點(diǎn)擊上面藍(lán)色字體關(guān)注上海公鼎律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：最高人民法院發(fā)布新入庫(kù)參考案例，全國(guó)法院必須參考！這篇案例堪稱偉大，因?yàn)槠湟笕嗣穹ㄔ?strong>在5項(xiàng)訴訟請(qǐng)求方面，必須全面支持買(mǎi)房人的主張。將由此產(chǎn)生的責(zé)任全部轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商和銀行承擔(dān)，不得讓買(mǎi)房人承擔(dān)一絲一毫的責(zé)任！根據(jù)這篇入庫(kù)案例，開(kāi)發(fā)商逾期交付商品房且商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性的，買(mǎi)房人有權(quán)以“購(gòu)買(mǎi)商品房以及為購(gòu)買(mǎi)房屋而貸款的合同目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)”為由，起訴開(kāi)發(fā)商和銀行，提出以下5項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，人民法院必須支持：

1. 在同一案件中一并請(qǐng)求解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（包括《房屋認(rèn)購(gòu)合同》《商品房預(yù)售合同》等），以及與銀行簽訂的《商品房借款/擔(dān)保貸款合同》！

2. 要求開(kāi)發(fā)商返還銀行剩余貸款本金及利息！

3. 要求開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)房人返還房款（包括首付款）并支付利息！

4. 要求開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)房人支付已還銀行的貸款本金及利息！

5. 要求開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)房人支付違約金！

陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

——開(kāi)發(fā)商不能交房致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同及擔(dān)保貸款合同被解除時(shí)的責(zé)任承擔(dān)

入庫(kù)編號(hào)：2025-07-2-091-001

關(guān)鍵詞：民事 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 商品房銷(xiāo)售合同 擔(dān)保貸款合同 逾期交付 合同解除 法律后果

裁判要旨

1.商品房出賣(mài)人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房以及為購(gòu)買(mǎi)房屋而貸款的合同目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)。為一攬子解決爭(zhēng)議，保證裁判的統(tǒng)一性，買(mǎi)受人主張?jiān)谕话讣幸徊⒔獬唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

2. 合同解除后應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購(gòu)買(mǎi)商品房商業(yè)模式下商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣(mài)人承擔(dān)已收受的購(gòu)房貸款、購(gòu)房款本金及利息的返還責(zé)任。

基本案情

原告陸某、張某千訴稱：2021年12月22日，陸某與被告鹽城融某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱融某置業(yè)公司）簽訂房屋認(rèn)購(gòu)合同。12月31日,雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(預(yù)售版)，合同約定商品房總購(gòu)房款為人民幣1183680元（幣種下同），首付款433680元，剩余房款75萬(wàn)元，由融某置業(yè)公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡(jiǎn)稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業(yè)公司支付首付款433680元。2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同 》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬(wàn)元用于支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3月23日，該筆借款由某銀行鹽城分行轉(zhuǎn)入融某置業(yè)公司賬戶。陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息190430.39元，但融某置業(yè)公司仍未按合同約定履行交房義務(wù)，逾期交房已超過(guò)4個(gè)月，融某置業(yè)公司稱已無(wú)法向陸某、張某千交付房屋。故原告陸某、張某千訴至法院,請(qǐng)求判令：1.解除原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(預(yù)售版)以及原告陸某、張某千與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》；2.被告融某置業(yè)公司返還某銀行鹽城分行剩余銀行貸款本金及利息，原告陸某、張某千不承擔(dān)返還剩余貸款本息的責(zé)任；3.被告融某置業(yè)公司返還原告陸某、張某千首付款433680元及利息；4.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；5.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付已還銀行貸款及利息190430.39元。

被告融某置業(yè)公司辯稱：案涉住宅項(xiàng)目停工，在短期內(nèi)無(wú)法向陸某、張某千交付。2023年融某置業(yè)公司已主動(dòng)向陸某、張某千提出解除合同，并退還購(gòu)房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)當(dāng)由陸某、張某千自行承擔(dān)，同時(shí)融某置業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的逾期交付違約金。被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無(wú)過(guò)錯(cuò)方，不應(yīng)承擔(dān)超過(guò)合同約定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，有權(quán)要求借款人和合同擔(dān)保人償還剩余貸款本息。

法院經(jīng)審理查明：2021年12月22日，陸某與融某置業(yè)公司簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)合同》，約定由陸某預(yù)定融某置業(yè)公司開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的某小區(qū)8幢***號(hào)房商品房一套，優(yōu)惠后實(shí)際總房款1183680元。陸某向融某置業(yè)公司支付定金2萬(wàn)元作為立約擔(dān)保，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款。12月31日，融某置業(yè)公司與陸某、張某千簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售版），合同約定：“某小區(qū)8幢***室，總價(jià)款為人民幣1183680元，按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為12000元/㎡……第十一條：交付時(shí)間和手續(xù)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2023年12月30日前向買(mǎi)受人交付該商品房。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書(shū)面送達(dá)買(mǎi)受人。第十二條：逾期交付責(zé)任。1.逾期在30日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金。2.逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知出賣(mài)人。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)返還買(mǎi)受人已付全部房款（含已付貸款部分)。出賣(mài)人按照全部房?jī)r(jià)款1%向買(mǎi)受人支付違約金 …… ”

2022年2月8日，融某置業(yè)公司向陸某、張某千開(kāi)具433680元增值稅普通發(fā)票，發(fā)票載明系某小區(qū)預(yù)收購(gòu)房款。2月21日，陸某（借款人）與某銀行鹽城分行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，合同載明：“貸款人根據(jù)借款人的申請(qǐng)，同意向其發(fā)放個(gè)人一手住房購(gòu)置貸款，金額為75萬(wàn)元。合同項(xiàng)下貸款用于購(gòu)買(mǎi)某小區(qū)8幢***室，貸款期限為120個(gè)月，實(shí)際放款日與到期日以借款憑證為準(zhǔn)……”張某千作為共同借款人簽字，融某置業(yè)公司作為保證人簽字蓋章。

