3月樓市過半，總價400萬內“輕改”，請繼續

3月過半，成都樓市一個有意思的現象變得愈發明顯：住宅新房的兩極分化達到“史高”，一方面3000萬一套的豪宅繼續刷屏，另一面則出現了一波總價300-400萬的輕改善新盤賣得風生水起。

兩級分化，其一是總價的頭部和腰部繼續拉大再拉大，其二則是銷售結果！

先來看看成都新房住宅項目最新出爐的銷售榜單：既有建發·海耀、麓湖生態城、國金豪庭這類千萬級的高端項目，也有總價不到400萬的東城·金茂曉棠二期，2.03億元的成交總金額殺入前三。

△圖據克而瑞四川

于是，大家都開始思考一個問題： 400萬是不是當前真正大多數購買力的門檻所在？以下，一定熱銷，以上，估計就得奔著千萬以上的高端才能收獲另一波客群了？如果這一結論是成立的，那么目前市場上400萬級別還有哪些值得關注的項目呢？

對輕改善型產品的客群來說，選房的第一道門檻永遠是地段。

讓我們看看成都最新入市的輕改項目，一個很清晰的特征是：它們幾乎都臨近三環路，且距離軌道地鐵站點都比較近。還有一個值得留意的共性——輕改項目大多位于配套成熟板塊，例如二八板塊、行政學院板塊。

△大成都范圍內總價400萬左右新房分布示意圖

以上區域的特點是：交通便捷，城市生活配套早已呈現，居住氛圍濃厚；同時因為城市更新的推進，區域商業中心型載體的新開，整個片區的面貌既有新建居住區的干凈、規整，又有成熟便捷的交通和商業。

△東城金茂曉棠“壹里繁華”商業街實拍圖

以二八板塊為例，片區內基本是純住宅項目，隨著The Gate量子介商業的呈現和地鐵17號線的開通，整個板塊的活力屬性和居住價值進一步被激活。

△圖據The Gate量子介

再看砍城東的行政學院板塊，在軌道TOD項目綜合建設的帶動下，龍湖驛都天街等大型商業落地，也填補了此前片區內缺乏商業配套的空白。

對于地緣性輕改善購房客群來說，這種“既成熟又更新過”的片區情況，構成了實實在在的下單力。

前兩年成都樓市的改善型產品，動不動200㎡起步，總價直奔800萬以上，不少預算有限的輕改善客群只能望而卻步。

如今市場中這一波產品的主力戶型重回120-143㎡區間，精裝均價3萬/㎡左右，總價剛好卡在400萬這條線上。

但超級卷的樓市光是面積回調必然不夠，開發商為了抓住客戶，新入市的產品力反而全部都在升級。近期入市的項目，大部分做到了套四雙衛，比如東城金茂曉棠二期的136㎡、越秀天悅云萃三期的117㎡，空間利用率高，功能動線清晰，整體實用性強。

△越秀天悅云萃三期117㎡戶型圖，圖據越秀房寶

開發商還在小區的公共部分花大價錢留住客戶——必備大會所，健身房、書吧、茶室一定要有；景觀園林必須創新，川西秘境、蜀地風景要還原度高；架空層、社區配套都必須具備差異化特色。

△越秀天悅云萃三期實拍，圖據越秀房寶

現在400萬級的產品，戶型在迭代，公區不減配，說實話，跟幾年前同總價位的產品比，性價比確實更在線。

從客群接受程度看，這個價位正好卡在一個微妙的平衡點上：對于前10年買了房子的改善客戶來說，賣一套換一套，首付預算剛剛好；對于剛需來說，兩成首付上車門檻也不算太高。

把目光投向接下來的樓市，趨勢已很明顯：千萬級豪宅和400萬級輕改產品，樓市啞鈴的兩頭，各走各的節奏，新貨入場不會停。

成都的高端產品這頭，接下來值得關注的項目不少——國貿茶廠38畝&18畝雙子星、新希望D10望江、長住·玖川云闕等都已在路上，產品定位千萬級以上直到3000萬+，形態以高層大平層住宅為主，也有一些許久未見的聯排別墅產品。

△新希望·D10望江意境圖

輕改善這另一頭，400萬級別的供應也沒斷檔。龍湖·濱江峯萃&龍湖·錦江峯萃上周已然亮相，產品戶型面積段在126-140㎡，更有中旅迎暉路50畝項目、錦江統建攀成鋼17畝項目也在排隊入場。

△龍湖·濱江峯萃建面約140㎡創意展示樣板間實拍圖

從產品形態到價格錨點，這或許正是成都樓市目前的現狀——不管定位是高端還是輕改善，不管地段在什么位置，找到真正的客群，摸清他們的需求，做出符合他們需要的產品，這樣看來，當年的某位地產大佬說的那句話，還真對：“沒有什么高端的作品和低端的產品，只有賣得出去和賣不出去的房子！”