作者：余飛

　　01

　　都在說回暖，真回暖了嗎

　　最近一段時間，主流媒體都在為房地產造勢，樓市回暖的字眼，頻頻見諸于報端。

　　上海回暖，北京回暖，廣州回暖，深圳回暖，杭州回暖，不絕于耳。

　　那么，市場真如媒體報道的那樣，要筑底回暖了嗎？

　　從最近的數據來看，不可否認，主流城市的新房與二手房成交量都有所起色。

　　然而，從數據端來看，也就上海稱得上火熱，其他城市乍暖還寒。

　　上海方面，是這一輪小高潮的領頭羊，火熱程度最甚。

　　新“滬七條”實施一個月，上海一、二手住房累計成交217萬平方米（2.57萬套），比去年春節后同期增加11%。

　　中指院數據顯示，3月二手商品房成交超3萬套，創近五年新高，3月二手房量價齊升。

　　若沖破3萬套，則將達到2021年同期最高水平。

　　北京方面，2026年前兩個月，北京二手住宅網簽規模超2.3萬套，高出近十年1～2月平均網簽規模（2.1萬套）兩千余套。

　　根據北京市住建委數據，2026年3月1日至30日，北京二手房累計成交?18464套?。??同比去年同期，增長3%。

　　雖然數據還不錯，但北京的火熱程度明顯不如上海。

　　深圳方面，媒體早就揚言預測3月份新房+二手房成交要超萬套。

　　但事實上并沒有想象的那般火熱。

　　3月深圳新房+二手房共網簽7898套，數據呈現并非如傳言那般，這一水平與2024年四季度的火熱，相差甚遠。

　　其中新房網簽2827套，仍在底部，并無亮點。

　　來源：樂有家

　　二手房網簽5071套，沖破了榮枯線，但也并沒有傳言中的那般火熱。

　　來源：樂有家

　　廣州方面，截至3月20日，全市二手房成交已狂飆至7471套，按此節奏全月有望沖破1.3萬套。

　　這一預測成交量，也談不上什么大漲。

　　杭州方面，錢江晚報披露，截至3月29日，3月杭州市區二手房成交量在7000套左右，如果接下來兩天成交沖量的話，預計3月杭州二手房成交量有望沖擊8000套。

　　8000套，好于普通月份，但也并沒有太大意外。

　　02

　　成交量見底臨近

　　總結來看，四大一線城市3月份成交量都有所起色，但除了上海之外，都談不上什么大驚喜。

　　3月份成交量起勢背后，其實和往年一樣，都是在教育需求之下推動的一波小高潮。

　　因為歷年來5月份之前都是“上學季”，對有學區需求的群體來說最近是交易窗口期，造成了每年三四月份的成交量都會有一波小高峰，業界俗稱小陽春。

　　過去四年都是如此，2021年三季度之后，地產銷售一再下行，每年“小陽春”都難以為市場提供足夠動力。

　　這一輪，竊以為，不外如是。

　　積極信號是有的，但就此預判市場底出現，就有點操之過急。

　　以上海來說，去年的小陽春也如火如荼，但全年新房成交量仍在下跌。

　　上海統計局披露的數據顯示，2025全年新建商品房銷售面積1579.85萬平方米，同比下降4.6%。其中住宅銷售面積1224.93萬平方米，下降9.7%。

　　來源：上海統計局

　　當然，上海去年的二手房成交量大放異彩。全年成交量25.5萬套，創過去四年來新高。

　　但國家統計局披露的數據顯示，去年上海二手房同比下跌6.1%。

　　量漲價跌，意味著市場仍在降價跑量。

　　深圳亦是如此。

　　樂有家披露的數據顯示，2025年，深圳新房成交量37839套，相比于2024年減少了1萬多套。

　　新房成交均價跌至5.31萬元/平方米。

　　來源：每日樓市早讀

　　二手房成交量同樣創下近年來新高，成交了69773套，但全年均價則正式跌破6萬元，進入“5”字打頭時代。

　　來源：每日樓市早讀

　　綜合來看，全國房地產經歷了四年調整，成交量，差不多要見底了，但價格低，仍未可知。

　　2025年房地產進入了新一輪大調整當中，房貸、商品房成交面積、商品房成交額、房價均如此。

　　1，房貸創新低。

　　央行披露：

　　2025年，住戶貸款增加4417億元，其中，短期貸款減少8351億元，中長期貸款增加1.28萬億元。

　　短期貸款主要指消費貸，如買車等，中長期貸款主要指房貸。

　　可以看到，短期貸款不僅沒有增加，反而在減少。而反映房貸的中長期貸款僅增加1.28萬億，相較于2024年的2.25萬億，又出現了大跳水。

　　制圖：城市財經；數據：央行

　　這意味著，當下大家整體貸款意愿非常弱。

　　2，商品房跌入“雙8”。

　　2025全年商品房成交數據跌破“雙9”，進入“雙8”，也即商品房銷售額跌破9萬億，商品房銷售面積跌破9億平方米。

　　國家統計局披露：

　　2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　3，70個大中城市全面下降。

