前兩天有個(gè)朋友跟我吐槽，前幾年他圖便宜買了套回遷房，單價(jià)只有周邊商品房的六成，當(dāng)時(shí)還覺得自己撿了個(gè)大漏。

結(jié)果住進(jìn)去沒幾年，麻煩就全找上門了：房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，墻體開裂、窗戶漏水，電梯三天兩頭壞，小區(qū)里出租房扎堆，晚上吵得根本沒法睡。

現(xiàn)在他想把房子賣掉，掛牌一年多都沒人問，價(jià)格一降再降，連當(dāng)初買的總價(jià)都賣不到。最后他感慨了一句大實(shí)話：回遷房看著便宜，真住進(jìn)去才知道里面全是坑。

現(xiàn)在市面上的回遷房，價(jià)格普遍比同地段的商品房便宜30%到50%，有的甚至低得離譜，對(duì)預(yù)算有限的剛需家庭來(lái)說(shuō)，誘惑力確實(shí)很大。

但大家有沒有想過，既然這么便宜，為什么二手房市場(chǎng)里，越來(lái)越多人不愿意接盤？說(shuō)到底，就是回遷房里的坑，遠(yuǎn)比你想象的多。

01

坑一：產(chǎn)權(quán)問題一大堆，房子到底算不算你的都沒個(gè)準(zhǔn)

回遷房最大的坑，從來(lái)不是房子本身，而是房產(chǎn)證。

很多回遷房的土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)類型特別復(fù)雜，有的是劃撥土地，有的是小產(chǎn)權(quán)房，還有的是政策性安置房，房產(chǎn)證辦理一拖再拖，有的甚至根本辦不下來(lái)。

現(xiàn)實(shí)里就有這樣的例子，有業(yè)主付了房款、住了十幾年，房產(chǎn)證還沒影，原房主趁機(jī)索要一筆“過戶費(fèi)”，不然就不配合辦證。

就算能順利辦下房產(chǎn)證，很多城市都規(guī)定，回遷房要滿5年才能上市交易，等于這套房直接被鎖死五六年，這期間你急用錢想賣房，基本是不可能的。

就算熬到能交易了，還得補(bǔ)繳一筆土地出讓金，不少城市是按房款的3%左右收取，這筆錢一加進(jìn)去，當(dāng)初買房省的錢，其實(shí)也沒剩多少了。

更嚇人的還有“一房多賣”，有的賣家利用回遷房沒辦證的空窗期，把同一套房同時(shí)賣給好幾個(gè)人，收完定金和首付就揮霍一空。

最后買家錢房?jī)煽眨蚬偎疽淮蚓褪呛脦啄辏退阙A了官司，賣家名下沒錢可執(zhí)行，錢還是要不回來(lái)。

除此之外，大部分銀行對(duì)沒有產(chǎn)權(quán)證，或是證沒下來(lái)的回遷房，根本不批按揭貸款。

就算少數(shù)銀行愿意做，利率也要上浮10%到20%，貸款年限還被壓縮到15年以內(nèi)，說(shuō)白了就是逼著你高首付甚至全款買房，資金壓力一點(diǎn)都不比買商品房小。

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坑二：房屋質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)能省則省，住進(jìn)去糟心事不斷

為了壓縮建設(shè)成本，很多回遷房在蓋的時(shí)候就已經(jīng)偷偷“減配”了。

有調(diào)研顯示，回遷房的整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，普遍比商品房低15%到20%，鋼筋用得細(xì)一點(diǎn)、水泥標(biāo)號(hào)低一點(diǎn)、保溫防水層薄一點(diǎn)，這些問題交房時(shí)可能看不出來(lái)，但住個(gè)三五年，就會(huì)集中爆發(fā)：墻體開裂、窗邊滲水、墻皮脫落、管道堵塞……

有統(tǒng)計(jì)顯示，差不多三成的回遷房，都存在不同程度的裂縫、漏水等質(zhì)量問題。

戶型設(shè)計(jì)上，很多回遷房還是老舊的設(shè)計(jì)思路，公攤大、實(shí)際使用面積小，采光通風(fēng)都很一般，住著又?jǐn)D又壓抑，也沒什么改造空間。

物業(yè)方面就更讓人頭疼了，近一半的回遷房小區(qū)沒有正規(guī)的物業(yè)公司，大多由村委、街道或者社區(qū)代管，物業(yè)費(fèi)確實(shí)便宜，很多一平米一個(gè)月只要5毛到1塊錢，但服務(wù)也基本只停留在“有個(gè)看門的大爺”的水平。

