壹

2月4日立春當(dāng)天，保利在自己官方公號(hào)上發(fā)了篇文章，標(biāo)題很有保利的特征——保利啟新，立序北京。我們當(dāng)時(shí)就覺(jué)得來(lái)頭不小，絕非只是“立春獻(xiàn)語(yǔ)”那么簡(jiǎn)單，有“立序”兩字，就是一副保利要在北京干大事的架勢(shì)。

3月20日在春分和龍?zhí)ь^當(dāng)日，保利通過(guò)官方直播亮相，同時(shí)釋放案名，定名為“保利·熙瑞”。這塊地不簡(jiǎn)單，位置很好，條件絕佳，關(guān)鍵是保利把地拿到手里之后，靜默了快一年，同業(yè)、友商、甚至盯著在海淀買(mǎi)房的人都有一個(gè)巨大的問(wèn)號(hào)：一塊好地，在手里一“悶”就是一年，保利究竟要干什么？

立春之時(shí)“立序”，春分當(dāng)天定名，保利野心彰顯。丙午之年不同尋常，乃“十五五”的開(kāi)局之年，北京需要開(kāi)門(mén)紅，保利需要開(kāi)門(mén)紅。北京和保利都需要這個(gè)項(xiàng)目的成功定下“十五五”的氣勢(shì)與基調(diào)。打造一個(gè)不世出的項(xiàng)目，給“十五五”期間的樓市定下“秩序”，標(biāo)定保利的格局與地位，足見(jiàn)保利野心不小。

正所謂“立序于丙午，鑄基以長(zhǎng)策”。

從我們了解到的情況看，這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上是保利內(nèi)部的“壹號(hào)項(xiàng)目”。集團(tuán)層面高度重視，已經(jīng)提級(jí)管理。

這意味著保利將舉全體系之力傾力打造這個(gè)項(xiàng)目——這一點(diǎn)非常重要。保利集團(tuán)是中國(guó)最重要的幾家央企之一，保利發(fā)展則長(zhǎng)期是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)一哥，2025年銷售額仍然達(dá)到2350億，老大名副其實(shí)。對(duì)于如此身份、地位和實(shí)力的保利而言，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，只要想做，沒(méi)有什么事情是做不到的。

這是保利匹配野心的能力。

正所謂，開(kāi)年一子落，全局氣象新。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目賦上了這種保利的“野心”，有了如此特殊且重要的地位，它能從保利大體系中得到的支持是全方位的。保利的這種決心，便是這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、品質(zhì)的最大保證。

保利這一次在立序之作上野心、信心、能力可以濃縮為四個(gè)字——不容有失。而所謂“立序”，要的就是這股勁兒。

貳

立序時(shí)刻，保利精準(zhǔn)地識(shí)別了這塊土地特有的、更深層次價(jià)值——國(guó)賓區(qū)。

國(guó)賓區(qū)始于釣魚(yú)臺(tái)——這里是國(guó)家外事活動(dòng)的門(mén)戶，也是政務(wù)能量的心臟。內(nèi)城國(guó)賓區(qū)，西起玉泉路，東至三里河?xùn)|路，南至復(fù)興路，北至紫竹橋路。中央部委辦公地、釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館，以及黨政機(jī)關(guān)和重要科研院所的居住生活保障區(qū)也都在這個(gè)區(qū)域以內(nèi)。玉淵潭、昆玉河、永定河引水渠這條水系，則將北京最為寶貴和稀缺的自然資源、景觀資源以及人文資源，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)串聯(lián)起來(lái)。

這種能夠?qū)⒄?wù)功能、自然稟賦、公共資源和精英人群全部匯集在一起的區(qū)域，國(guó)賓區(qū)獨(dú)一無(wú)二，無(wú)可復(fù)制。

作為千年首都，北京禮序東方，國(guó)賓區(qū)僅此一個(gè)。

經(jīng)年越久，國(guó)賓區(qū)演化出兩條清晰的脈絡(luò)，一條是禮儀軸線，沿著長(zhǎng)安街鋪開(kāi)，莊重恢弘，承載著國(guó)家形象與外交秩序。另一條是生活軸線，從玉淵潭與釣魚(yú)臺(tái)的水系延伸出去，串聯(lián)起一片安靜而珍貴的低密生活帶。

這條水系，從玉淵潭經(jīng)釣魚(yú)臺(tái)，在西釣魚(yú)臺(tái)處分流——一支往北，經(jīng)昆玉河連向頤和園，帶進(jìn)三山五園的園林氣韻。另一支順著永定河引水渠，一路往西北，直到西山腳下。從地理位置上看，保利·熙瑞位居這條水系的上游。藏納純凈氣韻，自成一方靜界。

