上海二手房成交量連續(xù)3個月保持在2萬套以上，早已超過“榮枯線”1.5萬套！即使如此，上海仍然推出了新的“滬七條”，繼續(xù)提升樓市活躍度。還有專家分析，上海不少地方的房產(chǎn)租金回報率已經(jīng)超過了3%，現(xiàn)在入市作為投資也是非常好的選擇。那么上海作為國內(nèi)一線城市，樓市真的穩(wěn)住了嗎？未來能帶領(lǐng)全國樓市價格不斷企穩(wěn)嗎？

不得不說，上海樓市“滬七條”力度還是蠻大的，基本上與全面取消限購政策僅僅只有一步之遙，尤其對于非上海籍居民購房有著極大的利好。如果有繳納社保或者個稅，僅僅需要符合其中的任何一條連續(xù)繳滿一年，就可以在全市范圍內(nèi)買一套房。同樣對于上海戶籍有著成年子女的家庭也是利好，可以順利避開上海的房產(chǎn)稅，節(jié)省家庭開支。

此次政策重點(diǎn)就是縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個稅年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。如果連續(xù)繳納社保或者個稅三年，非上海籍居民就可以再買一套。兩套住房對于一個家庭來說，完全滿足居住需要，仍然符合房住不炒的基本理念。

即使沒有連續(xù)繳納社保或者個稅滿一年，但是如果持有居住證滿5年，那么非上海籍居民也可以在全市范圍內(nèi)買一套房。這對于很多在上海靈活就業(yè)的外地人士，有著極大的好處。意味著只要在上海居住或者工作，就可以實(shí)現(xiàn)居者有其屋的夢想，而不需要找單位掛社保，更沒有個稅繳納的強(qiáng)制性需求。

那么上海戶籍的家庭，如果家中有著成年子女，那么買一套房就屬于首套房，不論買的面積有多大，都不需要繳納房產(chǎn)稅。這也是個極大的利好政策，只要滿18歲，在理論上，家中有一個成年子女，利用這個政策可以突破人均60平米以上的房產(chǎn)稅繳納要求。對于富裕的上海家庭，完全可以實(shí)現(xiàn)一家三口，只要孩子成年，就可以住上超過180平方米大房子的夢想。

在這種情況下，有人提出，如果只有300萬，不考慮各類貸款，那么能在上海買到啥房子？其實(shí)經(jīng)歷了持續(xù)4年的房價調(diào)整，剛需購房者的福音確實(shí)已經(jīng)到來。回顧上海的近10年房產(chǎn)價格上漲，最主要的是一次是2015年到2016年一次的劇烈變化，整體上海房產(chǎn)單價上升在30%以上，之后就是2019年到2021年，房產(chǎn)價格又有一次上漲。但是經(jīng)過這4年的調(diào)整，價格已經(jīng)全面回落到2018年時候的價格水平了。

現(xiàn)在300萬，可以在上海買不少房子了！外環(huán)外的房價已經(jīng)基本都到了3萬之內(nèi)了，那么也就意味著三百萬可以買到一百平米左右的房子，更別說在五大新城區(qū)域，也就是不限夠區(qū)域，更是可以買到更大面積的房產(chǎn)，而且這些房產(chǎn)基本都是新房或者次新房，老公房的價格會更低，剛需購房壓力大減。

即使中環(huán)到外環(huán)的房產(chǎn)價格，老公房的價格現(xiàn)在也逐漸逼近單價三萬，新房或者次新房的價格，根據(jù)距離地鐵或者中心區(qū)域商場的不同，大致在4萬到6萬期間。這也意味著300萬如果買老公房，可以買到90平米以上的大兩房或者小三房。如果買次新房，可以最少買到60平米。例如下面這張圖，是德先生周六拍攝的，最新的在上海街頭拍攝的一個房產(chǎn)推銷價格，這個老公房小區(qū)靠近地鐵站，是處于中環(huán)邊上的一處老公房，僅僅只有單價3萬元而已。

中環(huán)之內(nèi)到內(nèi)環(huán)區(qū)域，房產(chǎn)價格根據(jù)各區(qū)的不同，變化比較大。但是總而言之，現(xiàn)在是一個買方市場，也就是說想買房的剛需購房者有著很多的選擇。目前的上海房產(chǎn)價格，已經(jīng)全面回到了2018年之前，有些區(qū)域的老公房價甚至回到了2015年之前。德先生判定上海房產(chǎn)價格已經(jīng)基本回穩(wěn)，2026年將是上海房產(chǎn)價格企穩(wěn)的一年，很有可能也是全國一線城市房價企穩(wěn)的一年。

但是對于專家所論述的，租金回報率高所以可以入市的觀點(diǎn)，德先生認(rèn)為是房產(chǎn)錯誤的！2026年上海樓市有可能調(diào)整會到位，但絕不是用租金回報率來衡量的。“房子是用來住的，不是用來炒的！”如果算租金回報率，那么就意味著房子變成了投資品，居住的屬性被淡化了，很有可能說明房產(chǎn)可能還存在一定泡沫。

任何商品的價格變動都是有著一定市場規(guī)律的，如果向下調(diào)整，基本上要回歸最原始的基礎(chǔ)屬性之后，也就是進(jìn)入到超跌狀態(tài)才會慢慢進(jìn)行反彈，這就是否極泰來！如果附加的所謂投資屬性或者金融屬性還存在，那么說明價格調(diào)整還沒有到位。此時如果計算上海樓市，有專家分析，部分房產(chǎn)的租金回報率已經(jīng)超過3%值得入場購買，那其實(shí)在一定程度上，未來還有調(diào)整的空間。

雖然有數(shù)據(jù)在證明，近一年上海成交套數(shù)TOP30小區(qū)平均租售比已達(dá)2.3%左右，部分優(yōu)質(zhì)房源租售比超3%，早已超過定期存款利率。但是換一個思路來想，有沒有可能上海的房屋租金價格，雖然這兩年有所下調(diào)，但是也沒有下調(diào)到位呢，房價的下調(diào)幅度快于租金的下調(diào)幅度呢？那么結(jié)論就是并不是租金回報率高，而是過去上海租房費(fèi)用太高了，未來還需要繼續(xù)下調(diào)？

現(xiàn)在上海的房價基本走入了穩(wěn)定，那么新的“滬七條”政策頒布之后，估計可以逐步的徹底價格企穩(wěn)。這也符合德先生之前的預(yù)測，其他一線城市估計也會逐步跟進(jìn)，假如北上廣深能夠全面取消限購，那么在2026年，一線城市的房價估計能夠穩(wěn)定下來，帶領(lǐng)全國范圍的房價逐步穩(wěn)定。