日前，京都城一套建筑面積約177m2的法拍房源，以約10800元/m2成交。盡管是法拍，但二手房?jī)r(jià)格比這高不了太多。

不管對(duì)比最初超20000元/m2的開(kāi)盤(pán)價(jià)，還是曾經(jīng)高達(dá)約45000元/m2的二手房?jī)r(jià)，如今京都城價(jià)格已明顯大跌。

與京都城類似的，還有周邊的香緹半島、鉑金府邸、君庭領(lǐng)墅、橡樹(shù)灣等小區(qū)。

它們誕生于溫州樓市巔峰，十幾年來(lái)經(jīng)歷了多輪樓市周期。如今，它們依舊風(fēng)韻猶存，雍容不減，但價(jià)格卻一路狂瀉。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當(dāng)2008年下半年經(jīng)歷了短暫低谷后，2009年樓市迎來(lái)了報(bào)復(fù)性反彈。

那些年，溫州尚未爆發(fā)“老高事件”，住房投資持續(xù)洶涌，再加上市區(qū)供應(yīng)住宅地塊極少，房?jī)r(jià)一路走高，沖向全國(guó)第一。

那時(shí)候，市區(qū)僅有的幾個(gè)新盤(pán)，大多集中在一個(gè)地方——三垟濕地北。

現(xiàn)在，溫州人將那一片稱之為黃嶼板塊，而當(dāng)時(shí)這些開(kāi)發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)稱其為濕地板塊。

那一年，鉑金府邸、香緹半島、京都城相繼開(kāi)盤(pán)，均價(jià)普遍超20000元/㎡，甚至接近25000元/㎡，并沒(méi)有市中心的新盤(pán)低太多。

要知道，當(dāng)時(shí)甌海大道、湯家橋南路通車僅約2年、三垟濕地尚未大面積打造，濕地板塊還顯得非常偏僻。

即便如此，面對(duì)人多、錢多、房少，這些小區(qū)都遭到了購(gòu)房者哄搶。

除了鹿城外溢、甌海當(dāng)?shù)刭?gòu)房者，這里對(duì)永強(qiáng)、瑞安等購(gòu)房者也頗有吸引力，平陽(yáng)、蒼南等購(gòu)房者也不少。就連永嘉、樂(lè)清等北向的購(gòu)房者也來(lái)了。

此后，溫州房?jī)r(jià)一路追高，這些新盤(pán)的加推房源，也逐步突破了30000元/㎡。

2011年，溫州樓市到達(dá)頂峰，橡樹(shù)灣開(kāi)盤(pán)，均價(jià)超40000元/㎡。

至于京都城、香緹半島、鉑金府邸的二手房，高達(dá)約45000元/㎡，甚至破50000元/㎡、近60000元/㎡。

至于有些媒體報(bào)道稱的香緹半島90000元/㎡，那是最南側(cè)河邊的聯(lián)排，而非小高層住宅。

這如今看來(lái)高不可攀的房?jī)r(jià)，正是溫州樓市的巔峰時(shí)刻，后來(lái)再也沒(méi)有反彈到這個(gè)高度。

2011年9月，溫州爆發(fā)“老高事件”，急賣房源隨之增加。2012年起，溫州房?jī)r(jià)開(kāi)始一路下滑。

君庭領(lǐng)墅的開(kāi)盤(pán)，就趕上了樓市下行期，并沒(méi)有如愿熱銷，后續(xù)也產(chǎn)生了一系列變故。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

2012年前后，這批小區(qū)陸續(xù)建成交付，結(jié)合與濕地相通的水系，實(shí)景頗為驚艷。

香緹半島的法式風(fēng)情，京都城的圍合園林，放到現(xiàn)在都是經(jīng)典。

而當(dāng)時(shí)，三垟濕地周邊限制建筑高度，這幾個(gè)小區(qū)均為小高層，容積率也不高，比高層住宅更舒適。

然而，當(dāng)樓市下行，缺點(diǎn)更容易被放大。

這些小區(qū)背后的鐵路（現(xiàn)為軌道交通S1線）、南面的甌海大道高架橋，再加上板塊生活配套的缺失，都令人詬病。

在交付后的三四年時(shí)間里，這幾個(gè)小區(qū)的入住率都不高。

也就是這三四年，房?jī)r(jià)一路下跌，到了2014年已不足20000元/㎡。

而2014年開(kāi)盤(pán)的金域傳奇，后來(lái)普遍以約14000元/㎡的低價(jià)在售。

值得一提的是，當(dāng)時(shí)受“7090”政策（70%以上房源建筑面積不超過(guò)90㎡）影響，再加上高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，這些小區(qū)存在拼套現(xiàn)象，甚至一套房有3-4本房產(chǎn)證。

