3月31日,萬科披露2025年年報(bào),歸母凈利潤(rùn)為-885.56億元,不僅超過此前預(yù)告的820億?,還超越海航控股2020年度的640億,正式登頂A股虧損王。
加上2024年度的495億,萬科兩年合計(jì)虧損1380億。
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一、巨虧的真相:六成來自 “減值”計(jì)提
885億的窟窿,究竟是怎么虧的?
剝開財(cái)報(bào)的層層迷霧,真相清晰而殘酷:超過六成的虧損,并非來自真金白銀的經(jīng)營(yíng)失血,而是對(duì)過往資產(chǎn)的一次集中“價(jià)值重估”。
其中,信用減值損失341.74億元,資產(chǎn)減值損失219.29億元
兩項(xiàng)合計(jì)561.03億元,占總虧損的63.35%
這561億,是萬科過去幾年激進(jìn)擴(kuò)張帶來的惡果:
1、高地價(jià)項(xiàng)目的反噬
2021~2022年高價(jià)拿下的土地,如今在市場(chǎng)寒冬中遭遇“量?jī)r(jià)雙殺”,項(xiàng)目毛利率倒掛,只能通過減值來還原真實(shí)價(jià)值。
2、合作方風(fēng)險(xiǎn)的暴露
行業(yè)信用崩塌,大量應(yīng)收款、財(cái)務(wù)擔(dān)保面臨違約風(fēng)險(xiǎn),不得不計(jì)提巨額壞賬。
當(dāng)然,萬科給合作方造成的信用損失更大。
3、資產(chǎn)處置的虧損
全年處置31個(gè)項(xiàng)目,回籠資金113億,多數(shù)資產(chǎn)以低于賬面的價(jià)格甩賣,形成虧損。
這部分資產(chǎn)雖然虧損拋售,但能賣出去總比無人接盤好。
剩下的324億,則來自主業(yè)的持續(xù)失血:營(yíng)收同比暴跌32%至2334億,核心開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率跌至歷史冰點(diǎn),經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)。
萬科作為房企,營(yíng)收主要來自賣房:
去年,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積1025.0萬平方米,銷售金額1340.6億元,同比分別下降43.4%和45.5%。
這是一場(chǎng)“經(jīng)營(yíng)失血+資產(chǎn)減值”的雙重絞殺。
二、三種財(cái)務(wù)“洗澡”,三種命運(yùn):萬科 vs 恒大 vs 碧桂園
同樣是巨額虧損,同樣是資產(chǎn)減值,但萬科、恒大、碧桂園,卻走出了三條截然不同的財(cái)務(wù)自救路徑。三者的對(duì)比,堪稱一部大型房企的“出清啟示錄”。
1、中國(guó)恒大:清零式洗澡,破罐子破摔
2021年巨虧6862億,減值超4000億。
恒大當(dāng)時(shí)已無任何持續(xù)經(jīng)營(yíng)可能,只能“破罐子破摔”:將所有爛尾項(xiàng)目、無效土儲(chǔ)、違規(guī)擔(dān)保一次性出清,報(bào)表直接“洗”到資不抵債。
結(jié)局是徹底退出正常經(jīng)營(yíng),破產(chǎn)或清盤,資產(chǎn)殘值等待債權(quán)人瓜分。
2、碧桂園:精準(zhǔn)式洗澡,斷臂求生
由于恒大的“財(cái)務(wù)大洗澡”吃相太難看,引起很大的爭(zhēng)議,后來者都有所“克制”。
碧桂園選擇的是:第一年集中猛洗,之后再慢慢出清。
(1)2023年巨虧1784億,計(jì)提減值近1200億,底線是不能負(fù)資產(chǎn),資產(chǎn)負(fù)債率為93.15%。
(2)2024年虧損328億,全年減值驟降至62億,資產(chǎn)負(fù)債率微增至95.05%.
值得注意的是,碧桂園2023與2024年度財(cái)報(bào)是在2025年1月14日晚間同時(shí)公布的,兩份年報(bào)有足夠的騰挪空間:將虧損和減值主要集中在靠前的2023年,會(huì)給人一種“觸底反彈”的印象。
(3)2025年,由于有七八百億的債務(wù)重組收益兜底,減值計(jì)提又猛增至550億,使得“凈利潤(rùn)”只有“區(qū)區(qū)”32億。
一邊“洗澡”,一邊“美顏”:用債權(quán)人豁免的債務(wù)(重組收益),精準(zhǔn)對(duì)沖掉資產(chǎn)減值的虧損,既完成了歷史包袱的出清,又保住了“盈利”的體面。
3、萬科:克制式洗澡,苦苦支撐
2024年各項(xiàng)減值335億,2025年561億,兩年合計(jì)不到900億,遠(yuǎn)低于恒大或碧桂園的歷史減值總額。
萬科之所以如此“克制”,主要有兩個(gè)原因:
一是尚未進(jìn)行大規(guī)模債務(wù)重組,沒有巨額重組收益進(jìn)行對(duì)沖。
二是大股東投鼠忌器,畢竟花了660多億巨資入股。如果減值計(jì)提太多,導(dǎo)致股價(jià)暴跌,將造成資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。
而恒大和碧桂園,實(shí)控人家族都是原始股東,入股成本很低,并且通過多年分紅早已收回。
三、恒大坑了萬科53億
與恒大的“躺平”、碧桂園的“精準(zhǔn)”不同,萬科的減值計(jì)提比較“克制”。
資產(chǎn)減值損失219.29億,低于341.74億的信用減值損失,要知道前者的可“調(diào)節(jié)”空間更大。
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在萬科的應(yīng)收款債務(wù)人中,深圳晨耀投資咨詢有限公司(簡(jiǎn)稱“晨耀投資”)欠款金額為53.5億,已全部計(jì)提壞賬損失。
向上,“晨耀投資”隸屬于“博商系”,間接全資控股股東為深圳博商順泰實(shí)業(yè)有限公司,后者全資控股→深圳市金瑞成實(shí)業(yè)有限公司全資控股→“晨耀投資”。
向下,“晨耀投資”全資控股→深圳市馨海投資有限公司全資控股→深圳市麒翔投資有限公司(簡(jiǎn)稱“麒翔投資”)持股1.6024%→恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“恒大地產(chǎn)”)。
怎么和恒大扯上了關(guān)系?
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2017年,恒大地產(chǎn)引進(jìn)三輪1300億戰(zhàn)略投資。其中,當(dāng)年5月4日注冊(cè)成立的“麒翔投資”,在第二輪投資入股50億。
一家剛剛成立的公司,沒有什么深厚的股東背景(當(dāng)時(shí)博商系還不出名),哪來50億巨資?
隨著萬科2025年財(cái)報(bào)的公布,揭開了謎底——或許來自萬科向“博商系”提供的借款。
以恒大地產(chǎn)的現(xiàn)狀,一分錢都無法收回,萬科只能全額計(jì)提壞賬損失。
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