2022年4月20日至2024年3月26日，陸某已向某銀行鹽城分行支付個(gè)人一手住房購(gòu)置貸款本金及利息合計(jì)190430.39元。陸某、張某千起訴時(shí),案涉商品房建設(shè)工程已停工數(shù)月，短期內(nèi)無(wú)復(fù)工可能性。

江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院于2024年6月24日作出（2024）蘇0902民初3226號(hào)民事判決：一、原告陸某與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》于2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售版）于2024年5月30日解除；二 、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》于 2024年5月30日解除；三、被告融某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息；四、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付購(gòu)房首付款433680元及利息（以433680元為基數(shù)，自2022年2月8日起至實(shí)際給付之日止，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；五、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元；六、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后,某銀行鹽城分行不服，提起上訴。

江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院于2024年10月30日作出民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：一是案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否解除；二是案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除；三是案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定。

一、關(guān)于案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否解除

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”在商品房建設(shè)工程長(zhǎng)時(shí)間停工，商品房出賣(mài)人逾期交付房屋且短期內(nèi)無(wú)交付房屋可能性的情況下,商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人有權(quán)主張解除合同。本案中,根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的合同約定，融某置業(yè)公司應(yīng)于2023年12月30日前向陸某、張某千交付房屋，但該房屋于2024年4月15日訴訟發(fā)生時(shí)尚未建成交付，且案涉商品房建設(shè)工程已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間停工，在短期內(nèi)無(wú)交付可能性，陸某、張某千作為守約方有權(quán)解除《房屋認(rèn)購(gòu)合同》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

二、關(guān)于案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第二十條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”據(jù)此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與擔(dān)保貸款合同系相互獨(dú)立但又緊密聯(lián)系，兩份合同構(gòu)成一個(gè)完整的商品房買(mǎi)賣(mài)交易整體。商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，購(gòu)房人訂立商品房擔(dān)保貸款合同的合同目的不復(fù)存在，此時(shí)繼續(xù)要求購(gòu)房人履行商品房擔(dān)保貸款合同，對(duì)購(gòu)房人不公平。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除后，商品房擔(dān)保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭(zhēng)議，保證裁判的統(tǒng)一性，根據(jù)當(dāng)事人訴請(qǐng)，人民法院應(yīng)將商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與擔(dān)保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情況下，商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)一并解除，故對(duì)陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》的訴訟請(qǐng)求依法予以支持。

三、關(guān)于案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定

《解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”據(jù)此，合同解除后，商品房出賣(mài)人應(yīng)按約將購(gòu)房首付款和已支付的貸款本息返還給買(mǎi)受人并賠償買(mǎi)受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，同時(shí)承擔(dān)剩余貸款本金及利息的返還責(zé)任。本案中，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》解除系因融某置業(yè)公司不能按期交付房屋所致，故融某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人返還已收受的購(gòu)房款、已支付的貸款本息,并承擔(dān)賠償購(gòu)房人支付購(gòu)房款的利息損失及逾期交房的違約責(zé)任。關(guān)于剩余貸款的返還責(zé)任，在購(gòu)房人對(duì)合同解除并無(wú)過(guò)錯(cuò)且未能實(shí)際取得房屋，而出賣(mài)人既未交付房屋，又長(zhǎng)期占有貸款本金的情況下，仍要求購(gòu)房人對(duì)剩余貸款承擔(dān)返還責(zé)任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡，故應(yīng)當(dāng)由商品房出賣(mài)人融某置業(yè)公司向某銀行鹽城分行承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。

綜上，法院依法判決解除案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保貸款合同，并判令融某置業(yè)公司承擔(dān)已收受購(gòu)房款本金、貸款及相關(guān)利息的返還責(zé)任。

01

02

03

郭軍律師

職位：主任律師

電話：400-697-0701

業(yè)務(wù)專長(zhǎng)：建筑工程、合同糾紛、房地產(chǎn)糾紛、債權(quán)債務(wù)等。

上海公鼎律師事務(wù)所

電話：400-697-0701

傳真：021-33856629

地址：

備注：圖文來(lái)源人民法庭案例庫(kù)，最高判例+AI圖片

公鼎開(kāi)通微信在線咨詢

公鼎律所現(xiàn)已開(kāi)通律師微信在線咨詢服務(wù)，工作時(shí)間為：上午9:00至下午18:00， 如非工作時(shí)間無(wú)法及時(shí)解答您的提問(wèn)，您即可在平臺(tái)留言并留下微信號(hào)或聯(lián)系方式，我們會(huì)在下個(gè)工作日給予您回復(fù)，歡迎大家前來(lái)咨詢，公鼎律所竭誠(chéng)為您服務(wù)！

聲明：本平臺(tái)發(fā)布的所有圖文內(nèi)容均來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者及原出處所有。旨在為廣大用戶提供法律研習(xí)資料、傳遞有益信息。我們的初衷是增進(jìn)公眾對(duì)法律知識(shí)的了解，提升法治意識(shí)，與社會(huì)各界共同推動(dòng)法治建設(shè)。本平臺(tái)發(fā)布的所有內(nèi)容均與商業(yè)利益無(wú)關(guān)，不存在任何形式的商業(yè)推廣或盈利行為。如無(wú)意侵犯了您的權(quán)益，請(qǐng)與我們聯(lián)系，并在確認(rèn)后立即刪除相關(guān)內(nèi)容，以維護(hù)您的合法權(quán)益。