結(jié)果就是，小區(qū)里垃圾清理不及時(shí)，樓道里亂堆亂放沒人管，綠化帶被改成了私家菜地，甚至還有人在小區(qū)里養(yǎng)雞養(yǎng)鴨。

電梯經(jīng)常出故障，壞了也沒人修，有的安置房小區(qū)電梯直接停運(yùn)三個(gè)月，老人每天只能爬十幾層樓，身體好的都扛不住，更別說(shuō)腿腳不便的老人了。

再加上小區(qū)里出租率極高，短租客多，人員流動(dòng)大，作息五花八門，半夜有人喝酒吵鬧、打游戲大喊，想睡個(gè)安穩(wěn)覺都難。

遇到問題找物業(yè)，大多只會(huì)一句“我們也管不了”，真要維權(quán)，又要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

03

坑三：配套差、轉(zhuǎn)手難，便宜的價(jià)格全是“隱形折價(jià)”

很多回遷房本身就不在核心地段，有的被安置在城市邊緣，離核心商圈十幾公里，周邊既沒有好學(xué)校，也沒有大醫(yī)院。

日常通勤、老人就醫(yī)、孩子上學(xué)，這三件最要緊的事，住進(jìn)去之后每天都能讓你體會(huì)到房子有多不方便。

學(xué)區(qū)問題更是回遷房的硬傷，大部分回遷房都沒有配套的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，孩子上學(xué)只能被統(tǒng)籌安排，等周邊好學(xué)校招滿了，才可能輪到，有時(shí)候甚至被分到幾公里外的學(xué)校，每天接送都成了大難題。

這些問題疊加在一起，就讓回遷房在二手房市場(chǎng)里特別不受歡迎，它的成交周期往往是普通商品房的兩倍，有的房源掛牌一兩年，價(jià)格一降再降也賣不出去，看著單價(jià)便宜，實(shí)則根本沒人敢接盤。

從資產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，這種房子既難升值，又難變現(xiàn)，還要占用家里大部分的資金，等于把錢鎖在了一個(gè)很難換成現(xiàn)金的地方，根本談不上什么資產(chǎn)配置，更像是一個(gè)有價(jià)無(wú)市的包袱。

04

真想碰回遷房，這幾件事一定要提前做好

當(dāng)然，也不是說(shuō)回遷房絕對(duì)不能買，有些地段、配套、產(chǎn)權(quán)都清晰的回遷房，價(jià)格合適的話也可以考慮，但一定要提前做好這幾件事，避開致命的雷區(qū)。

第一，務(wù)必核實(shí)清楚房子能不能辦證、什么時(shí)候能辦證。

要求賣家出示拆遷安置協(xié)議、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件，最好一起去不動(dòng)產(chǎn)登記中心，查清楚房屋的性質(zhì)和當(dāng)前狀態(tài)。

第二，確認(rèn)房屋有沒有共有人，有沒有家庭產(chǎn)權(quán)糾紛。

如果房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或是多人共有，一定要讓所有共有人都到場(chǎng)簽字，不然后續(xù)很可能有人以“不知情”為由，主張購(gòu)房合同無(wú)效。

第三，問清土地性質(zhì)和土地出讓金。

房子的土地是劃撥還是出讓？將來(lái)交易要不要補(bǔ)繳土地出讓金？具體要補(bǔ)多少？這些都必須白紙黑字寫進(jìn)合同里，免得到時(shí)候突然多出幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)的額外成本。

第四，優(yōu)先選已經(jīng)辦了房產(chǎn)證、能正常過戶、能辦理銀行貸款的房源。

哪怕單價(jià)稍微高一點(diǎn)，也比全款買一套“可能永遠(yuǎn)過不了戶”的房子安全。

除此之外，買房前一定要去小區(qū)里多看、多問、多感受，看看墻體有沒有裂縫、滲水痕跡，聽聽電梯運(yùn)行噪音大不大，看看小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)水平，這些細(xì)節(jié)，直接決定了你未來(lái)住得舒不舒服。

文末總結(jié)：買房撿漏不是貪便宜，而是要看這套房子能不能讓你住得安心，未來(lái)能不能安全順利地賣出去。

回遷房的這些坑，很多人都是買了之后才明白有多深，希望這些內(nèi)容，能幫你在做決定之前，多一分考慮，少踩一個(gè)坑。

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