于帥卿/發(fā)自北京

央企地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略性重組信號(hào)越來越明確。

3月19日，剛交出2025年度業(yè)績答卷的招商蛇口宣布，李弘遠(yuǎn)正式出任公司副總經(jīng)理。

這是李弘遠(yuǎn)首次出現(xiàn)在招商蛇口領(lǐng)導(dǎo)班子名單中。一個(gè)月前，他還是招商局集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部/科技創(chuàng)新部副部長；有市場消息稱，早在3月11日招商蛇口的閉門干部大會(huì)上，他已以副總經(jīng)理身份亮相。

1985年出生的李弘遠(yuǎn)，成為招商蛇口現(xiàn)任管理層中最年輕的副總經(jīng)理。

“這并非常規(guī)人事輪換，而是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的強(qiáng)烈信號(hào)。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析表示，2025年9月，招商蛇口核心管理層已完成調(diào)整，此次任命是對(duì)新班子的進(jìn)一步補(bǔ)強(qiáng)。“選擇在年報(bào)發(fā)布節(jié)點(diǎn)官宣，意在向資本市場傳遞‘甩包袱、新出發(fā)’的決心，也表明公司已意識(shí)到必須通過組織與戰(zhàn)略變革，突破傳統(tǒng)開發(fā)模式的路徑依賴。”

年報(bào)顯示，2025年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1547.28億元，同比減少13.53%；歸屬上市公司股東的凈利潤10.24億元，同比下降74.65%。盡管利潤承壓，但公司全年累計(jì)簽約銷售金額1960.09億元，行業(yè)排名提升至第四位。

管理團(tuán)隊(duì)能力矩陣顯現(xiàn)

李弘遠(yuǎn)的履歷頗具亮點(diǎn)。

公開資料顯示，他同時(shí)擁有清華大學(xué)建筑學(xué)碩士學(xué)位和哈佛大學(xué)景觀建筑碩士學(xué)位，職業(yè)路徑更是呈現(xiàn)出清晰的“集團(tuán)總部—業(yè)務(wù)一線”的交替特征。

李弘遠(yuǎn)曾歷任招商局集團(tuán)區(qū)域發(fā)展部、戰(zhàn)略發(fā)展部/科技創(chuàng)新部等部門職務(wù)，亦曾在前海自貿(mào)投資發(fā)展有限公司、招商漳州開發(fā)區(qū)有限公司等一線平臺(tái)擔(dān)任要職，積累了產(chǎn)城融合與片區(qū)開發(fā)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

“這條培養(yǎng)路徑清晰表明，李弘遠(yuǎn)是被作為重點(diǎn)戰(zhàn)略儲(chǔ)備人才打造的，這使其同時(shí)具備了頂層戰(zhàn)略視野和一線操盤能力。”一位長期觀察地產(chǎn)行業(yè)的人士評(píng)價(jià)道。

值得關(guān)注的還有另一位高管的動(dòng)向。有市場消息顯示，招商蛇口內(nèi)部培養(yǎng)的總經(jīng)理助理趙方也已晉升為副總經(jīng)理。

趙方是招商蛇口自主培養(yǎng)的管培生，任職長達(dá)18年，曾長期在地方公司歷練，2023年調(diào)入總部后牽頭主導(dǎo)了產(chǎn)品體系的變革升級(jí)，“璽”“序”等高端產(chǎn)品系口碑漸起。

一位熟悉招商蛇口的人士曾對(duì)媒體表示，公司的用人風(fēng)格相對(duì)保守，通常從系統(tǒng)內(nèi)部選拔，“讓熟悉的人干熟悉的事”，趙方的晉升符合這一傳統(tǒng)。

不過，截至發(fā)稿，趙方的任命尚未在上市公司層面正式公告。招商蛇口官網(wǎng)也僅更新了李弘遠(yuǎn)的相關(guān)信息。

柏文喜分析認(rèn)為，李弘遠(yuǎn)大概率將分管戰(zhàn)略投資等方向，其復(fù)合背景有望助力招商蛇口的綜合規(guī)劃戰(zhàn)略落地；趙方的晉升則體現(xiàn)了公司將產(chǎn)品力置于核心競爭力地位的決心。

他進(jìn)一步表示，目前招商蛇口核心團(tuán)隊(duì)呈現(xiàn)出“老將掌舵、內(nèi)外補(bǔ)強(qiáng)、專業(yè)攻堅(jiān)”的特點(diǎn)。其中，朱文凱、聶黎明等資深“老將”在招商體系內(nèi)成長，深諳公司文化與業(yè)務(wù)；趙方主攻產(chǎn)品管理，李弘遠(yuǎn)側(cè)重戰(zhàn)略與產(chǎn)城融合，呂斌專注于物業(yè)與代建，共同構(gòu)成了能力矩陣。

