機場商業，到底能做多大？

贏商專欄

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 昕言

封面&頭圖來源 · 視覺中國

贏商專欄

邀一線專業人士，享行業底層邏輯和實操方法論，激發深度思索，推動商業向上生長。

專欄作者 · 昕言

曾長期任職于頭部企業，是行業早期投身資產管理業務的核心人員之一。憑借深度參與資管全流程的實戰經歷，結合多年行業觀察與思考，來回答行業核心命題。

過去很長一段時間里，機場商業普遍默認一個邏輯：旅客吞吐量，就是商業的天花板。客流到位，消費自然發生。但當機場商業開始吸引本地居民專程前往，當“去機場逛街”變成日常選項，當非航收入在頭部機場的收入結構中占據越來越高的比重，一個問題浮出水面：機場商業，到底能做多大？

為此贏商網誠邀一位長期在頭部企業資產管理領導崗位的專欄作者昕言，以其自身經驗和多年觀察思考，來回答行業的核心命題。

以下，為正文。

01.

機場商業，不只是“配套”

中國機場商業，正在進入一個需要重新定義的階段。

從前，機場商業更像是出行流程的附屬配套。旅客在值機、安檢、候機的縫隙里，順手買一杯咖啡、一份快餐、一點伴手禮，消費高度依附流程，時間短、節奏快、情緒也往往是匆忙的。因此，機場商業長期帶著一種明顯的“過路生意”特征：有客流，但停留有限；有空間，但消費深度不高；有品牌，卻很難形成“值得專門消費”的吸引力。

現在，這套邏輯變了。

一方面，民航客流持續恢復。據中國民航局數據，2025年全國民用運輸機場完成旅客吞吐量15.3億人次，同比增長4.8%，其中國際航線旅客吞吐量1.2億人次，同比增長18.7%。另一方面，機場經營者越來越清楚地意識到，真正決定商業價值的，不只是客流規模，而是客流能否轉化為停留、消費和復訪。

ACIWorld基于2024財年數據分析顯示，全球機場非航收入占總收入的比例達到36.7%。這意味著，商業早已不是機場的簡單配套，而是機場經營結構中越來越關鍵的一部分。華潤萬象生活在西安咸陽機場T5打造的MIXCAIR，去年12月一經亮相，便引起業內廣泛關注。它出現的意義，不只是機場里多了一個更漂亮的商業空間，而意味著傳統購物中心的一整套方法論——品牌、空間、服務、運營、內容——開始更系統地進入機場場景。機場商業不再只是“有鋪位就招商”，而開始被頭部商管公司視作一個可以長期經營、重新做產品、重新做體驗的新賽道。

圖片來源： 西安MIXC AIR小紅書官方賬號

當然，如果要為這輪機場商業升級尋找一個最值得研究的海外樣本，新加坡的星耀樟宜（JewelChangiAirport）是繞不過去的案例。

星耀樟宜之所以重要，不是因為它有瀑布、有穹頂，或者建筑足夠“出片”，而是因為它代表了一種更高階的機場商業邏輯：機場商業不再只是服務候機旅客的附屬空間，而是可以被打造為面向旅客、本地居民、周邊辦公人群和城市游客的目的地型消費場所。換句話說，它依托機場，卻不被機場流程完全定義；它服務旅客，但又不只服務旅客。這一點，恰恰擊中了中國機場商業長期以來最核心的局限：人很多，但可消費時間不夠；空間不小，但值得專門停留的理由不多。

真正值得中國市場研究的，不是星耀樟宜的建筑形態，而是它背后的經營邏輯。

02.

機場商業，可成“消費目的地”

■星耀樟宜不是“機場里的購物中心”，而是“機場旁的目的地”

傳統機場商業大多是典型的流程型商業：圍繞值機、安檢、候機和登機動線布置，以即時消費、便利消費和出行相關消費為主。它的邏輯很清楚：旅客已經在這里了，那就盡可能在有限時間里完成轉化。

但星耀樟宜的邏輯明顯不同。它不是簡單把更多商鋪塞進機場，而是把機場周邊空間做成了一個本身就值得前往的目的地。它既服務旅客，也服務本地居民、辦公人群和游客；它既承接機場流量，也創造自己的流量。樟宜機場集團披露，星耀樟宜在2024/25財年錄得8100萬訪客，創開業以來新高。這個數字的意義在于，它吸引的并不只是“必須經過機場的人”，而是“愿意專門來這里消費和停留的人”。

圖片來源：視覺中國

這就是星耀樟宜經營上最本質的突破：它把機場商業從“配套”做成了“目的地”。

這聽起來像是一個概念變化，但經營上意味著完全不同的邏輯。傳統機場商業的核心，是如何在有限流程中提高轉化率；而目的地型機場商業的核心，是如何擴大客群、延長停留、創造復訪。前者本質上還是“賺過路錢”，后者則開始嘗試賺“停留的錢”“體驗的錢”“專程到訪的錢”。

星耀樟宜對中國機場商業最大的啟示，不是“再建一個更大的mall”，而是證明了機場商業的上限，并不只取決于旅客吞吐量，還取決于機場能否把自己從交通節點變成消費節點。

■星耀樟宜真正改變的，不是空間而是時間

很多人談機場商業，第一反應是“機場本來就有很多人”。但商業從來不只看人數，更看可支配時間。

機場商業長期以來最大的難點，不是沒有客流，而是旅客雖然多，卻普遍處在趕時間、拖行李、擔心誤機的狀態里。哪怕空間再好、品牌再強，只要旅客還處在“流程焦慮”中，商業時間就很難真正釋放出來。

