澄邁縣老城鎮(zhèn)盈濱半島。陳標(biāo)志/攝

金江鎮(zhèn)中心城區(qū)27.38平方公里+老城鎮(zhèn)中心城區(qū)87.02平方公里，兩鎮(zhèn)總投資約440億元，海南省澄邁縣“雙城聯(lián)動”推動城市更新。

中房報記者 陳標(biāo)志 海南澄邁報道

“金江30年來都沒有大變化，以前走的那幾條街，現(xiàn)在還是那幾條街；以前的老破小，現(xiàn)在還是老破小……”

3 月 22 日，素有 “海南第一縣”之稱的澄邁縣召開大規(guī)模城市更新大會，副縣長蔡篤漢在現(xiàn)場500余名參會者面前直言短板，一番坦誠發(fā)言，道出了這座經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的現(xiàn)實尷尬——經(jīng)濟(jì)連續(xù)領(lǐng)跑，城市面貌卻停留在二三十年前。

面對當(dāng)下情況， GDP連續(xù)15年位居海南縣域第一的澄邁縣決定通過大規(guī)模的城市更新，重塑這座千年古縣的城市格局。根據(jù)最新發(fā)布的《澄邁縣城市更新專項規(guī)劃（2025~2035 年）》《澄邁縣城市更新工作總體方案》，澄邁制定了 “12516” 城市更新行動藍(lán)圖：錨定 “品質(zhì)澄邁” 總體目標(biāo)，聚焦金江、老城 “雙城驅(qū)動”，明確五大更新策略與十六項重點任務(wù)，構(gòu)建四位一體保障體系，推動項目落地見效。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長汪科在會上表示，海南省委、省政府已將城市更新作為提升自貿(mào)港城市功能品質(zhì)、增進(jìn)民生福祉的重要抓手。省住建廳牽頭起草《關(guān)于支持實施城市更新行動若干政策措施》，并推動《海南自由貿(mào)易港城市更新條例》列入省人大 2026 年立法計劃。

另據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，2026年海南省共謀劃城市更新項目393 個，總投資約3150億元，年度計劃完成投資220億元，大規(guī)模投資與項目落地，將有力推動海南城市面貌與功能品質(zhì)跨越式提升，而澄邁縣“12516”行動計劃，將為海南其他縣域開展城市更新提供借鑒樣本與路徑。

一個小縣城的城市更新

與海口接壤的澄邁縣老城鎮(zhèn)，因基礎(chǔ)設(shè)施不完善，被外界戲稱為“海口的郊區(qū)”。陳標(biāo)志/攝

“軟件園產(chǎn)業(yè)人才說，他們在這里拼命地工作，卻沒能在這里好好生活；陪讀寶媽感慨，在這里只是生存，沒有煙火氣，沒有好環(huán)境，連好好愛自己都成了難事……”

在3月22日召開的澄邁縣城市更新大會上，海南合悅集團(tuán)副總裁賈暄作為企業(yè)代表發(fā)言稱，過去兩年里，他們接訪了7000組看房客戶+9000組活動客戶，客戶一一反饋了在澄邁縣老城鎮(zhèn)的居住痛點。

老城鎮(zhèn)位于澄邁縣最北部，全鎮(zhèn)總面積149.2平方公里，是一座擁有1200余年縣治歷史的文化名鎮(zhèn)。該鎮(zhèn)東與省會城市海口接壤，高峰期服務(wù)人口近25萬人。省級重點園區(qū)老城科技新城位于該鎮(zhèn)，形成以數(shù)字產(chǎn)業(yè)、油氣勘探生產(chǎn)服務(wù)等多元共生的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，全口徑稅收占全縣90%以上。

但賈暄認(rèn)為，老城鎮(zhèn)的城市形象老舊、公共配套不足、生活品質(zhì)不高、產(chǎn)業(yè)人口外流，這些老城之痛不是單個項目能解決的，唯有通過系統(tǒng)化的城市更新才能真正解決。

在城市更新大會上，蔡篤漢的一段話也道出了許多澄邁人的心聲，“澄邁特別是縣城金江30年來都沒有大變化。”

過去兩年，澄邁縣給金江鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)做了一次全面“體檢”，結(jié)果驚心——

位于澄邁縣城的金江鎮(zhèn)，城區(qū)像迷宮，單行道繞來繞去，進(jìn)出城只有一條主干道；與海口接壤的老城鎮(zhèn)，主干道南海大道被重車壓得坑坑洼洼；49個老舊小區(qū)等著改造，有些還是D級危房。

更讓當(dāng)?shù)啬贻p人“扎心”的是，縣城金江鎮(zhèn)缺少產(chǎn)業(yè)載體，畢業(yè)想回家鄉(xiāng)卻沒機(jī)會；老城鎮(zhèn)雖然有千億級產(chǎn)業(yè)集群，但港產(chǎn)城融合不足，下班后連個像樣的休閑去處都找不到。

