一線城市集體入春

　　上海二手成交連續(xù)創(chuàng)紀(jì)錄。

　　上周末，上海網(wǎng)簽量再度突破2800套。

　　單周成交7488套，環(huán)比再增長(zhǎng)3.5%。

　　圖源冰山指數(shù)（下同）

　　上海不少的交易中心都是人頭攢動(dòng)。

　　很多中介經(jīng)紀(jì)人忙到凌晨還在談判桌上斡旋。

　　這一次上海樓市的小陽(yáng)春毋庸置疑，而且來(lái)的比大家預(yù)想的要猛烈。

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)多少有點(diǎn)滯后，如果看實(shí)時(shí)成交，這種熱度會(huì)更明顯。

　　過(guò)去的2周，上海二手房每周的實(shí)時(shí)成交都是八九千套。

　　如果按照這個(gè)速度推算，整個(gè)3月的實(shí)時(shí)成交量極有可能超過(guò)3.8萬(wàn)套。

　　從全國(guó)情況來(lái)看，上海并不是獨(dú)苗。

　　一線及一些核心城市的3月成交都在爆單。

　　先看北京。

　　截至3月21日，北京3月已經(jīng)賣了16251套，預(yù)計(jì)全月實(shí)時(shí)成交能到2.3萬(wàn)套。

　　同環(huán)比都是大幅度增長(zhǎng)。

　　2月還在過(guò)冬，3月直接入夏。

　　深圳作為過(guò)去兩年跌得最慘的城市，這一波小陽(yáng)春也在加速成交。

　　截至3月22日，深圳賣了5121套，預(yù)計(jì)全月沖擊8000套。

　　廣州預(yù)計(jì)3月實(shí)時(shí)成交1.4萬(wàn)套。

　　南京這兩年價(jià)格跌的也是很慘的，不過(guò)這個(gè)3月成交也不一般。

　　過(guò)去兩周每周實(shí)時(shí)成交都是3300套以上。

　　這個(gè)3月，沒(méi)有哪個(gè)城市是主角，而是大家一起嗨。

　　賣家、買(mǎi)家、中介都在變

　　數(shù)據(jù)的背后，都是實(shí)實(shí)在在的每個(gè)個(gè)體。

　　成交變化的本質(zhì)是不少人心態(tài)的變化。

　　1、賣家：之前跪求買(mǎi)家買(mǎi)，現(xiàn)在是不甘心，甚至想漲價(jià)

　　我有個(gè)北蔡的朋友，房子賣了大半年了，就年前的時(shí)候客戶來(lái)看房還是挑挑揀揀的。

　　中介也勸他再降降價(jià)。

　　那時(shí)候他的想法都還是，實(shí)在不行就再砍自己一刀。

　　結(jié)果到了3月，畫(huà)風(fēng)變了。

　　第一個(gè)周末，5組客戶來(lái)看。第二個(gè)周末，直接來(lái)了8組。

　　更讓他意外的是，有兩組當(dāng)場(chǎng)就表達(dá)了想買(mǎi)的意愿。

　　就是上了談判桌，也感覺(jué)沒(méi)有以前砍價(jià)壓力大了。

　　最后的成交價(jià)，還比前一套同戶型多賣了20萬(wàn)。

　　成交后，他還問(wèn)中介，是不是自己賣便宜了。

　　這就是現(xiàn)在上海賣家的現(xiàn)狀，買(mǎi)賣地位不敢說(shuō)反轉(zhuǎn)，但肯定比以前好多了。

　　2、買(mǎi)家：之前等等看，現(xiàn)在主動(dòng)看

　　跟賣家心態(tài)反轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的，是買(mǎi)家心態(tài)的調(diào)整。

