上海
01
楔子
前兩天我刷到一則新聞，說的是：陸家嘴“三件套”腳底下將有一個住宅新盤開始建設，而這個項目叫做盛大金磐二期。
因為前段時間我還寫過陸家嘴地區的港務大廈搬遷，所以對這個同區位的項目就比較感興趣了。
網絡上目前只是一些規劃圖，所以今天這篇文章就來聊聊：“盛大金磐”二期的設計吧！
02
方案簡介
從目前網絡上查到的資料來看，這個項目主要由一棟150米的高層住宅和4棟別墅組成，可能還有一些配套。
據傳聞：高層部分的戶型面積在200–350㎡，別墅戶型的面積在500–800㎡。
而參考周邊的湯臣一品掛牌45–50萬/㎡，中糧海景20–35萬/㎡，我們大致能測算出這個項目的起板價格了。
陸家嘴核心區最近基本沒有新盤推出，再加上最近剛出的38號文，可能很長時間內也不會再有宅地供應，所以這塊地就顯得格外稀缺了。
“盛大金磐”二期這塊地在規劃上叫做N2-1，東至民生路，南至昌邑路，北至濱江大道。
項目用地面積18992㎡，容積率2.88，可建面積約33097㎡。邊上就是已經建成很多年的盛大金磐一期。
從衛星圖來看，這塊地與上海中心大廈、金茂大廈、環球金融中心等陸家嘴地標真的是咫尺距離。
從實地看，也是抬頭就能看到這些著名的城市地標。（如下圖）
03
歷史與淵源
盛大金磐一期很多年前就已經銷售了，那為什么過了20多年才來開發二期呢？
據央視網等媒體的報道：
2001年5月18日，金磐地產從上市公司與陸家嘴股份手中獲得陸家嘴N1、N2地塊。
2004～2005年“盛大金磐”一期開盤，售價一度高達4萬元～6萬元/平方米。
項目一期由3幢43-47的高層組成，戶數共計520套左右，1、2號樓（聚金閣），5、6號樓（紫金閣)，7、8號樓（慧金閣）。
而當年湯臣一品的銷售單價，更是11萬的天價，有興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》
2006年，該小區獲“2006上海市園林杯”優質小區。
2007年，該項目因某官員“炒房”案件引起關注。之后，二期（N2地塊）開始閑置作為停車場用。
2026年3月6日：N2-1地塊（二期）清場公告發布，停止停車運營，進入開發倒計時。
在20幾年間，盛大金磐項目公司發生過多次股權轉讓，據說目前境內股份由盛大地產的朱鳳鳴家族和福建三迪地產共同持有該項目。
04
方案分析
20年前的審美和現在的相比，已經發生了非常大的變化，但很多設計原則和房產開發思路卻沒什么變化。
下面我來展開說說。
一、高低配
項目的二期采用了“超高層+低密別墅”的雙重產品形態，這和一期的單純3棟高層還是有些差別的。
高低配的意義，就是在做足容積率的情況下，拉高銷售單價。但對于超高層住宅來說，建安成本也會同步顯著增加。
但如果按照當下二三十萬的銷售單價，那這點建安成本也就可以忽略不計了。
二、朝向
雖然盛大金磐項目地處小陸家嘴核心區，但并非一線江景。所以如何爭取更多的景觀資源，成了最重要的設計課題。（如下圖）
20年前的一期就已經將高度拔到40多層，二期自然沒有理由低于一期的高度，所以這棟新樓的高度控制在了150米，這樣設置兩個避難層即可。（如下圖）
另外，為了爭取更好的景觀，“面江”成了唯一的朝向選擇。而“面江”也更加“正南北向”，也更符合富豪們“正氣”的心理需求。（如下圖）
三、建筑細節
二期的建筑外立面比一期更加的時尚，一方面是審美的變遷，另外可能是為了滿足“公建化”的要求。
但二期還是延續了一期“白色鋁板+金色圓頂”的標志性元素。
另外，二期還融入了更加時髦的處理手法，結合著避難層做了一點“轉折懸浮”的感覺。（如下圖）
熟悉豪宅的朋友一眼就能認出這是kpf的手筆，二期的這棟樓就和紐約曼哈頓的520 fifth Avenue如出一轍。（如下圖）
05
結束語
這是一塊“沉寂”了20多年的宅地，也是一塊有“故事”的土地！
盛大金磐二期如今重啟，不僅是對過往的一個“交代”，也是小陸家嘴地區再次開發的“注腳”。
無可復制的地段資源，加上國際級的設計團隊，該項目注定將成為陸家嘴豪宅版圖的“新標桿”。
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