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3月16日，2月的70城房價數據發布，筑底企穩信號愈發清晰。行業徹底告別高增長、高杠桿舊模式，正式邁入筑底震蕩、結構優化、價值回歸的底部新常態。

長三角作為全國經濟韌性最強的城市群，是本輪結構性復蘇先行梯隊；無錫作為長三角核心強三線城市，2月供需分化行情暗藏諸多被忽略的機遇。本篇將從宏觀到微觀，層層拆解市場邏輯與未來3個月實操機會。

一、全國樓市：70城數據企穩，弱復蘇基調確立

2月70城房價是判斷全年樓市的核心官方依據，數據告別單邊下行，呈現邊際持續改善、積極信號密集積累的特征，徹底打破過度悲觀預期，弱復蘇基本面有扎實數據支撐。

三大核心企穩信號，市場底部夯實

對比1月數據，2月多項指標反轉，三大企穩特征直接消解市場觀望情緒：

• 上漲城市數量翻倍：新建商品住宅上漲/持平城市從8座增至17座，單月增加9座，回暖范圍持續擴大；

• 房價跌幅連續4個月收窄：二三線城市新房環比跌幅再收窄0.1個百分點，下行壓力顯著緩解；

• 核心城市率先止跌反轉：一線城市新房由降轉平，京滬各漲0.2%；二手房止跌轉漲，京滬環比上行，東北四城全面止跌，示范效應凸顯。

此外，二手房下跌城市數量連續兩月減少，印證市場修復是穩步 推進，并非短期曇花一現。

政策+需求+供給協同，復蘇有長效支撐

全國樓市企穩是三方合力結果，雖無V型反轉，但弱復蘇確定性極強：

• 政策端：穩樓市組合拳持續發力，商辦首付下調、換購退稅延至2027年底，地方超8成為寬松政策，購房成本降低，信心逐步回暖；

• 需求端：積壓的剛需、改善需求加速釋放，一線城市止跌回暖帶動全國需求預期修復；

• 供給端：保障房、城中村改造穩步推進，對沖開發投資下滑，業內預計開發投資年內筑底。

行業新常態：四大分化定調全年

行業告別普漲普跌，結構性分化成核心邏輯，全年底部磨底、無大幅反彈基礎，四大特征貫穿始終：

• 城市分化：一二線核心城需求韌性遠超三四線，復蘇節奏領先；

• 企業分化：穩健國企、優質民營房企占優，行業集中度提升，中小房企加速出清；

• 產品分化：需求從“有房住”轉向“住好房”，高品質改善房去化快、價格穩；

• 節奏分化：全年以筑底震蕩為主，全年銷售、投資小幅下滑但降幅持續收窄。

二、長三角：復蘇第一梯隊，核心城調整近尾聲

長三角經濟總量占全國超20%，常住人口超2.4億且持續凈流入，是全國樓市復蘇先行軍，走勢領先其他城市群1-2個季度。

1、短期回調屬正常，龍頭城現拐點

1-2月滬寧蘇杭四大核心城成交、均價同比環比小幅下滑，并非需求萎縮，而是春節假期+前期觀望情緒導致的短期正常調整。

龍頭上海2月新房環比持平、二手房漲0.2%，率先釋放止跌信號，意味著長三角核心城調整進入尾聲，回暖拐點臨近。

2、三重優勢加持，韌性超全國平均

長三角領跑復蘇，核心依托三大不可復制優勢：

• 基本面過硬：經濟發達、人均收入高、人口持續流入，住房需求底盤扎實；

• 政策利好密集：緊跟全國穩樓市基調，公積金優化、購房補貼等政策落地見效；

• 一體化協同：核心城與周邊強三線產業、交通互通，回暖信號快速傳導，形成板塊性回暖。

長三角無普漲行情，核心城、核心板塊先行回暖，為無錫奠定堅實復蘇基礎。

三、無錫樓市：2月數據藏玄機，供需錯配顯韌性

2025年下半年無錫樓市隨全國進入調整，1月觸及調整高點，觀望情緒升溫；2月迎來超預期邊際改善，數據分化背后，是強勁的需求韌性。

1、2月三大積極信號，打破悲觀預期