　　有不少看房2、3年的，在今年終于下手了。

　　我們自己也有這樣的客戶，2023年就想買(mǎi)房，但市場(chǎng)行情一直不穩(wěn)。

　　看了3年多房子了，今年找到我們是下決心要買(mǎi)了。

　　我們感受下來(lái)，這種300萬(wàn)以下成交最熱的總價(jià)段買(mǎi)家是會(huì)著急的。

　　有性價(jià)比的低總價(jià)房子賣的很快，今天可能看上這套了，但是回去猶豫兩天，房子就賣掉了。

　　3、中介：忙到飛起

　　中介的變化最明顯了。

　　帶看量、簽約量都在增長(zhǎng)。

　　最夸張的是上周日，我們一個(gè)合作中介說(shuō)他一天帶了8組客戶看房，晚上11點(diǎn)還在簽約室陪客戶談。

　　關(guān)鍵是門(mén)店的三間簽約室都有人。

　　有些熱門(mén)板塊的門(mén)店，一周就成交幾十套。

　　小陽(yáng)春不是偶然

　　成交暴增，不是天上突然掉下來(lái)的。

　　是三方共振，把市場(chǎng)點(diǎn)燃了。

　　1、政策持續(xù)松綁，門(mén)檻降到最低

　　過(guò)去一年，政策這個(gè)水龍頭被擰到了最大。

　　首付比例降到歷史最低——上海首套房首付普遍15%-20%。

　　300萬(wàn)的房子，首付45萬(wàn)-60萬(wàn)就能拿下。

　　房貸利率也到歷史低位，尤其公積金貸款，現(xiàn)在額度高利率低，只有2.6%。

　　限購(gòu)也松了，上海現(xiàn)在1年社保就能買(mǎi)。

　　大量外溢需求和外地購(gòu)買(mǎi)力被釋放出來(lái)。

　　稅費(fèi)也減了，增值稅“5改2”。

　　門(mén)檻低了，成本降了，市場(chǎng)自然就活了。

　　2、價(jià)格筑底，性價(jià)比凸顯

　　價(jià)格是最有說(shuō)服力的。

　　上海現(xiàn)在可以說(shuō)普降幅度要有40%了。

　　個(gè)案比較狠的都是打4折。

　　比如濰坊九村這套，5年多已經(jīng)降了61%。

　　原來(lái)買(mǎi)不起的，現(xiàn)在能買(mǎi)得起，原來(lái)只能買(mǎi)小的，現(xiàn)在能買(mǎi)大。

　　而且老破小普遍租售比也高，自然對(duì)買(mǎi)家吸引力大。

　　關(guān)鍵是你不買(mǎi)，房東也可以考慮政府收購(gòu)，不怕出不了手。

　　3、預(yù)期轉(zhuǎn)變

　　這是頂層一直在努力的。

　　止跌回穩(wěn)也一直是樓市的目標(biāo)。

　　在政策不斷，價(jià)格越來(lái)越低的雙重作用下，市場(chǎng)正在從一致看跌轉(zhuǎn)變?yōu)闈q跌分化。

　　市場(chǎng)的多空拉扯愈發(fā)激烈。

　　給買(mǎi)賣雙方幾句大實(shí)話

　　行情是火了，但越是這樣，越要冷靜。

　　說(shuō)幾句大實(shí)話，希望對(duì)你有用。

　　給賣家：別貪心，賣房絕對(duì)是窗口期

　　首先要明白，目前還談不上是新一輪牛市的起點(diǎn)。

　　說(shuō)白了，是之前跌多了，大家覺(jué)得便宜了，才沖進(jìn)去買(mǎi)的。

　　所以，如果你是賣家，尤其是非核心地段、老房子、有硬傷的房子，建議趁這波行情，合理定價(jià)，趕緊出手。

　　這些房子本來(lái)流動(dòng)性就不強(qiáng)，現(xiàn)在能遇到誠(chéng)心買(mǎi)的，已經(jīng)是運(yùn)氣了。

　　別貪心臨時(shí)加價(jià)，小心把唯一的買(mǎi)家嚇跑。

　　如果你是置換，更要算好時(shí)間賬。盡量讓賣房和買(mǎi)房節(jié)奏匹配，別出現(xiàn)“買(mǎi)好了卻賣不掉”的尷尬。

　　給買(mǎi)家：別慌，別追高

　　對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，不能因?yàn)轭^腦一熱，在談判桌上就追高。

　　尤其不要大幅度超預(yù)算，保持杠桿的合理度。

　　如果真的是超跌有性價(jià)比的房子，合理的加價(jià)是可以接受的。

　　很多人可能很想知道：現(xiàn)在到底是反轉(zhuǎn)還是反彈？

　　還得繼續(xù)觀察兩個(gè)月。

　　雖然3月數(shù)據(jù)很亮眼，但真正決定走向的，是未來(lái)幾個(gè)月的持續(xù)性。

　　如果5、6月成交量還能維持在高位，價(jià)格溫和上漲而不是暴漲暴跌，那才能說(shuō)市場(chǎng)真正筑底成功了。

　　另外，經(jīng)濟(jì)基本面和居民收入預(yù)期，才是樓市持續(xù)回暖的根本。

　　所以，不管你是買(mǎi)還是賣，別太樂(lè)觀，也別太悲觀。

　　在市場(chǎng)的喧囂里，保持一份清醒，比什么都重要。

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　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。