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水岸兩側(cè)，分布著國(guó)家機(jī)關(guān)、科研機(jī)構(gòu)工作人員的居住區(qū)。這里既有昔日皇家夏居的遺風(fēng)，如今也是政務(wù)與科研人員的生活主場(chǎng)，“大院文化”在這里生根。

由于這種獨(dú)特的地位，北京乃至全國(guó)最優(yōu)質(zhì)和稀缺的公共資源，也集中分布在這一區(qū)域。解放軍總醫(yī)院為代表的醫(yī)療保障資源，人大系中小學(xué)、十一學(xué)校為代表的教育資源等，都成為這個(gè)區(qū)域基礎(chǔ)性的公共資源保障，水準(zhǔn)之高，恐怕全中國(guó)也僅此一處。

保利·熙瑞的最大價(jià)值，在于在這條水系的上游，形成了同樣獨(dú)一無(wú)二的人居生活高地，與釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館遙相呼應(yīng)，構(gòu)成了國(guó)賓區(qū)生活軸線的閉環(huán)。更進(jìn)一步而言，國(guó)賓區(qū)生活軸線的風(fēng)貌、形態(tài)、體感，自保利立序之作以來(lái)，便清晰起來(lái)。這便是保利·熙瑞對(duì)于國(guó)賓區(qū)生活軸線最大的意義所在。

可以說(shuō)，保利·熙瑞，占據(jù)的是國(guó)賓區(qū)生活資源里最原生、也最珍貴的那一片。既避開(kāi)了車馬喧囂，又坐享國(guó)賓區(qū)成熟配套。靜隱于此，繁華咫尺，在動(dòng)靜之間找到了平衡。

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過(guò)去10多年，國(guó)賓區(qū)幾乎沒(méi)推出過(guò)新地，尤其是低密地塊更是20多年沒(méi)有供應(yīng)。保利拿下這塊斷供20多年的土地，不僅是對(duì)稀缺資源的承接，更像是一次對(duì)區(qū)域生活價(jià)值的重述——國(guó)賓區(qū)起于釣魚(yú)臺(tái)，而生活軸線的當(dāng)代句號(hào)，正落在保利丙午立序之作之處。

叁

國(guó)賓區(qū)獨(dú)一無(wú)二，保利立序之作，稀缺更是其基底。

一方面，國(guó)賓區(qū)內(nèi)，已有20多年時(shí)間未有市場(chǎng)性的新增土地供應(yīng)，稀缺價(jià)值不言而喻。另一方面，這個(gè)地塊容積率只有1.43，還是國(guó)賓區(qū)、海淀這樣的核心區(qū)位，“稀缺、稀缺、再稀缺”是對(duì)這塊土地價(jià)值最通俗的概括，說(shuō)“前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者”都不過(guò)分。

關(guān)鍵之處在于，保利不僅能夠識(shí)別、判斷這種高價(jià)值，而且能夠準(zhǔn)確地詮釋這種高價(jià)值。拿地之后之所以“等待一年”，保利是要以全維度的實(shí)景示范區(qū)入市，讓這種稀缺條件的優(yōu)越性“眼見(jiàn)為實(shí)”、“體驗(yàn)為實(shí)”，而不只是靠想象。

這種思路與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維大相徑庭，某種意義上也是立下一種“新秩序”：在人民對(duì)美好生活有更高追求的當(dāng)下，以全維度實(shí)景示范區(qū)入市銷售，逐漸取代單純的期房銷售模式恐怕是大勢(shì)所趨。保利·熙瑞，走到了前面。

等待的一年，保利還在“磨產(chǎn)品”，以最優(yōu)秀的產(chǎn)品展現(xiàn)土地的稀缺價(jià)值。在1.43低容積率的條件下，保利做出了“將軍樓”、“院士樓”這樣的產(chǎn)品形態(tài)，并且實(shí)現(xiàn)功能、配置高標(biāo)滿配，在北京，這種境界恐怕只有保利能夠準(zhǔn)確地詮釋并且以建筑和產(chǎn)品表達(dá)。

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如果你對(duì)“將軍樓”、“院士樓”有什么疑問(wèn)，入市之后親眼看看就明白了。這種產(chǎn)品既確保了私密與開(kāi)闊并存的空間感受，也實(shí)現(xiàn)了從物理居所到精神歸屬的深層過(guò)渡。3~5層的高度，在寸土寸金之地，舍密度而取舒朗，這本身便是對(duì)土地價(jià)值最極致的回應(yīng)，也是抓準(zhǔn)了將軍樓、院士樓價(jià)值核心所在。

