上海樓市2026年的沖擊，被低估了

　　今年4月第一批解禁二手房要來了，第一年共計3萬多套。

　　原表太長，大家找客服領取

　　很多專家說不用怕，影響不大：

　　1、解禁的二手房不一定賣。

　　2026年解禁3.36萬套，即使掛牌3%，也才1000多套。

　　2、上海二手房市場規模大。

　　上海每個月賣2萬多套二手房，一年20多萬套，你多掛牌個千把套，毛毛雨一樣。

　　這個算法嚴重低估了沖擊力度，會讓房東錯過逃跑機會。

　　上海二手房市場是很大，但是非常割裂。

　　次新二手房解禁入市，只影響次新房市場，上海次新房市場很小。

　　上海鏈家掛牌量8萬多套，房齡10年內的只有1萬套。

　　很多人不認為房齡10年的算次新房，只認5年內的。

　　房齡5年內的掛牌量只有1000多套。

　　解禁入市的二手房掛出來1000套，房齡5年的房子供應量翻兩倍，影響不小了。

　　次新房不僅掛牌量小，成交更少。

　　截至目前5年內的次新房成交才168套，10年內的才1103套，占比10.26%。

　　很多客戶說不能只看次新房，郊區新房會影響市區老破小。

　　后面會有數據告訴你，這次解禁入市的二手房，都是600萬起的中產項目。

　　而二手房大部分都是500萬以下的剛需，完全不是一類客群。

　　2025年二手的市場500萬以下占了83.13%。

　　華為推出顛覆性產品，影響的是iPhone的銷量，對諾基亞105沒任何影響。

　　受這次解禁沖擊的二手房，是非常小眾的幾個小區，對這些小區來講影響很大。

　　甚至沖擊的只有個別小區的個別戶型，解除限售的二手房戶型高度一致，幾乎都是90-120平三房。

　　這樣的房子市場有多小呢？房齡10年內的，90-120平的房子，鏈家今年一共才成交314套。

　　占鏈家總成交的2.9%。

　　即將上市的12.5萬套次新二手房（第一年3.36萬套），沖擊二手房市場的3%部分，影響就不小了。

　　解除限售的二手房入市，不僅沖擊特定產品，還沖擊特定區域。

　　上海的開發不是一碗水端平，每個時間段都有主力開發區域，新房集中。

　　2021-2024年限售房源，有些地方多達1萬套，有些地方只有幾百套，甚至為0。

　　未來4年解除限售的二手房共計12.5萬套，三個主力片區就占了近30%。

　　大虹橋徐涇、前灣12628套；虹口、楊浦、閘北內環，蘇州河和黃浦江交匯一帶11649套；金鼎天地和唐鎮10485套。

　　房地產市場不分行政區，楊浦東外灘、鞍山，虹口臨平路，靜安西藏北路共享一類客群，相互分流。

　　這三個區域，沖擊極大。

　　徐涇和華漕5年內的次新房僅90套掛牌，房齡10年內的也才400套。

　　還包含了別墅、酒店式公寓，真正的普通住宅更少。

　　12628套次新房解禁，哪怕掛牌300套市場也受不了。

　　客戶數量不變，房源量翻兩倍，還都是最新、最好的房子。

　　那市場還不全面洗牌？

　　西藏北路、臨平路、東外灘、鞍山這里也是，房齡5年內的才48套，10年內的不到200套。

　　11649套次新房可以交易了，隨便拿出個兩三百套現有房東就頂不住。

　　實際上這片區域現在存量次新房才11890套，馬上再來11649套，剛好翻倍。

　　而且這些入市次新房位置不差，品質更好，現有的次新房直接降級二梯隊。

　　唐鎮、金鼎天地略好一些，上面兩個區域沖擊最大。

　　尤其是楊浦、虹口、閘北內環，套數雖然不如大虹橋多，但是客群更少啊。

