2024年9月的時(shí)候，小樹(shù)曾去過(guò)蔡家一個(gè)樓盤，有業(yè)主在中庭掛了橫幅，把網(wǎng)友們笑得前仰后合：

驚！蔡家某小區(qū)業(yè)主強(qiáng)行要求物業(yè)降費(fèi)，否則集體拒繳物業(yè)費(fèi)？

一晃一年多時(shí)間過(guò)去了，很多人都快把這個(gè)事情忘記了。

就在前兩天，有個(gè)粉絲給小樹(shù)發(fā)了張照片，這個(gè)小區(qū)已經(jīng)在通過(guò)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的方式物業(yè)投標(biāo)，馬上進(jìn)行投票海選了。

其實(shí)這幾年業(yè)主維權(quán)意識(shí)覺(jué)醒，更換物業(yè)公司早就不是什么新鮮事情。

不過(guò)讓人驚訝的是，這次投標(biāo)的背后充滿了爭(zhēng)議，業(yè)主群內(nèi)部也是議論紛紛，反對(duì)的聲音還不少。

這次物業(yè)選聘的背后，到底藏著哪些故事呢？

01.小區(qū)成立工作組

多次變更議題

事情還要從頭說(shuō)起。

2024年7月，金科城59區(qū)業(yè)主向蔡家崗街道遞交了20%業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)，要求召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，議題為修訂物業(yè)服務(wù)合同。

2024年10月，太平社區(qū)貼出了“金科城59區(qū)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)業(yè)主代表工作組成員名單”，總共選出了17名業(yè)主代表。

其中，本科及以上學(xué)歷6人，大專及以下學(xué)歷11人。

在業(yè)主的聯(lián)名申請(qǐng)表上，工作組成立的目的是修訂物業(yè)服務(wù)合同，意思就是想促進(jìn)小區(qū)物業(yè)能“提質(zhì)降費(fèi)”，這其實(shí)也是件好事。

在社區(qū)的組織下，工作組和物業(yè)進(jìn)行了多次協(xié)商，但均未能談攏。

協(xié)調(diào)會(huì)上，工作組要求提供四級(jí)物業(yè)服務(wù)但“最高只能1.9元/㎡”；物業(yè)同意適當(dāng)降價(jià)，但認(rèn)為過(guò)份降價(jià)將導(dǎo)致服務(wù)水平大幅下滑，突破底線而砸了招牌。

雙方不歡而散。

隨后燒腦的事情來(lái)了，在沒(méi)有得到業(yè)主重新授權(quán)的情況下，工作組多次改變議題，將權(quán)力無(wú)限放大，惹來(lái)不少非議。

2025年3月，工作組將議題變更為“解聘金科服務(wù)，公開(kāi)招投標(biāo)選聘，并由社區(qū)進(jìn)行過(guò)渡”。

9月25日，議題又增加了議事規(guī)則和管理規(guī)約，授權(quán)太平社區(qū)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)、負(fù)責(zé)招標(biāo)選聘并清退2021年7月1日前相關(guān)費(fèi)用。

9月30日，工作組又取消了議事規(guī)則，制訂《物業(yè)服務(wù)監(jiān)督機(jī)制》，再次變更議題。

01.樓棟代表輪流監(jiān)督

社區(qū)提示法律風(fēng)險(xiǎn)

細(xì)看這個(gè)議題2里面的《物業(yè)服務(wù)監(jiān)督機(jī)制》，更是讓人大開(kāi)眼界。

在全國(guó)首創(chuàng)了一個(gè)“業(yè)主樓棟代表輪流監(jiān)督機(jī)制”，用來(lái)取代業(yè)委會(huì)進(jìn)行議事和監(jiān)督。

眾所周知，業(yè)主代表都是業(yè)主推選的，一般說(shuō)來(lái)還是能夠代表大部分民意；

而這個(gè)樓棟代表，則主打一個(gè)聽(tīng)天由命：

由本小區(qū)各棟樓的各戶業(yè)主按該棟樓門牌號(hào)從低到高、從前到后的順序，自行輪換任職，每次任期一年。

這些代表的人品素質(zhì)如何，甚至愿不愿意當(dāng)這個(gè)代表，沒(méi)有人知道；樓層高的業(yè)主甚至一輩子沒(méi)機(jī)會(huì)當(dāng)代表，全被低樓層的業(yè)主壟斷了。

這個(gè)離譜且沒(méi)有任何法律依據(jù)的方案，直接被相關(guān)方面出示法律風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)，可見(jiàn)內(nèi)容之荒唐。

2025年10月，這次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)在一片爭(zhēng)議聲中開(kāi)始投票。

10月29日晚上，意見(jiàn)不同的各方因投票事宜還出現(xiàn)了現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)吵，小區(qū)內(nèi)部矛盾可見(jiàn)一斑。

03.多家物業(yè)公司競(jìng)標(biāo)

業(yè)主群引發(fā)爭(zhēng)議

聞詢之后，周末中午小樹(shù)來(lái)到位于蔡家的金科城59區(qū)。

在大門旁邊的商業(yè)街上，六家通過(guò)資格審核的物業(yè)公司剛好在這里舉行路演，吸引了不少業(yè)主過(guò)來(lái)詢問(wèn)，周邊小區(qū)的業(yè)主也十分關(guān)注。

