之前看到過(guò)一句話，大概意思是世界是年輕人的，也是中年人、老年人的，但歸根結(jié)底是屬于活得長(zhǎng)的。

這話聽(tīng)著直白，卻一針見(jiàn)血，蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯，也曾被這句話所定義。

通常情況下，27-37歲是首次購(gòu)房的旺盛群體，37-45歲是人到中年、改善居住環(huán)境的穩(wěn)健群體，45-60歲是考慮養(yǎng)老和享受的精英群體。

除了投胎技術(shù)格外好的不論，基本這三個(gè)群體，共同構(gòu)成了樓市的購(gòu)買主力。

在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，蘭州樓市的流量密碼被牢牢焊在年輕人身上，那時(shí)的市場(chǎng)關(guān)鍵詞還是“大盤、剛需、年輕客群”。

像福源新城、青白石等擴(kuò)容區(qū)的超級(jí)大盤，用規(guī)模超大的公園、雕塑、草地音樂(lè)節(jié)等充滿新鮮感的包裝，再外掛一個(gè)聲名在外的好學(xué)校，搭配近郊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，俘獲了大批年輕購(gòu)房者。

那時(shí)同行們常說(shuō)：“抓住年輕人，就相當(dāng)于抓住了蘭州樓市的基本盤。”

但如今，無(wú)論是新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還是二手房成交特征，都在釋放同一個(gè)信號(hào)：蘭州樓市的客群風(fēng)向，已經(jīng)產(chǎn)生了明顯偏轉(zhuǎn)。

盡管蘭州沒(méi)有官方發(fā)布的精準(zhǔn)客群數(shù)據(jù)，但市場(chǎng)的體感不會(huì)騙人。

如果你是房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，或許已經(jīng)察覺(jué)到了這種變化：有多久沒(méi)帶單身年輕客戶看過(guò)房了？有多久沒(méi)聽(tīng)到同行聊起“剛需盤的流量神話”了？

去年，蘭州有相關(guān)機(jī)構(gòu)做了一項(xiàng)調(diào)查，調(diào)查者中有購(gòu)房計(jì)劃的占比約3成，中青年群體是主要購(gòu)買力，分巢、首置與功能改善為主力購(gòu)房需求。

其中，改善型需求占比在持續(xù)擴(kuò)大，傳統(tǒng)意義上的剛需客群，則更多轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。

一個(gè)清晰的結(jié)論正在形成，那就是如今撐起蘭州樓市的，不再是年輕人，而是70、80后。

那么問(wèn)題來(lái)了：為什么蘭州的年輕人都不著急買房了？

這背后，是購(gòu)房心態(tài)、市場(chǎng)預(yù)期與現(xiàn)實(shí)壓力的三重轉(zhuǎn)變，共同改變了年輕人的購(gòu)房選擇。

若放在十年前，大多數(shù)年輕人工作一段時(shí)間，手頭有點(diǎn)積蓄的時(shí)候還會(huì)在“先買車還是先買房”之間反復(fù)權(quán)衡。

而如今，很多人直接跳出了這個(gè)選擇題，買房也不再是人生的必答題，反倒成了一個(gè)可選項(xiàng)。

越來(lái)越多的年輕人不愿過(guò)早被房貸、車貸、消費(fèi)貸捆綁，而是更傾向于以輕松、自由的方式規(guī)劃生活。

還有一個(gè)重要原因就是，曾經(jīng)支撐大家買房的“買房只漲不跌”的神話早已被打破，房?jī)r(jià)的波動(dòng)讓不少人失去了上車的勇氣。

與此同時(shí)，大環(huán)境帶來(lái)的就業(yè)與收入的不確定性，更是讓年輕人對(duì)“30年房貸”望而卻步。

有朋友說(shuō)：“以前覺(jué)得努力工作就能還清房貸，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，工作可能說(shuō)沒(méi)就沒(méi)，房貸卻會(huì)變成壓垮生活的最后一根稻草。”