星耀樟宜最厲害的地方，恰恰在于它改變了這一點。樟宜機場提供早值機服務，部分航班可在起飛前數小時甚至提前一天完成值機和托運。看起來這是服務優化，實質上卻是在重構消費時間：旅客不必拖著行李匆忙穿過商業區，而是可以先完成出行焦慮，再進入消費、休閑和社交狀態。

對機場商業來說，最稀缺的從來不是人流，而是有效停留時間。星耀樟宜真正做成的，不是“讓旅客多看幾家店”，而是“讓旅客有心情逛店”。

這也是它對中國機場商業最現實的啟示之一。未來真正決定機場商業效率的，不只是招商能力，還有值機效率、安檢組織、導視清晰度、行李托運、休憩設施等一整套服務系統。服務做順了，商業才有時間；服務做不順，再好的品牌也只能面對匆匆而過的人。

■星耀樟宜的成功，本質上是“客群重構”

星耀樟宜之所以能跳出傳統機場商業的局限，另一個關鍵原因是它重構了服務對象。

傳統機場商業的核心客群相對清晰，包括乘機旅客、送機接機人群，以及部分機場員工。這些客群當然重要，但也天然受制于航班時刻、行程安排和空間邊界。只盯著這一部分人，機場商業很容易陷入一種典型困境：人流很大，但消費是碎片化的；客流不少，但消費層次有限；看上去很熱鬧，卻很難真正形成持續的商業勢能。

而星耀樟宜把目標客群擴大了。它不只服務旅客，也試圖吸引本地居民、游客、周邊辦公客群，甚至把“專程去機場逛一逛”這件事本身變成可能。

這一點對中國機場商業尤其重要。因為國內很多機場商業長期以來都太依賴“已經進入流程的旅客”，而對陸側公共區、接駁區、機場外圍配套的經營明顯不足。結果就是，機場商業大多只能圍繞“已經在這里的人”做文章，卻很難“讓更多人愿意為這里而來”。

機場商業一旦開始回答這些問題，它的半徑就會變大，它的上限也會隨之抬高。

03.

亞洲機場商業，走向“機場城”

如果說星耀樟宜代表的是“機場旁的目的地型綜合體”，那么香港機場近年的推進，則是另一種更大的方向——機場城。它已不只是單一商業項目，而是更大的機場城市框架。

2025年，香港機場正式推出更大的機場城品牌SKYTOPIA。這個概念，不只是原來大家熟悉的SKYCITY開發區，而是把商業、娛樂、酒店、藝術、游艇、水上休閑等更大范圍的功能都納入進來，試圖把機場島周邊空間發展成一個世界級目的地。

圖片來源：香港商報（SKYTOPIA概念圖）

其中最受關注的，是11SKIES。它體量超過380萬平方英尺，是整個機場城體系里最核心的消費項目之一。雖然從最新公開資料看，11SKIES目前仍處于分階段營業狀態，辦公部分推進相對更快，零售部分則還在持續落地中，但它所代表的方向已經非常清晰——機場周邊商業不再只是為候機旅客服務，而是開始承載更大的區域消費、娛樂和城市功能。

圖片來源：香港商報（11 SKIES效果圖）

這和星耀樟宜不完全相同，但背后的趨勢是一樣的：亞洲機場商業，正在從“候機消費”走向“區域級消費目的地”。

這點對中國內地機場也很有參考價值。它說明未來機場商業真正值得競爭的，不只是航站樓里那幾十家店，而是機場能否與城市、交通、文旅和消費場景形成更大的連接。誰能把機場的流量優勢、區位優勢和專業運營能力整合起來，誰就更有機會走出單純“機場開店”的模式。

04.

從星耀樟宜到MIXCAIR

對中國機場商業的啟發

星耀樟宜提醒我們，機場商業不是只能圍繞“已經在這里的旅客”做文章，也可以圍繞“怎樣讓更多人愿意為這里而來”做文章；不是只能依附于登機流程，也可以主動創造停留、體驗和復訪；不是只能靠應急消費撐起收入，也可以通過內容、時間和客群的重構，打開更大的非航空間。

但，它顯然不是一個可以直接平移的模板。樟宜機場的國際樞紐屬性、新加坡緊湊的城市尺度，以及星耀樟宜從一開始就規劃為綜合生活目的地，這些前提都很難被簡單復制。

因此，星耀樟宜對中國機場商業最有價值的啟示，并不是建筑學意義上的“新地標”，而是經營學意義上的“新范式”，是背后的四個經營原則：把非旅客納入目標客群，把流程效率轉化為商業時間，把內容生產置于單純招商之上，把機場商業從租賃邏輯升級為運營邏輯。

從這個角度看，MIXCAIR的價值就很清楚了。它未必需要被定義為“中國版星耀樟宜”，但它代表著中國機場商業邁出了關鍵一步——由專業商管公司正式進入機場場景，并嘗試用購物中心的方法，重做機場商業的空間品質、品牌組合和消費體驗。

如果進一步落到現實路徑，中國機場商業的升級可分三步走：

• 先把機場內商業做得更像“真正的商業”，

• 再把陸側公共區從“過渡空間”做成“停留空間”，

• 最后由少數具備條件的樞紐機場嘗試更接近星耀樟宜的目的地型綜合體。

也就是說，中國未來可能會出現自己的星耀樟宜，但前提不是簡單復制，而是城市、交通、客流和運營能力都達到了一定階段。MIXCAIR不一定馬上就會成為中國版星耀樟宜，但它已經足夠說明一個趨勢：中國機場商業正在告別“過路生意”的單一想象，開始邁向“目的地生意”的新階段。

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