　　國家統計局披露的去年全年70個大中城市房價數據顯示，70個大中城市二手房價格環比同比均全線下跌。

　　其中徐州跌幅第一，且是唯一一個兩位數下跌的城市。

　　西安、武漢、鄭州、北京、南京、揚州、唐山、常德、廣州跌幅位居前十。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　理論上樂觀預測“雙8”，可能就是銷量的底，不樂觀的話，也最多跌至“雙7”。

　　畢竟，房子折舊帶來的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當下的銷量持平。

　　但決定價格見底的條件，依然沒有。

　　03

　　價格低，仍未可知

　　本號不斷強調過，要快速實現價格平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復信心。

　　無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基于經濟回暖、就業回暖。

　　而就目前全球格局以及國內大環境來看，經濟回暖仍任重道遠。

　　美以伊戰爭帶來的全球輸入性通脹，對全球經濟的影響具有一定的滯后性，這一影響會在二季度明顯顯現。

　　除此之外，影響樓市基本盤的人口數據，也不甚好看。

　　國家統計局披露：

　　全年出生人口792萬人，人口出生率為5.63‰；死亡人口1131萬人，人口死亡率為8.04‰；人口自然增長率為-2.41‰。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　792萬新生兒，直接跌破了800萬，創下新低。

　　少子化之下，全國人口于2021年見頂，2022年開始減少，當年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。2024年減少139萬人，2025年減少339萬人。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　與此同時，城鎮化率已經從2010年的49.9%提升到2025年的67.9%。

　　這意味著兩個關鍵變化：

　　一是新增住房需求在逐漸減少；

　　二是住房需求的主體，從首次購房轉向改善型住房與存量置換。

　　住房需求結構變化的結果，就是房地產市場從過去的“規模擴張”，進入到存量博弈階段。

　　再次，從金融體系看，房地產去杠桿仍在繼續。

　　根據中國人民銀行數據，2020年末中國房地產貸款余額曾達到49.6萬億元，占金融機構各項貸款的比例超過28%。

　　而近幾年這一比例持續下降。房地產貸款增速已經降至個位數，按揭貸款增長明顯放緩。

　　這意味著金融體系正在主動降低對房地產的依賴。

　　當人口紅利見頂、金融杠桿下降、政策重心轉移三者疊加時，房地產市場的運行邏輯就會發生根本變化。

　　未來的房價走勢，大概率會呈現“三個分化”。

　　第一，城市分化。

　　人口仍在流入的一線城市和少數強二線城市，房價會逐步趨穩。原因很簡單，人口仍然是房地產最核心的支撐。

　　根據國家統計局數據，2024年人口凈流入規模較大的城市主要集中在中心城市。

　　這些城市的住房需求不會消失，只是增速放緩。

　　但人口持續流出的三四線城市，房價下行趨勢很難逆轉。因為房地產最根本的邏輯就是人口決定需求。

　　第二，新房與二手房分化。

　　未來房地產市場的主戰場會從新房轉向二手房。

　　中國住房存量已經非常龐大。住建部數據顯示，中國城鎮住房存量已經超過300億平方米。

　　在這種情況下，新房市場的規模必然逐漸縮小，而二手房交易比重會持續上升。

　　發達國家普遍如此，比如美國二手房成交量長期占住宅交易的80%以上。

　　中國未來大概率也會向這一結構靠攏。

　　第三，價格走勢分化。

　　未來房價整體走勢大概率是：

　　核心城市橫盤或溫和上漲，普通城市長期緩慢下行。

　　這也是成熟房地產市場的常態。

　　日本在經歷房地產泡沫破裂之后，東京核心區房價最終重新上漲，而大量地方城市房價卻長期下跌。

　　中國未來的房地產市場，大概率也會走向類似結構。

　　因此，從更長周期來看，中國房地產不會崩塌，但也很難再重回過去的黃金時代。

　　房地產正在從“經濟發動機”，逐步變成一個普通的民生行業。

　　換句話說，房地產不會消失，但房地產時代已經結束。

　　這一點，最好的證據就是，越來越多的地方“住建局”已經改成了“住更局”。

　　一字之變，是一個時代的結束，是另一個時代的開啟。