保利對(duì)于土地價(jià)值和區(qū)域的理解，還表現(xiàn)在對(duì)居住者生活習(xí)慣的準(zhǔn)確把握。保利在這個(gè)項(xiàng)目的園林、會(huì)所、地下空間等方面都下了很大功夫。在私密性、社交空間、生活動(dòng)線等方面，都契合了所在區(qū)域人群的主流生活方式與習(xí)慣。

肆

至此，這個(gè)項(xiàng)目完美契合了保利打造三好房子的理念：好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活。這是保利當(dāng)前從上到下應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型核心理念。用這個(gè)項(xiàng)目，保利要給市場(chǎng)打樣，以產(chǎn)品和戰(zhàn)績(jī)說(shuō)明自身的水準(zhǔn)與實(shí)力，詮釋保利對(duì)好房子的真正理解。在我們看來(lái)，這也是另一個(gè)層面上的“立序”，不僅給全局起勢(shì)頭，還要給市場(chǎng)定方向。

在這個(gè)項(xiàng)目上，保利打破了市場(chǎng)的“既定規(guī)則與秩序”。以全維實(shí)景開(kāi)盤(pán)，將園林、會(huì)所、地下空間全部前置呈現(xiàn)，開(kāi)創(chuàng)性的實(shí)現(xiàn)了“所見(jiàn)即所得”。這不僅是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵一步，更是“好房子”大政方針落地的有力舉措——以實(shí)景立序，為未來(lái)的市場(chǎng)新秩序?qū)懴缕鹗质健?/p>

保利還通過(guò)拆解包括釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館在內(nèi)的五座國(guó)賓館建筑元素，從中汲取靈感，在屋頂、主體、基座的建筑三段式中，以色彩、用材、工藝工法為手段進(jìn)行迭代，在傳襲的規(guī)制之中，融入了時(shí)代特征與特色，賦予了國(guó)賓區(qū)建筑新的時(shí)代韻腳。

保利·熙瑞地處北京西部空管區(qū)，建筑限高一直以來(lái)十分嚴(yán)格。但是，在這個(gè)項(xiàng)目上，建筑限高得以突破，是為唯一。這也為產(chǎn)品的創(chuàng)新與迭代構(gòu)建了前提和保障。

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能在飛往西郊機(jī)場(chǎng)的航道上突破限高，也就是保利能做到，也彰顯了這個(gè)國(guó)賓區(qū)人居環(huán)境高地項(xiàng)目的特殊性。

內(nèi)外環(huán)境，產(chǎn)品品質(zhì)之外，高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)不能少。這一點(diǎn)，卻是保利擅長(zhǎng)所在。常年以來(lái)，保利為中央部委、重要部門(mén)及其生活配套設(shè)施提供生活保障服務(wù)。冬奧會(huì)安保指揮中心、廣交會(huì)都由保利提供保障服務(wù)。位于國(guó)賓區(qū)的國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行大廈也同樣由保利提供保障服務(wù)。在這份名單上，還包括司法部司法大樓等重要部門(mén)。

這使保利形成了一整套細(xì)致、到位、合理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及服務(wù)人員團(tuán)隊(duì)。當(dāng)這一整套體系化的能力，應(yīng)用到保利·熙瑞，必然能夠形成極高的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。這無(wú)疑是在軟環(huán)境方面的一種“立序”。

伍

所謂“立序”，從來(lái)不是喊幾句口號(hào)、占一塊寶地、造幾幢好房。真正的立序，是立土地價(jià)值被重新定義的認(rèn)知之序——讓國(guó)賓區(qū)二十年斷供的低密珍壤，自此有了當(dāng)代的收官注腳；是立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)被徹底重置的規(guī)則之序——以全維實(shí)景示范區(qū)終結(jié)圖紙賣房舊時(shí)代，讓眼見(jiàn)為實(shí)成為行業(yè)風(fēng)尚；是立服務(wù)境界被央企實(shí)力重塑的格局之序——將服務(wù)國(guó)賓、保障國(guó)事的深厚內(nèi)功，化入尋常宅邸的方寸肌理。更是立“十五五”開(kāi)局之年大局之序——以不容有失的央企決心，在新周期起點(diǎn)上，寫(xiě)下時(shí)代的起筆。

這四重立序真正指向一處：于“十五五”開(kāi)局之年，立新時(shí)代人民美好生活之序。保利責(zé)無(wú)旁貸。

此序既定，后來(lái)者唯有仰望，無(wú)從顛覆。

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