現(xiàn)實(shí)，也確實(shí)如此。

就拿蘭州的平均工資和房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，十年前蘭州的平均工資約3000元/月，現(xiàn)在基本還保持在這個(gè)水平，但房?jī)r(jià)卻不知道翻幾番了。

收入水平與房?jī)r(jià)之間的差距，原本就是一道鴻溝，于年輕人而言，這道鴻溝也確實(shí)很難跨過(guò)去。

主城區(qū)的房子高攀不起，遠(yuǎn)郊樓盤看似門檻低，但卻要付出巨大的通勤成本，蘭州這種需求與供應(yīng)的錯(cuò)位，進(jìn)一步推遲了年輕人的購(gòu)房計(jì)劃。

與此同時(shí)，年輕人婚戀觀的轉(zhuǎn)變，也在弱化住房的剛需屬性。

曾經(jīng)主導(dǎo)市場(chǎng)的“丈母娘經(jīng)濟(jì)”逐漸退場(chǎng)，不婚、晚婚、晚育成為越來(lái)越多人的選擇，“買房才能結(jié)婚”的傳統(tǒng)邏輯也正在失效。

所以，當(dāng)住房不再是婚姻的入場(chǎng)券，年輕人便擁有了更多生活選擇權(quán)，寧愿租住高品質(zhì)、好物業(yè)的房源，也不愿背負(fù)長(zhǎng)期房貸，犧牲生活質(zhì)量。

與年輕人的謹(jǐn)慎觀望不同，蘭州70、80后出手反而更加果斷。

這一群體當(dāng)下大多處于職業(yè)穩(wěn)定、家庭結(jié)構(gòu)成熟、財(cái)富積累相對(duì)充足的階段，也是樓市中最具決策力的群體。

他們大多經(jīng)歷過(guò)蘭州房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金時(shí)期，即便沒(méi)有踩中全部紅利，經(jīng)過(guò)多年工作沉淀，也具備相對(duì)穩(wěn)健的支付能力。

從需求端來(lái)看，這代人的換房需求也更加強(qiáng)烈。

以前很多蘭州家庭，為了孩子上學(xué)、工作便利，就只能先解決住的問(wèn)題，大多數(shù)人的首套房并未實(shí)現(xiàn)一步到位。

但現(xiàn)在不一樣了，這些擁有改善需求的家庭不需要再考慮孩子上學(xué)的問(wèn)題，而是對(duì)生活品質(zhì)的追求。

以前是擠在主城的老破小，現(xiàn)在可能就改換碧桂園這種兼具面積和新鮮空氣的品質(zhì)房源了。

所以，他們買房不是為了有房住，是為了住得好。

還有就是這些70、80后親歷過(guò)蘭州房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，在他們的認(rèn)知體系里，房產(chǎn)依然是看得見(jiàn)、摸得著、安全感最強(qiáng)的資產(chǎn)。

這種刻在骨子里的認(rèn)知，讓他們?cè)诰邆錀l件時(shí)，更愿意將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

仔細(xì)觀察你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這群35歲以上買房的主力軍，與10年前在蘭州買房的，恰恰是同一批人。

而這一群體結(jié)構(gòu)，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，仍將持續(xù)主導(dǎo)蘭州房產(chǎn)市場(chǎng)的走向。

那么，作為當(dāng)下蘭州樓市的核心購(gòu)買力，70、80后偏愛(ài)什么樣的房子呢？

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，主要有兼具地段、配套、產(chǎn)品力等優(yōu)勢(shì)的品牌房企打造的改善新盤，品牌背書(shū)帶來(lái)的品質(zhì)保障，是他們重點(diǎn)考量的因素。

還有就是像青白石、福源新城這種大面積、低總價(jià)的高坪、近郊盤，既能滿足改善型居住需求，又能控制購(gòu)房成本，性價(jià)比突出。

最后就是熱門地段的次新房，尤其是帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)屬性的次新房，兼顧了居住舒適度、地段優(yōu)勢(shì)與教育資源，成為了許多家庭的首選。

