北京
買二手房住了2年才說發現是“兇宅”,而且當初的合同有特別約定“買方已知悉房屋產權及居住情況，賣方無隱瞞”，這種情況還能退房嗎？如何判斷賣方是否有隱瞞行為？
基本案情：2021年10月，陳先生花55萬買了套二手房，兩年后他到法院起訴原房主王女士，要求撤銷房屋買賣合同。陳先生說2023年8月自己偶然從小區居民處得知，2015年時王女士的母親在這套房里自縊身亡，而當初王女士說自己的母親是在醫院病亡的，王女士隱瞞了兇宅的情況屬于欺詐，所以要求撤銷房屋買賣合同。
大家都知道打官司原告主張的未必真的是事實，還得看被告怎么說，雙方怎么舉證。
被告王女士答辯，不認可陳先生的說法，稱當時房屋售價低于同期同類房屋，已經考慮到母親非正常死亡的因素。而且這事是公開的事實，小區業主和中介都知道，無需隱瞞也隱瞞不了。陳先生就是因為房價低才自愿購買的，且合同有“買方已知悉房屋產權及居住情況，賣方及營銷中心無隱瞞”的特別約定，自己不存在隱瞞和欺詐的問題。
顯然，王女士的母親在這套房里自縊身亡是事實，按通常理解屋內發生這種非正常死亡，確實會影響房屋價值。那本案的關鍵就是，購房時陳先生是否知道這事，王女士對此是否有隱瞞？結合原被告對事實的陳述，以及合同中的相關條款，大家覺得誰的主張成立呢？
其實，懂行的細品就能發現王女士說法的問題。原告主張的是買房時被告沒告知房內發生非正常死亡事件，構成欺詐。但被告的答辯并沒有正面回答這問題，而繞著彎找理由，一會說成交價低于市場價，一會說小區里的人都知道，但這案子的關鍵是交易時有沒有告知買方這件事，因為向買方如實介紹房屋情況是賣方的義務。至于合同里“買方已知悉房屋居住情況”的約定，并不能證明陳先生知道房子是兇宅。正規操作應該是在合同或相關書面文件中有相應告知條款，明確提示房屋發生過非正常死亡事件。本案在合同無任何這方面的提示條款的情況下，強調“買方已知悉房屋居住情況”這條，反倒讓人感覺王女士確實存在故意隱瞞的行為。法院據此判決撤銷房屋買賣合同，判令王女士返還購房款、中介費、稅款等款項。王女士上訴，鄂州中院二審維持原判。
關于“兇宅”有的房主存在僥幸心理，認為你問我不說那叫隱瞞，你沒問我就不提不能算隱瞞。這個想法是不對的，“兇宅”的信息不是看房能直接得到的，對這種影響房屋價值和交易意愿的情況，從誠信角度講賣方有義務主動告知，并注意保留證據。從買方角度講，購房時最好要求在合同里對房屋內是否發生過非正常死亡事件有明確的說明條款，早發現早決策，否則即使事后能起訴退房也很麻煩。
本文作者：楊文戰律師,北京市中盾律師事務所高級合伙人，執業二十余年。
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