廣東
今天要講個鬼故事：
那些爆雷房企，去年居然集體“賺翻了”。
你看， 佳兆業(yè)宣布，預計去年歸母凈利潤不少于500個億。
是的，你沒看錯，而上一年，佳兆業(yè)還是凈虧損285億。
而且，不止佳兆業(yè)哦！
金科地產(chǎn)預計去年凈賺300-350億；
禹洲集團預計2025年凈賺至少234億；
旭輝集團，預計去年凈賺至少170億；
還有曾經(jīng)的“宇宙房企”碧桂園，預計去年凈賺10個億，但上一年凈虧超351億。
世茂、遠洋則已經(jīng)公布全年財報，結(jié)果去年分別凈賺：145億、68億，但它們上一年都分別凈虧損359億、186億。
債權人估計看到都要氣笑了……
錢沒還，但爆雷房企的賬本，從爆虧到爆賺。
這究 竟是為啥？
首先，這些房企，并非真的賣房子賺錢了。
這完全就是靠“會計魔術”，靠債務重組“變出利潤”。
就像你欠朋友100塊，你朋友同意你還50塊就行，那就算你賺到50塊了。
根據(jù)香港財務報告準則和企業(yè)會計準則：
當房企與債權人達成債務減免、展期、債轉(zhuǎn)股等重組協(xié)議時：
原債務賬面價值 ? 新債務公允價值 / 清償對價 = 債務重組收益
這部分差額，會一次性計入當期凈利潤。
簡單說就是：
所以，本來房企欠了100億，重組后只認60億，那么這40億的差額直接算 “利潤”。
也就是說，這并非經(jīng)營層面的改善，而是房企靠債務重組換取的表面盈利假象。
真實的情況是，房企剔除重組收益影響后，房企去年業(yè)績?nèi)匀皇翘潛p的。
比如禹洲集團，剔除重組收益，實際年度歸母凈虧損112至92億。
而房企還在虧損的原因，也基本都存在共性：
一是交付項目的毛利減少，說白了，房企前期高價拿地算不過賬了；
二是部分房地產(chǎn)項目存在減值，計提存貨及其他資產(chǎn)減值和投資物業(yè)的公允價值虧損；
也就是說，地產(chǎn)項目甭管是住宅還是商場寫字樓，都不如以前值錢。
三是大量融資成本無法資本化。
最后這點其實很好理解，房企的地產(chǎn)開發(fā)項目停擺，再加上債務逾期，讓利息沒法 “藏” 進存貨，只能直接沖利潤。
因為，按會計準則，房企為正在開發(fā)、還沒賣的樓盤借的錢，利息是可以資本化的。
也就是利息不算當期費用，而是計入 “存貨 / 開發(fā)成本”，等房子賣出去、結(jié)轉(zhuǎn)成本時再慢慢 “消化”。
但是現(xiàn)在房企蓋房子的毛利就已經(jīng)是虧的，再疊加大額費用化利息，扣非凈利潤還可能虧得更慘，全靠重組收益 “紙面扭虧”。
你看，有的房企債務重組方案停擺了的，虧損還進一步擴大了。
比如正榮地產(chǎn)，去年凈虧損174億，虧損擴大接近3倍。
它的債務重組方案已經(jīng)失效，基本上停擺了。
而寶龍地產(chǎn)的債務重組還有待債權人表決，花樣年的債務重組是今年才獲得法院批準，進入執(zhí)行。
奧園則有點“特殊”，其實它在2024 年就已經(jīng)完成了 “法律層面的重組”，但至今未完成 “實操層面的重組”。
此外，佳兆業(yè)、花樣年、旭輝、碧桂園的重組方案均已經(jīng)生效，削債規(guī)模35-117億美元不等。
所以可以得出一個結(jié)論：
2025年是出險房企 “債務重組扭虧大年”，至少有7家房企靠 “債權人讓利” 實現(xiàn)報表轉(zhuǎn)正。
等到都重組的差不多了，這一輪地產(chǎn)風波，也就過去了吧。
地產(chǎn)，永遠是一個重要的行業(yè)，對吧。
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