　　大虹橋都是六七百萬的房子，北上海內環都是1000萬打底的，客群基數完全不同。

　　500萬預算的客戶數量，是1000萬的5倍以上。

　　2026年狼來了好幾年，房東們要認清一個事實，這個利空對于每個小區而言不是一個量級。

　　掛牌率默認3%也有問題，這些解除限售的可不是普通小區。

　　限售是因為當時觸發積分，后來是認購率達到130%。

　　都是當年的大熱盤。

　　這些熱盤收割的不只是本地客戶，而是全上海。

　　只靠大虹橋本地客戶，可賣不掉兩萬套新房。

　　憑什么全上海客戶都來大虹橋買房？因為大虹橋倒掛最多。

　　600萬總價的新房，認購率超過1000%的，只有大虹橋。

　　100套房子，超過1000人搶，是因為大家相信買一套賺400萬。

　　二手房單價10萬，新房單價6萬，誰不買新房誰傻。

　　這些過來買新房的都適合住在大虹橋嗎？不見得吧。

　　大量寶山、金山、奉賢本地人過來買房。

　　你說住不了？

　　還住啥，買了在那放著，過5年后賣掉再買回寶山、金山、奉賢啊。

　　這一折騰，雖然5年沒房子住，但是能賺400萬。

　　一年賺80萬，你不心動嗎？

　　這些熱盤純投資的不多，但是拋盤量肯定小不了。

　　如果掛牌率達到6%，別說對整個區域，自己小區都會形成碾壓。

　　搶跑模式開始。

　　還有最最最可怕的一幕——新房沖擊。

　　前面講過新房、二手房其實很割裂，二手房都是500萬以下的剛需，去年新房套均總價超過1000萬。

　　新房影響的，主要就是剛上市的次新房。

　　2026年的新房市場，大家都懂。

　　2026年楊浦、徐匯大幅縮減供地計劃，有同事說是不是得趕緊買，明年沒新房了。

　　恰恰相反，縮減供地計劃是新房太多了。

　　楊浦新房庫存92.2萬方，即使一個都不增加，也得賣59.7個月才能賣完。

　　徐匯庫存59.01萬方，要賣51.33個月。

　　這些新房搶誰的客戶？就是搶次新房，搶2026年開始解禁的二手房。

　　楊浦新房儲備至少8000套，還有虹口、閘北，加起來內環至少1萬套。

　　虹、楊、閘內環原有次新房1萬套，解禁次新房1萬套，新房1萬套。

　　短短幾年供應量翻三倍，買家人數卻減少了，這片區域壓力太大了。

　　實際上2020年-2024年楊浦內環上市的新房，已經開始破發，比如保利天匯。

　　好戲剛剛開始。大虹橋也受新房沖擊，現在標桿是蟠龍天地一期、萬科天空之城，馬上上市的新房寶業、綠城，單價更低、位置更好、品質更高，直接取代你標桿位置，所有二手房都要降級。

　　你以為環二看空2026年市場？恰恰相反，我們非常看好。

　　2026年開始的二手房解禁入市，對特定區域影響極大，對整個上海樓市影響不大。

　　上海房住不炒貫徹的很好，大部分都是自住的。

　　雖然解禁后他們要拋盤，但是馬上會再買入一套。

　　他的資金還在樓市里。

　　無非是賣掉大虹橋，買回寶山。賣掉楊浦濱江，買回張江。

　　上海樓市的資金存量不會明顯降低。

　　3月份二手房已經破3萬套，看前置數據4月份大概率也會破3萬套。

　　上海還在醞釀新的救市措施，利好還會不斷出現。

　　2026年我們會實現止跌回穩，樓市整體沒問題。

　　只是某些特殊產品，某些特殊區域，恰好趕上利空集中釋放，房價還有風險。

　　上海樓市分化不是一兩天了，大家都懂。

　　2026年全面的市場分析，歡迎大家報名沙龍，我們一次講透。