“這些問題是老百姓的呼聲，也是我們這代人必須交出的答卷。”蔡篤漢說。

放眼整個海南，這樣的“城市病”并非澄邁獨(dú)有。而這些問題，在澄邁縣決策者看來，是“歷史欠賬”，更是“民生賬”。

“我們補(bǔ)齊的是歷史欠賬，尤其是民生賬。”澄邁縣委書記盛勇軍的一句話，點出了這次城市更新的本質(zhì)。

怎么改？縣長描述了一幅圖景

城市更新并非簡單的“修修補(bǔ)補(bǔ)”，也不是“大拆大建”，而是一場關(guān)乎未來競爭力的戰(zhàn)略抉擇。

澄邁的城市更新如何推進(jìn)？

“440億元僅是‘一地雙城’城市更新規(guī)劃里一個簡單的概數(shù)，事實上，長達(dá)10年的持續(xù)城市更新投入遠(yuǎn)不止這個數(shù)據(jù)，也遠(yuǎn)比這更復(fù)雜。”澄邁縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一主要負(fù)責(zé)人告訴記者，僅今年，澄邁縣就謀劃城市更新項目總投資金額達(dá)170億元。

記者了解到，澄邁的城市更新不是零敲碎打，而是系統(tǒng)重構(gòu)。澄邁縣城市更新規(guī)劃里提出了“12516”總體實施框架，即1個總體目標(biāo)、2大核心城鎮(zhèn)、5大更新策略、16項重點任務(wù)。

澄邁縣啟動實施的城市更新模式，與一般意義上的城市更新還有一定區(qū)別，倡導(dǎo)構(gòu)建“留改拆并舉”的多元模式，通過“微更新”盤活舊城空間，同時保護(hù)歷史街區(qū)風(fēng)貌。

在10年規(guī)劃里，有近期、中期和遠(yuǎn)期規(guī)劃，即攻堅見效、提質(zhì)成型、持續(xù)優(yōu)化“三步走”步驟推進(jìn)城市更新工作，計劃在2035年前基本完成金江、老城兩地的城市更新。

在投資與保障方面，創(chuàng)新構(gòu)建“政府引導(dǎo)+市場運(yùn)作+群眾參與”的多元格局，設(shè)立城市更新專項基金，并已與多家企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

澄邁縣政府縣長徐濤在動員講話中描繪了這樣一幅圖景：

金江金山寺片區(qū)，投資9.7億元。這里將打造“金山十坊”，把美食街、夜市、文創(chuàng)工坊塞進(jìn)老街區(qū)，讓600年古寺與市井煙火共生；1.2萬平方米的金湖美食街、5000平方米的金山十坊改造，都將成為年輕人的打卡地。

金江向陽片區(qū)，投資8.7億元。老縣醫(yī)院地塊將變身2.1萬平方米的濱江文化商業(yè)中心，南渡江邊將建起4.7萬平方米的風(fēng)情街區(qū)。“推窗見江、出門入園”，不再是口號。

老城盈濱內(nèi)灣片區(qū)，投資39.4億元。9公里岸線生態(tài)修復(fù)、100萬平方米青年社區(qū)、摩天輪公園、紅樹林公園、東水百年漁村活化……目標(biāo)是打造一個“青年休閑活力灣”。“不是海口，就在海口”——老城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢將被徹底激活。

到2030年，澄邁城市更新將交出這樣一份成績單：改擴(kuò)建市政道路40公里以上；改造供水管網(wǎng)80公里；改造污水管網(wǎng)68公里；改造燃?xì)夤芫W(wǎng)30公里；城鄉(xiāng)生活垃圾無害化處理率100%；道路照明設(shè)施完好率100%；配電自動化有效覆蓋率100%；專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)超80%。

到2035年，全面完成C、D級危房整治；人均公園綠地面積不低于10平方米；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配備率100%；每千人口擁有嬰幼兒托位數(shù)達(dá)4.5個以上；金江、老城中心城區(qū)15分鐘生活圈覆蓋率達(dá)60%。

錢從哪來？城市更新并非政府“獨(dú)角戲”

在澄邁縣城市更新中，簽約企業(yè)以“城市合伙人”的身份參與建設(shè)。陳標(biāo)志/攝

城市更新的資金并非小數(shù)目，那么錢從哪里來？澄邁縣有關(guān)方面回答了這個問題：政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、多方參與。

“城市更新不是政府的‘獨(dú)角戲’，而是全社會的‘大合唱’。”澄邁縣縣長徐濤說。

政府先投“基礎(chǔ)分”。積極爭取中央預(yù)算內(nèi)投資、專項債、超長期特別國債，澄邁縣發(fā)改委的目標(biāo)是“力爭超30億元”。同時探索設(shè)立縣級城市更新基金，整合財政資金和社會資本。

城市更新，企業(yè)來唱“主角戲”。記者在大會現(xiàn)場見到，多家企業(yè)與政府簽下了戰(zhàn)略合作協(xié)議——

廈門建發(fā)集團(tuán)為澄邁帶來20年的城市更新經(jīng)驗；海南綠發(fā)投資有限公司扎根澄邁縣30多年，累計投資136億元；海南合悅集團(tuán)更是“真金白銀”表態(tài)，未來在澄邁投資規(guī)模有望翻倍。

“城市更新不是簡單的‘拍腦袋’，而是老百姓的呼聲，是我們這代人必須交出的答卷。”蔡篤漢在解讀城市更新方案時動情地說，政府層面，成立城市更新工作專班，統(tǒng)籌規(guī)劃、政策、資金等要素。

“去年，海口市成功入圍中央財政支持城市更新行動城市名單，獲得10億元中央財政資金支持。”汪科在本次城市更新大會上說，這些“真金白銀”的投入和“制度紅利”的釋放，為全省城市更新工作注入了強(qiáng)勁動能。

而澄邁縣，正是這股全省城市更新浪潮中最先掀起波瀾的那一個。