截至3月30日，北京3月份二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)18464套。

張帥旗 | 北京報道

進(jìn)入3月，北京二手房市場暖意漸濃，成交量持續(xù)攀升，呈現(xiàn)出“小陽春”態(tài)勢。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)18464套，同比增長約127.11%。周度數(shù)據(jù)更為亮眼，3月23日至29日單周網(wǎng)簽5207套，日均約744套。

市場活躍度顯著提升的背后，是剛需群體的加速入場。中房報京津冀走訪發(fā)現(xiàn)，朝陽區(qū)常營區(qū)域成交量顯著增長，豐臺區(qū)方莊區(qū)域低總價房源成交則尤為活躍。據(jù)朝陽區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，其所在大區(qū)16家門店在三日內(nèi)便成交16套房源，較去年底水平明顯提升。

此外，售房者心態(tài)隨著市場穩(wěn)定正悄然發(fā)生變化，北京二手房整體庫存較去年8月份減少約1.5萬套，掛牌量出現(xiàn)回落。價格方面，朝陽區(qū)常營區(qū)域部分優(yōu)質(zhì)房源價格出現(xiàn)小幅上漲。

本輪回暖行情，始于2025年底新一輪房地產(chǎn)支持政策的持續(xù)顯效。房貸利率下調(diào)、首付比例降低及稅費優(yōu)化等政策疊加，有效降低了購房成本。同時，隨著房價趨于合理，積壓的購房需求正逐步釋放。

01

總量穩(wěn)步攀升 朝陽局部漲價

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)顯示，北京二手房住宅簽約套數(shù)連續(xù)三個月穩(wěn)定在1.4萬套以上，2025年11月～2026年1月，分別為14446套、17200套及15082套。

進(jìn)入3月，回暖態(tài)勢更為明顯。據(jù)中房報京津冀不完全統(tǒng)計，截至3月30日，北京本月二手住宅簽約套數(shù)已達(dá)18464套，遠(yuǎn)超2月份全月的8130套，漲幅約為127.11%。

圖源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

周度數(shù)據(jù)同樣印證了這一趨勢。3月首周，北京二手房網(wǎng)簽2980套，日均約426套；3月23日至29日網(wǎng)簽總量升至5207套，日均約744套。從單日來看，3月25日、26日及30日，北京存量房網(wǎng)上簽約套數(shù)均在1000套以上，分別為1040套、1058套及1185套。

圖源：安居客樓市

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，從周度成交來看，春節(jié)后二手房成交量連續(xù)五周環(huán)比回升，3月第4周（3.23-3.29）20城二手住宅成交量已達(dá)2025年以來周度新高。二手房占比來看，2026年1月～2月，30城二手住宅成交套數(shù)占新房及二手房合計成交量的比重為72%，較2025年全年提升7個百分點。

具體到區(qū)域來看，在朝陽，好房源價格已悄然上漲；在豐臺，小戶型低總價房源則正迎來集中釋放。

在朝陽區(qū)常營某連鎖房屋中介門店，王源（化名）向中房報京津冀介紹了他所在區(qū)域的情況。該區(qū)域共計16家門店，3月23日～3月25日三天內(nèi)共計已成交16套房源，較去年年底有較為明顯的提升。

“我們的后臺數(shù)據(jù)顯示，北京市二手房整體庫存較去年8月份大概少了1.5萬套，算上車位和商住類現(xiàn)在約有14.5萬套，高峰期接近17萬套房源”該經(jīng)紀(jì)人介紹，“2025年8月時增加了很多房源，之前是恐慌性賣房，現(xiàn)在市場穩(wěn)住了，（部分）業(yè)主心態(tài)變了，開始看漲了。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“目前北京、上海等城市總體掛牌量都在下降，改變了此前房源“踩踏”式積壓的局面。這說明當(dāng)前市場的主導(dǎo)力量已經(jīng)轉(zhuǎn)向剛需，而剛需對小戶型二手房的去化效果比較明顯，形成了較為健康的成交結(jié)構(gòu)。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月截至27日重點城市二手房新增掛牌房源為13.7萬套，同比下降約37%，掛牌量回落顯示出二手房賣方預(yù)期有所趨穩(wěn)。

同時，春節(jié)后朝陽區(qū)常營區(qū)域部分樓層、戶型相對較好的房源，售價普遍增長了3%～5%，不具備明顯優(yōu)勢的房源整體價格則未發(fā)生明顯變化，

該經(jīng)紀(jì)人展示了一組具體數(shù)據(jù)：朝陽區(qū)某小區(qū)年前一套兩居室成交價378萬元，年后同戶型賣到398萬元，漲了20萬元；另一個較小戶型年前最低賣200萬元，年后則以210萬元成交。