而在限購(gòu)令之下，這些拼套房源的一二手房，根本沒(méi)法出售，普遍滯銷。

部分開(kāi)發(fā)商將完整戶型拆開(kāi)按房產(chǎn)證拆開(kāi)銷售，從而誕生了很多建筑面積不足90㎡的奇葩戶型。

直到2014年下半年，溫州取消限購(gòu)令。

2015年起，溫州樓市有所回暖，到了2016年更是全面回暖。

隨著一二手房陸續(xù)成交，幾個(gè)小區(qū)的入住率得以明顯提升，房?jī)r(jià)也水漲船高。

到了2021年，樓市又一個(gè)頂峰，這些小區(qū)的二手房，回到了約30000元/㎡。

盡管與上一個(gè)高峰不能比，但大多高過(guò)了開(kāi)盤(pán)價(jià)。

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如今，樓市又經(jīng)歷了多年低迷，再加上住房數(shù)量大增、小區(qū)房齡變久，這幾個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)，比2015年初時(shí)更低了。

從近期的二手房報(bào)價(jià)看，這幾個(gè)小區(qū)還是有15000元/㎡以上，甚至近20000元/㎡的報(bào)價(jià)。

然而，實(shí)際成交價(jià)大多在約10000-15000元/㎡之間，具體要看房源位置、樓層、景觀視野、面積段、戶型、裝修情況等多方面因素。

相比較之下，部分大戶型反而因位置、戶型、景觀視野、裝修水平等因素，能有約14000元/㎡的成交價(jià)。

而部分建筑面積約90㎡的小戶型，往往因靠江軌道交通旁，或因拼套拆分成為奇葩戶型，價(jià)格普遍不高，甚至僅有約10000元/㎡。

盡管這些小區(qū)有點(diǎn)老了，但其品質(zhì)、維護(hù)總體上依舊在線，仍保持著較好的基本面，并沒(méi)有淪為真正的“老舊大”。

而這些小區(qū)的業(yè)主，大多在房?jī)r(jià)較高時(shí)買入，普遍有著雄厚的資金實(shí)力，小區(qū)圈層也不錯(cuò)。

如今，黃嶼板塊的生活便利性較此前更好了，三垟濕地總體上也打造得還可以。落地的金溫鐵路拆除后，板塊不再割裂。

結(jié)合以上幾個(gè)方面，如今普遍不足15000元/㎡的二手房?jī)r(jià)，這幾個(gè)小區(qū)的性價(jià)比很高。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

既然各方面都還不錯(cuò)，為什么這些小區(qū)的價(jià)格，會(huì)跌到如此之低？

要知道，這幾個(gè)小區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)，作為當(dāng)時(shí)溫州極為少見(jiàn)的幾個(gè)新盤(pán)，定位非常高端，做了大量大戶型，再加上夸張的宣傳，讓濕地板塊成了高端社區(qū)的代名詞。

然而后來(lái)，受新盤(pán)增加、中央綠軸開(kāi)發(fā)等影響，黃嶼一帶的新盤(pán)，難以繼續(xù)維持高端形象，從而轉(zhuǎn)向剛需、首改層面。

同時(shí)，黃嶼建設(shè)了大量安置房，與商品房穿插，繼續(xù)拉低了板塊檔次。

當(dāng)高端新盤(pán)增加，高凈值人群選擇余地大增，當(dāng)然不再選擇緊挨高架（快速路、軌道交通）旁的小區(qū)。

顯然，這些小區(qū)當(dāng)初的定位，與板塊后來(lái)的發(fā)展，產(chǎn)生了明顯錯(cuò)位。

其實(shí)，這些二手房大多已經(jīng)裝修，且下了大血本，裝修水平普遍不錯(cuò)，甚至是豪裝。

問(wèn)題在于，當(dāng)時(shí)流行的歐式風(fēng)格，如今已不受年輕人喜歡了，中年人也不一定喜歡。如果要糾結(jié)這豪裝要不要砸了重來(lái)，還不如再去看看其他房子。

還有部分房源所存在的拼套問(wèn)題，盡管如今沒(méi)有限購(gòu)、不影響購(gòu)房，但購(gòu)房者還是擔(dān)心可能存在其他方面的問(wèn)題，倒不如選擇更房產(chǎn)證更清爽的房源。

不得不說(shuō)，這幾個(gè)小區(qū)是特殊時(shí)代的產(chǎn)物，有著光輝的歷史，卻敵不過(guò)市場(chǎng)行情、板塊演變的趨勢(shì)。

但是，對(duì)于想要低價(jià)買高品質(zhì)、大戶型的購(gòu)房者來(lái)講，這幾個(gè)小區(qū)的二手房，值得來(lái)看看。

時(shí)過(guò)境遷，200多萬(wàn)的總價(jià)，曾經(jīng)在溫州只能買剛需房，現(xiàn)在卻能在這里買大戶型了。