2月無錫樓市數據分化卻暗藏利好，三大關鍵信號不容忽視：

• 供求比創近年新低：供應僅0.55萬㎡環比暴跌，成交達6.64萬㎡，供求比0.08，純靠存量房消化，屬供應斷檔而非需求不足；

• 價格強勢回升：成交均價21931元/㎡環比漲9.97%，套均價315萬元環比漲16.30%，購買力支撐充足；

• 成交結構上移：套均價漲幅遠超均價，改善型產品成成交主力，改善需求集中釋放。

庫存小幅上升、去化周期延至48.5個月，是前期成交放緩的短期現象，后續隨需求釋放將逐步緩解。

2、數據波動有因，無趨勢性下行風險

2月供應暴跌、價格大漲屬短期因素導致，無趨勢性下行風險：

• 供應暴跌：春節房企暫停推盤、節后蓄客，3月供應將快速回歸正常；

• 需求堅挺：零新增供應仍保持6萬+㎡成交，需求未萎縮，僅等待入市時機；

• 價格上漲：改善房占比提升拉動的結構性上漲，非全城普漲，市場無泡沫，后續走勢平穩。

3、強三線優勢凸顯，長期需求有保障

無錫作為長三角核心強三線，樓市底氣充足：人均GDP全國前列，房價收入比處于低位，居民購買力強；高端產業發力、人口穩定導入，疊加首套房貸利率進入“3%時代”（最低3.05%），潛在需求持續激活。

四、關鍵預判！無錫3-5月走勢，機會大于波動

關鍵預判

01

預判三大前提，無意外基調不變

全國穩樓市政策連續，無收緊、持續釋放利好；

長三角及無錫本地政策落地正常，利好持續傳導；

房企推盤理性，無惡性降價、無大規模捂盤。

02

無錫短期核心走勢：供需雙升，價穩中有漲

告別淡季調整，無錫樓市進入復蘇通道，核心指標走勢明確：

• 供應端：3月回升，4-5月穩定，太湖新城、主城核心區為主推區域，以改善房源為主；

• 成交端：月度成交穩定㎡，遠超1-2月均值，新房存量房同步去化，改善房仍為主力；

• 價格端：告別2月暴漲，月度環比漲幅0.5%-1.5%，套均價站穩300萬+，優質改善房支撐更強；

• 庫存端：去化周期從48.5個月回落至45個月左右，供需關系趨于合理。

03

復蘇或有波動，但底部已確認

樓市復蘇難免小幅波動，若全國復蘇力度不及預期，無錫回暖節奏或放緩，但市場底部已徹底確認，無新一輪大跌可能，結構性機會始終存在。

五、實操指南！底部新常態，無錫機會這么抓

分化行情下，盲目入市不可取，抓準核心板塊、優質產品，才能把握復蘇紅利。

01購房者：抓住3-5月窗口期，優先核心板塊改善房

剛需、改善無需過度觀望，當前利率低位、供應充足，是入市好時機。優先鎖定主城核心、太湖新城，聚焦高品質改善房，兼顧居住與保值，遠郊板塊短期謹慎入手。

02 房企：聚焦核心區域，加碼改善產品

穩健國企、優質民企可加大無錫核心板塊布局，適配需求打造改善型房源；中小房企優先盤活存量，謹慎擴張，聚焦優質板塊降風險。

03 產業鏈及投資者：把握上下游復蘇機會

樓市回暖帶動上下游發力，重點關注三大方向：家裝家居、消費建材需求增長；核心板塊商業地產租售回升；物業服務增值空間拓寬。投資者優先配置核心板塊優質住宅，關注穩健房企及產業鏈標的。

核心總結

2026年全國樓市走出最難調整期，70城數據確認企穩，長三角率先回暖，無錫憑扎實基本面和強需求韌性，即將迎來3-5月復蘇小高潮。

當下樓市無普漲機會，但結構性機遇明確，摒棄悲觀、理性看待分化，抓準核心板塊與優質產品，自住與配置均可踩準復蘇節奏，把握市場紅利。

顧一寧

克而瑞 · 決策專家

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