針對(duì)此次人事任命及相關(guān)的經(jīng)營戰(zhàn)略問題，中國房地產(chǎn)報(bào)記者致電致函招商蛇口，截至發(fā)稿，未獲得公司方面回復(fù)。

組織架構(gòu)深度變革

與人事調(diào)整同步的，是一場深刻的組織變革。2025年，招商蛇口在開發(fā)業(yè)務(wù)線實(shí)施了架構(gòu)調(diào)整，取消了原有的五大區(qū)域公司，轉(zhuǎn)變?yōu)榭偛恐惫艹鞘泄镜谋馄交Ｊ健?/p>

董事長朱文凱在近期的2025年業(yè)績說明會(huì)上進(jìn)一步提出推行“敏捷管理”，包括依據(jù)業(yè)務(wù)形態(tài)分類管理、全面取消非開發(fā)業(yè)務(wù)的中間層級(jí)等，核心目標(biāo)是提升決策與執(zhí)行效率。

這一系列動(dòng)作的背后，是公司對(duì)行業(yè)趨勢的重新判斷。朱文凱明確表示，房地產(chǎn)行業(yè)依賴人口、城市化、經(jīng)濟(jì)高增長和金融杠桿的“四大紅利”正在消退，競爭已進(jìn)入“能力較量”的新階段。招商蛇口的戰(zhàn)略目標(biāo)是從傳統(tǒng)開發(fā)商，轉(zhuǎn)型為“開發(fā)商+運(yùn)營商+服務(wù)商”。

從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)看，轉(zhuǎn)型已具雛形。2025年，在開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)揮“壓艙石”作用的同時(shí)，資產(chǎn)運(yùn)營與物業(yè)服務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)并表收入238.99億元，占總營業(yè)收入比重提升至15.4%，同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。

其中，資產(chǎn)運(yùn)營收入同比增長2.2%，公司已搭建起3個(gè)REITs（REITs）平臺(tái)，并計(jì)劃在2026年推進(jìn)第四只商業(yè)類REIT的發(fā)行。物業(yè)服務(wù)收入占比也已超過10%，成為穩(wěn)定的增長極。

招商蛇口的投資策略也體現(xiàn)出極強(qiáng)的戰(zhàn)略聚焦。2025年，招商蛇口在土地市場累計(jì)獲取43宗地塊，總拿地金額938億元。這些投資高度集中于“核心10城”，其投資額占比接近90%，其中一線城市投資占比高達(dá)63%，彰顯了深耕高能級(jí)市場的決心。

躋身行業(yè)第四，招商蛇口站在了新的起點(diǎn)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。央企背景為其帶來了顯著的融資優(yōu)勢，2025年末綜合資金成本 2.74%，較年初下降25BP，持續(xù)處于行業(yè)領(lǐng)先水平，為核心城市的精準(zhǔn)投資提供了有力支撐。

但挑戰(zhàn)同樣不容忽視。2025年凈利率為0.45%，凸顯了盈利能力修復(fù)的迫切性；近年來持續(xù)的存貨減值計(jì)提，2020年至2024年累計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備137億元，2025年計(jì)提減值準(zhǔn)備合計(jì)42.7億元（其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備32.69億元），表明歷史包袱仍需時(shí)間消化。與此同時(shí)，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額同比下降69.67%，對(duì)公司平衡“保交付、促回款、穩(wěn)投資”多重目標(biāo)的能力提出了更高要求。

“李弘遠(yuǎn)的戰(zhàn)略視野有助于優(yōu)化投資決策，趙方的產(chǎn)品能力可提升項(xiàng)目溢價(jià)，但房地產(chǎn)行業(yè)的深層調(diào)整并非單靠人事變動(dòng)就能化解。”柏文喜分析表示，關(guān)鍵在于新團(tuán)隊(duì)能否在“規(guī)模與質(zhì)量”“速度與利潤”“開發(fā)與管理”之間找到新的平衡點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)從“開發(fā)商”向“綜合運(yùn)營服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型。

對(duì)于剛剛就任的李弘遠(yuǎn)而言，招商蛇口副總經(jīng)理只是一個(gè)新的起點(diǎn)。對(duì)于整個(gè)招商蛇口來說，這一煥新的管理團(tuán)隊(duì)能否帶領(lǐng)公司在行業(yè)重塑期實(shí)現(xiàn)突圍，答案將在未來的市場表現(xiàn)中逐漸清晰。