當(dāng)蘭州的購(gòu)房主力從年輕人變成中年人，隨之而來(lái)的，是市場(chǎng)偏好的全方位變化。

其中，變化最明顯的便是戶型結(jié)構(gòu)的反轉(zhuǎn)。

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，2022年蘭州90㎡以下戶型的成交量占比為56%，到2025年已經(jīng)降至41%。

與之相對(duì)，100㎡以上的三居、四居戶型成交占比持續(xù)攀升，100-150㎡戶型占比從24%提升至33%。

新房市場(chǎng)更是如此，2022年90㎡以下戶型的成交量占比為11%，2025年降至8%；100-150㎡戶型的占比則從63%提升至69%。

這組數(shù)據(jù)的背后，是蘭州樓市從剛需主導(dǎo)，全面邁向改善主導(dǎo)的現(xiàn)實(shí)。

與戶型面積升級(jí)同步發(fā)生的，是對(duì)老小區(qū)的加速祛魅。

曾經(jīng)，像城關(guān)這些老城區(qū)的老破小憑借地段優(yōu)勢(shì)，成為了市場(chǎng)的香餑餑，如今這一濾鏡正漸漸褪去。

即便總價(jià)再便宜，如果沒(méi)有好的學(xué)區(qū)加持、沒(méi)有好的物業(yè)輔助，對(duì)于35歲以上的人群來(lái)說(shuō)，依然缺乏吸引力。

而退出購(gòu)房主力戰(zhàn)場(chǎng)的年輕人，絕大部分轉(zhuǎn)向了租賃市場(chǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)了蘭州租房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化。

據(jù)官媒報(bào)道，90、00后已經(jīng)成為蘭州租賃市場(chǎng)的主力，占比超六成，租住偏好與全國(guó)趨勢(shì)高度同步。

即現(xiàn)在的租客不再只看價(jià)格的高低，而是更加注重居住安全、小區(qū)環(huán)境與生活便利度，蘭州租房市場(chǎng)也正從“有房住”向“住得好”加速轉(zhuǎn)型。

基于“職住平衡”的心理，大多年輕人租房時(shí)會(huì)優(yōu)先選擇步行或地鐵可達(dá)工作單位的房源，而這一舉動(dòng)恰好也推高了市中心小戶型的熱度。

綜合來(lái)看，蘭州樓市的受眾群體分化已然明晰：70、80后面向改善市場(chǎng)，90、00后面向租房市場(chǎng)。

需求決定市場(chǎng)，這也是如今蘭州新房，改善成為主流的原因。

近兩年，蘭州大部分新項(xiàng)目戶型起步面積普遍上移至100㎡以上，有的甚至是129㎡起步。

這是一個(gè)改善主導(dǎo)的市場(chǎng)，但并不意味著，開(kāi)發(fā)商就可以輕松收獲中年群體的購(gòu)買力。因?yàn)?0、80后這代購(gòu)房者，經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)周期，見(jiàn)識(shí)過(guò)各類產(chǎn)品，對(duì)房子的判斷更理性、更苛刻。

他們不會(huì)被概念、包裝、宣傳輕易打動(dòng)，而是看重地段、品牌、產(chǎn)品力、物業(yè)、圈層與長(zhǎng)期居住價(jià)值。

也就是說(shuō)，未來(lái)只有真正的好產(chǎn)品，才能滿足改善群體的既要、又要、還要的需求。

當(dāng)年輕人暫時(shí)退場(chǎng)，70、80后扛起樓市的半邊天時(shí)，蘭州樓市的變局就已開(kāi)啟。

可以預(yù)見(jiàn)，一個(gè)更加成熟、更加理性、更加注重品質(zhì)的市場(chǎng)，正在緩緩走來(lái)。