王源（化名）舉例說：“去年我負(fù)責(zé)的一套房子，年前談好206萬元，業(yè)主反悔不賣了。年后這套房賣了217萬元，漲了11萬元。不同樓層的同戶型年前賣200萬元，年后賣212萬元，后來（這個戶型）樓上賣220萬元，前后相差不到20天。”

在豐臺區(qū)方莊區(qū)域，掛牌量未出現(xiàn)明顯變化，二手房房價也有所降低，但成交量也出現(xiàn)了較高增長。

方莊區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人周麗（化名）告訴中房報京津冀，去年同期，方莊部分大一居房源價格區(qū)間在250萬元～300萬元之間，現(xiàn)在則降到了200萬元～250萬元，小戶型價格則降到了100多萬元。

“附近在售的40（平方米）左右小開間房源，去年接近200（萬元）或（200萬元）出頭，現(xiàn)在100多萬（元）就能買。”該經(jīng)紀(jì)人介紹“我們店3月到現(xiàn)在成交了10套房源，相較前兩個月（1月～2月）都要高，差不多是去年同期的兩倍。”

對于議價空間，她表示，方莊區(qū)域房源議價空間并未出現(xiàn)較大變化，約在20萬元～30萬元之間。“如果你想降50萬（元）或80萬（元），不太可能。比較便宜的房源基本成交價在4.2萬元（每平方米），再往下降就很難了，最低就是3.9萬元（每平方米）。”

02

剛需低總價房源領(lǐng)跑 政策疊加助回暖

今年北京市場，小戶型、低總價二手房持續(xù)領(lǐng)跑成交，背后是購房者的剛性需求。

在朝陽區(qū)青年路附近某房屋中介門店里，中房報京津冀遇到了正在看房的劉先生。他工作地點在朝陽區(qū)大悅城旁，預(yù)算300萬左右，計劃購入一套70平方米的一居室。“我關(guān)注市場一年多了，最近身邊幾個朋友都在買房，我也覺得差不多該出手了。”劉先生說。

周麗（化名）表示：“現(xiàn)在小戶型100多萬（元），首付20萬（元）或30萬（元）就能買，我們最近就是小戶型成交的比較多。不管是剛需的，還是留著以后落戶用的，都覺得現(xiàn)在是最便宜的時候。現(xiàn)在也是學(xué)區(qū)房的成交旺季，（客戶）需要在小孩上學(xué)4月份之前要把房子買好。”

朝陽區(qū)二手房成交速度較往年也有所加快。王源（化名）向中房報京津冀介紹，三月中旬他成交了一套總價750萬元的二手房，從看房到成交僅用了7個多小時。“這種情況現(xiàn)在并不少見，（部分）客戶本身有買房需求，碰見合適的就買了。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“經(jīng)過一段時間的房價調(diào)整，現(xiàn)在不少房源的性價比已經(jīng)比較高了。一部分需求屬于“補漲”，也就是之前被壓抑的購房需求，在看到價格趨于合理后開始集中釋放。同時，大家也希望看到房價能夠穩(wěn)定下來，才會更放心地出手。除此之外，學(xué)區(qū)房帶來的剛性需求也在支撐市場。”

中指研究院數(shù)據(jù)印證了這一趨勢。1月份北京二手房市場成交結(jié)構(gòu)中，70㎡以下小戶型成交占比最高，達(dá)38.8%；200萬元～300萬元總價段成交最活躍，占比22.9%。

2026年1月～2月，北京70平米以下二手房成交占比提升至39%。同時隨著房價持續(xù)調(diào)整，市場房源整體向低總價段回落，1月～2月北京300萬以下二手房成交套數(shù)占比較2025年分別提升5個百分點，成交套數(shù)同比增長13%。

圖源：中指數(shù)據(jù)CREIS

北京本輪二手房回暖行情，起自2025年12月24日推出的新一輪房地產(chǎn)支持政策，包括放寬非京籍家庭購房社保、個稅年限、支持多孩家庭增購住房、統(tǒng)一商貸利率并降低公積金貸款首付比例。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“降低首付和降低利率等政策，能夠帶來非常積極的影響。最直接的變化就是購房門檻明顯降低，更多原本觀望的人有了入市的底氣。”

同時，對于未來市場走勢，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京二手房樓市雖然成交量不一定能再創(chuàng)新高，但本輪行情能夠持續(xù)。

“從整體來看，市場交易規(guī)模總體符合預(yù)期。對于當(dāng)前市場，還是要積極肯定，努力延續(xù)‘小陽春’的態(tài)勢，為后續(xù)二手房與新房之間的聯(lián)動、以及改善型需求的逐步釋放，打下比較好的基礎(chǔ)。至于二季度月均網(wǎng)簽量能否穩(wěn)定在1.5萬套以上，關(guān)鍵在于剛需釋放的節(jié)奏和房價預(yù)期的穩(wěn)定性，目前看有一定基礎(chǔ)，但仍需觀察后續(xù)市場情緒的變化。”