進(jìn)入2026年，黃島維多利亞灣小區(qū)的房價跌破4000元/平方米，多套房屋成交價已進(jìn)入“3字頭”。很難想象，這個最早交付不過10年、配套齊全、坐擁2.8公里海岸線且與棧橋隔海相望的美麗岬角，房價為何如此不抗跌？

究其根源，一是體量過大，二是品牌房企開發(fā)。作為一個接近3萬戶的超大型小區(qū)，維多利亞灣的掛牌房源數(shù)量常年高企，在市場下行周期中極易形成“踩踏式出逃”的氛圍，直接將房價打入谷底。而品牌房企開發(fā)的海景大盤，因“浮戶”占比過高，抗價能力尤為薄弱。

在經(jīng)濟(jì)與樓市同步繁榮的年代，青島承載了大量內(nèi)陸工薪族的“看海夢”。這個夢想的底色包含近海居住、交通便利以及全國性品牌房企的品質(zhì)背書。由于異地置業(yè)的工薪族的信息獲取能力相對有限，往往依賴品牌房企的知名度來獲取安全感。于是，全國性大品牌房企在青島開發(fā)的海景大盤中，涌現(xiàn)出大量異地業(yè)主：住不住全憑心情，租不租看錢包松緊，賣不賣隨市場大流。

“名在房本心在外，琴嶼飄燈非吾鄉(xiāng)”，這便是“浮戶”的真實寫照。他們的核心特點是“遇難先飛”，一旦市場出現(xiàn)風(fēng)吹草動，便不顧一切拋售房產(chǎn)，進(jìn)而迅速帶崩小區(qū)房價。

不止融創(chuàng)維多利亞灣，保利海上羅蘭、海爾山海灣等大體量海景小區(qū)的房價同樣跌勢慘重。令人唏噓的是，同地段、同期建設(shè)的海爾山海灣與昆泉星港，前者最低成交價僅5000多元/平方米，后者卻仍維持在6500元/平方米以上。

去過現(xiàn)場的人都清楚，海爾山海灣無論是樓座外墻品質(zhì)還是園林綠化水準(zhǔn)，都肉眼可見地優(yōu)于昆泉星港。

造成這一反差的原因無他，唯海爾山海灣的“浮戶”占比更高而已。

來看一看，上周青島樓市發(fā)生了哪些事。

1

一棍子打死老破小的人看過來！

最近，權(quán)威媒體從“老舊小區(qū)改造與基層治理有機(jī)結(jié)合”的高度，報道了膠州市紀(jì)委監(jiān)委緊盯老舊小區(qū)改造的事情。該報評論說，城市建設(shè)應(yīng)該“既做優(yōu)“面子”，也抓實“里子”。”

樓市下行期看衰老破小的觀點非常盛行，但是被抬到“城市里子”這個戰(zhàn)略高度的老破小，遠(yuǎn)不是表面和眼下看到的那樣缺乏價值。簡單說，單純從商品的角度去看老破小而忽略了其背負(fù)的民生寄托，就忽視了最具價值的東西。

新房很好，老房子也越來越好，這才是推進(jìn)城市內(nèi)涵式發(fā)展的重要遵循。也就是說，我們的城市不可能出現(xiàn)貧民窟。

你就看吧，未來老破小的宜居程度會越來越高，因為老百姓的幸福是一種感覺，花多少錢都不為過。

2

又是華潤，又見一簾高架！

今年1月14日以10.15億元拍出的市南百安居地塊，近日公布案名為“華潤中寰悅府”。按照測算，大約不到300多套房子，總價在500萬到800萬之間，戶型為130㎡到180㎡的套四。

華潤很擅長在城市最核心區(qū)域做項目，本身商業(yè)和配套就是強項，加上產(chǎn)品力也在一線，所以還是蠻令市南改善群體期待的。

唯一的問題就是如何處理噪音，畢竟一簾高架就在眼前，畢竟華潤上一個緊鄰高架橋的項目做的很不好——現(xiàn)在云上觀海小區(qū)的噪音已經(jīng)把業(yè)主、開發(fā)商、湖島街道和市北區(qū)吵成了一鍋熱粥，燙的誰也下不去嘴。

華潤可以甩手而去，像云上觀海那樣，業(yè)主們呢？

3

一松手就吹牛皮！

東李兩個樓盤近日發(fā)布海報稱指標(biāo)已經(jīng)完成，3月31日之后就要取消優(yōu)惠。咋說呢，網(wǎng)絡(luò)上有句歇后語叫“一掐脖子就翻白眼，一松手就吹牛皮”，大抵就是這樣的情況。

開盤幾年賣不動，好不容易熬到板塊內(nèi)其他盤售罄之后才緩過一口氣來，就忙不迭的要端著八字步走出施施然的氣勢來，嬌俏地像一只開屏的孔雀。

兩位大哥，抓緊板塊空檔期給足優(yōu)惠趕緊往外賣吧，別等著其它新盤出來又給摁住賣不動了。市場下行期，出貨比出氣重要，萬一耽誤了出貨的窗口期，還可能變成出洋相呢。

4

拆雨棚賠了2000元！

近日有外地媒體報道稱，家住九水路街道某小區(qū)的田先生因房屋地基長期積水，就在自家墻外搭建雨棚用于引流，后被李滄區(qū)綜合行政執(zhí)法局強制拆除。李滄法院審理后認(rèn)定，城管部門未能舉證證明該雨棚屬“即查即拆”的新增違建，判決強拆行為違法，并責(zé)令李滄區(qū)城管局與九水街道辦共同賠償2000元 。媒體稱，截至2026年3月，這筆賠償仍未支付 。

是非曲直且不談，現(xiàn)在外地正規(guī)媒體對本地生活的介入可是越來越深入了，這也就意味著，基層工作的束縛越來越多，不是只搞定本地媒體就行了。

連管理部門都小心翼翼，可想而知物業(yè)企業(yè)在處理小區(qū)業(yè)主的各種不當(dāng)行為時，要細(xì)細(xì)的盤算多久，費多少心思。

5

開發(fā)商捅最后一刀

曾經(jīng)賣到過3.8萬/平的嶗山海尚府項目，最近被開發(fā)商以2.2萬/平的福利價格向自家（海爾）員工出售，條件是買房后工作滿5年才能出售。

老業(yè)主們很生氣，但是也沒辦法。

海尚府的二手房已經(jīng)跌到2萬6/平了，對于開發(fā)商來說，再不把庫存房清空，誰知道后面會跌到什么程度？眼下2.2萬/平的價格還有吸引力，還能算得上福利，也許過幾年就不行了。

為啥說是最后一刀呢？因為開發(fā)商這一刀下去，等于把未來幾年的降價空間都提前預(yù)支了，從業(yè)主的心態(tài)到二手房的預(yù)期全部稀碎。

你沒辦法再捅稀碎的東西一刀。

編輯：周道