買(mǎi)二手房住了2年才說(shuō)發(fā)現(xiàn)是“兇宅”,而且當(dāng)初的合同有特別約定“買(mǎi)方已知悉房屋產(chǎn)權(quán)及居住情況，賣(mài)方無(wú)隱瞞”，這種情況還能退房嗎？如何判斷賣(mài)方是否有隱瞞行為？

基本案情：2021年10月，陳先生花55萬(wàn)買(mǎi)了套二手房，兩年后他到法院起訴原房主王女士，要求撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。陳先生說(shuō)2023年8月自己偶然從小區(qū)居民處得知，2015年時(shí)王女士的母親在這套房里自縊身亡，而當(dāng)初王女士說(shuō)自己的母親是在醫(yī)院病亡的，王女士隱瞞了兇宅的情況屬于欺詐，所以要求撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

大家都知道打官司原告主張的未必真的是事實(shí)，還得看被告怎么說(shuō)，雙方怎么舉證。

被告王女士答辯，不認(rèn)可陳先生的說(shuō)法，稱(chēng)當(dāng)時(shí)房屋售價(jià)低于同期同類(lèi)房屋，已經(jīng)考慮到母親非正常死亡的因素。而且這事是公開(kāi)的事實(shí)，小區(qū)業(yè)主和中介都知道，無(wú)需隱瞞也隱瞞不了。陳先生就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)低才自愿購(gòu)買(mǎi)的，且合同有“買(mǎi)方已知悉房屋產(chǎn)權(quán)及居住情況，賣(mài)方及營(yíng)銷(xiāo)中心無(wú)隱瞞”的特別約定，自己不存在隱瞞和欺詐的問(wèn)題。

顯然，王女士的母親在這套房里自縊身亡是事實(shí)，按通常理解屋內(nèi)發(fā)生這種非正常死亡，確實(shí)會(huì)影響房屋價(jià)值。那本案的關(guān)鍵就是，購(gòu)房時(shí)陳先生是否知道這事，王女士對(duì)此是否有隱瞞？結(jié)合原被告對(duì)事實(shí)的陳述，以及合同中的相關(guān)條款，大家覺(jué)得誰(shuí)的主張成立呢？

其實(shí)，懂行的細(xì)品就能發(fā)現(xiàn)王女士說(shuō)法的問(wèn)題。原告主張的是買(mǎi)房時(shí)被告沒(méi)告知房?jī)?nèi)發(fā)生非正常死亡事件，構(gòu)成欺詐。但被告的答辯并沒(méi)有正面回答這問(wèn)題，而繞著彎找理由，一會(huì)說(shuō)成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，一會(huì)說(shuō)小區(qū)里的人都知道，但這案子的關(guān)鍵是交易時(shí)有沒(méi)有告知買(mǎi)方這件事，因?yàn)橄蛸I(mǎi)方如實(shí)介紹房屋情況是賣(mài)方的義務(wù)。至于合同里“買(mǎi)方已知悉房屋居住情況”的約定，并不能證明陳先生知道房子是兇宅。正規(guī)操作應(yīng)該是在合同或相關(guān)書(shū)面文件中有相應(yīng)告知條款，明確提示房屋發(fā)生過(guò)非正常死亡事件。本案在合同無(wú)任何這方面的提示條款的情況下，強(qiáng)調(diào)“買(mǎi)方已知悉房屋居住情況”這條，反倒讓人感覺(jué)王女士確實(shí)存在故意隱瞞的行為。法院據(jù)此判決撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，判令王女士返還購(gòu)房款、中介費(fèi)、稅款等款項(xiàng)。王女士上訴，鄂州中院二審維持原判。

關(guān)于“兇宅”有的房主存在僥幸心理，認(rèn)為你問(wèn)我不說(shuō)那叫隱瞞，你沒(méi)問(wèn)我就不提不能算隱瞞。這個(gè)想法是不對(duì)的，“兇宅”的信息不是看房能直接得到的，對(duì)這種影響房屋價(jià)值和交易意愿的情況，從誠(chéng)信角度講賣(mài)方有義務(wù)主動(dòng)告知，并注意保留證據(jù)。從買(mǎi)方角度講，購(gòu)房時(shí)最好要求在合同里對(duì)房屋內(nèi)是否發(fā)生過(guò)非正常死亡事件有明確的說(shuō)明條款，早發(fā)現(xiàn)早決策，否則即使事后能起訴退房也很麻煩。

本文作者：楊文戰(zhàn)律師,北京市中盾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，執(zhí)業(yè)二十余年。