顯示，項目周邊的尚都花園一套52.06平的商鋪售價286萬，租金約218元/平一個月，大致回報率可以到4.6%。

來源：中原地產

既有人流保障又極具發展潛力的保利瑧譽商鋪，未來鋪面的增值屬性也將拉滿，畢竟投資就是買長線預期。

• 周邊的居住屬性高，資源配套非常完善。

住宅資源：項目自帶403戶高端業主，同時毗鄰海濱社區、新岸線社區、海裕社區等多個成熟社區；

周邊擁有熙龍灣花園、中糧·卡羅社區、都市茗薈花園、深業新岸線等住宅超8500戶，輻射近1.7萬戶高凈值家庭，形成密集且高品質的剛需消費基礎。

教育資源：項目一路之隔就是新安中學，周邊還有海韻學校，九年制學校也在規劃中，超1萬師生及家長客流，形成極具粘性的高頻消費力。

商業資源：項目距離前海壹方城等核心商業區不到2公里，與歡樂港灣二期無界連通，正處于寶安中心商圈的核心輻射范圍內，在核心商圈的帶動下，商鋪也會越來越旺。

項目與騰訊全球總部樂園（企鵝島）僅一橋之隔，周邊還有vivo、怡亞通等總部企業，正處于總部經濟的輻射圈里；

區域內還擁有高新企業超7000家，涵蓋金融、研發、管理等高品質客群，能帶來極為穩定的產業購買客群。

高端小區的業主、寶中的高凈值客群、學校師生以及公園的流動客流，都是旺盛的消費力基礎。

不僅存在著藥店、生活超市、餐飲等剛性消費需求，同時還有咖啡店、書吧、影院、兒童成長中心、美容美發等特色消費需求。

• 臨街旺鋪，展示性好，商鋪素質高。

據悉，保利瑧譽正熱銷建面約19㎡~77㎡的商鋪，層高約5.4米，70年產權，僅有46席金鋪限量發售。

這些商鋪都是面向金科路、街心公園（在建中）等主干線的一樓臨街鋪位，空間開闊，展示性好，約96%的超高使用率，可以滿足餐飲、零售等多種業態，是財富階層保衛資產的優質方案。

結合周邊豐富的消費需求，商鋪業態可以根據市場進行靈活調整，進一步提升資產的抗風險能力。

靠近公園和學校的商鋪，周邊學生家長來往多，書店、文創店、打印店、零食店或者教培、托管、親子體驗等，都是高頻且核心的消費需求。

來源：攝圖網（已獲授權）

在懶人經濟需求盛行的當下，很多年輕人都習慣“線上下單，半小時達”，生鮮電商或者連鎖便利店等業態，可以滿足社區里的及時零售需求。

來源：攝圖網（已獲授權）

此外，保利瑧譽的商鋪都預設了餐飲條件，100%通燃氣以及上下水。

不僅兼容咖啡烘焙，炸雞小吃，還可以承接周邊的煙火氣，深度挖掘夜經濟，開啟“日咖夜酒”的雙倍營收模式。

對于“有寵一族”而言，社區里的寵物醫院、寵物美容、智能寄養及寵物社交空間等配套也是生活所需。

來源：攝圖網（已獲授權）

巴菲特說過：“在別人恐懼時我貪婪，在別人貪婪時我恐懼”。

真正的投資高手，總是擅于在價值尚未被兌現時進行長線布局。

寶中稀缺資產，保利瑧譽的商鋪值得關注！

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