“整個(gè)蔡家有43個(gè)超四星級(jí)物業(yè)小區(qū)，大家都在看這次金科城59區(qū)的競(jìng)標(biāo)，很多小區(qū)都是蠢蠢欲動(dòng)，成了目前蔡家物業(yè)的風(fēng)向標(biāo)”

這次競(jìng)標(biāo)的要求很明確，“物業(yè)費(fèi)高層不高于1.6元/㎡，洋房不高于1.9元/㎡”，相較于原標(biāo)準(zhǔn)幾乎來(lái)了個(gè)攔腰斬。

看似力度很大，但對(duì)正常的業(yè)主來(lái)說(shuō)，一個(gè)月大概也就節(jié)約七八十塊錢。

這次競(jìng)標(biāo)，吸引了哪幾家物業(yè)公司呢？

新大正、天驕、凱美、助友創(chuàng)美、楓林秀水、聯(lián)軍

除了新大正和天驕稍有名氣之外，其他幾家均名不見(jiàn)經(jīng)傳，其宣傳服務(wù)的小區(qū)也大多不知名。

名氣不大也就算了，只要能滿足四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就行，這個(gè)價(jià)格還能要求啥？

不過(guò)根據(jù)《重慶市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，重慶四級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是有明確的服務(wù)內(nèi)容要求的。

比如最基本的人員配置，要求人均管理面積在2500-2900平方米，再多了人就忙不過(guò)來(lái)了，物業(yè)服務(wù)肯定跟不上。

而如前所述，金科城59區(qū)的總建筑面積是30.09萬(wàn)㎡，即便取最大值人均管理面積2900㎡來(lái)算：

300920/2900=104

也就是說(shuō)，這30萬(wàn)方的金科城59區(qū)要達(dá)到四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，至少要配備104人才能滿足要求，而目前金科物業(yè)在崗人員則是在110人左右。

而這幾家競(jìng)標(biāo)物業(yè)公司的承諾是多少呢？

楓林秀水 不低于68人

聯(lián)軍物業(yè) 項(xiàng)目人員103人

凱美物業(yè) 不低于68人

助友創(chuàng)美 不低于69人

天驕智慧 項(xiàng)目人員105人

新大正物業(yè) 不低于68人

也就是說(shuō)，只有聯(lián)軍和天驕兩家公司勉強(qiáng)滿足最低要求，其他四家也不知道是如何通過(guò)審核的。

引入這樣的物業(yè)公司，怪不得業(yè)主群內(nèi)議論紛紛。

除此之外，這幾家物業(yè)公司還承諾了幾十到上百萬(wàn)不等的帶資整改金額，看起來(lái)很讓人心動(dòng)。

不過(guò)眾所周知，開(kāi)公司不是做慈善，能賺到錢才是天經(jīng)地義的。

只收“高層1.6元/㎡、洋房1.9元/㎡”甚至更低的價(jià)格，還要投入上百萬(wàn)的整改金額，真能賺到錢嗎？

有物業(yè)行業(yè)的人士告訴我一個(gè)冷知識(shí)：

“很多低價(jià)搶單的物業(yè)公司，收這點(diǎn)物業(yè)費(fèi)還不一定能保本，就靠后期套取大修基金”

而且小樹(shù)仔細(xì)看了下具體整改內(nèi)容，不少項(xiàng)目都比較虛，有的還把正常的物業(yè)服務(wù)算成了整改金，認(rèn)真你就輸了。

最后，小樹(shù)去小區(qū)里面逛了一下。

小區(qū)里面綠樹(shù)成蔭修剪有致，外立面也比較干凈整潔，作為一個(gè)交房已經(jīng)10來(lái)年的小區(qū)，保持得還算不錯(cuò)了。

在小區(qū)公告欄上，公示了小區(qū)公共收益明細(xì)表和物業(yè)專項(xiàng)資金使用情況。

公示顯示，整個(gè)金科城59區(qū)歷年的大修基金只動(dòng)用了9.8萬(wàn)余元，相較于小區(qū)約2000萬(wàn)的大修基金來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于只花了一年利息的零頭。

大修基金是塊大肥肉，使用全得靠良心。

小樹(shù)所在的小區(qū)，當(dāng)年物業(yè)動(dòng)用上百萬(wàn)大修基金去整改所謂的“消防管道漏水”，搞得小區(qū)雞飛狗跳，至今還歷歷在目。

至少?gòu)倪@一點(diǎn)來(lái)看，這個(gè)小區(qū)做得還是不錯(cuò)的。

04.尾聲

看過(guò)很多物業(yè)更換的案例，對(duì)物業(yè)費(fèi)這個(gè)問(wèn)題，小樹(shù)的觀點(diǎn)向來(lái)很明確：

物業(yè)不是簡(jiǎn)單的服務(wù)，它還是物業(yè)保值的核心，一味追求低價(jià)并不可取。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)永恒的真理，是一分價(jià)錢一分貨。

如果只為了一個(gè)月節(jié)約幾十塊錢，引入一家不知名的小物業(yè)公司，讓整個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)下滑一大截，最終一定會(huì)反饋到房?jī)r(jià)上，造成更大的損失。

孰重孰輕，業(yè)主自己一點(diǎn)要擦亮眼睛。