各大上市物企2025年的年報已經發布了。

看完各家的年報數據之后，只能感嘆：物業市場的競爭也越來越激烈了。

跟地產行業一樣，正在從比拼規模時代，進入到比拼盈利能力時代。

2025年，華潤萬象生活依然最賺錢，碧桂園服務則營收規模最高，祈福生活服務則憑借投資白銀大賺。

作為西安唯一一家上市物企，經發物業的年報也是可圈可點。

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碧桂園服務營收最高

華潤萬象生活最賺錢

截至2026年3月31日，各大上市物企基本已經發布了2025年年報。

地產房劍統計了57家上市物企2025年的年報，以及未上市的龍湖物業相關數據，共計涉及到58家物企。

在這58家物企中，有10家2025年營收在百億級別，其中營收規模最高的是碧桂園服務，以483.5億元位居榜首。

萬物云則以372.7億元的營收位居第二。

除了碧桂園服務、萬物云之外，2025年營收超百億的物企還有：招商積余、綠城服務、華潤萬象生活、保利物業、中海物業、恒大物業、雅生活服務、龍湖物業。

當然，營收規模高，并不意味著利潤規模就高。

沒有意外，華潤萬象生活依然是上市物企中凈利潤規模最高的，2025年實現凈利潤39.69億元，比“碧桂園服務+萬物云+招商積余+綠城服務+恒大物業”凈利潤之和還要高！

華潤萬象生活的凈利潤比較高，主要是由于其并非傳統的物業公司，商業航道在其業務中的占比較高，從而使得整體盈利能力更強。

2025年，華潤萬象生活商業航道營收為69.1億元，占到其營收的38.35%。而商業航道的毛利率高達63.1%，同期物業航道的毛利率則只有18%！

龍湖集團、新城控股2025年之所以能夠保持盈利，最重要的原因也是經營性業務對于凈利潤的貢獻。

2025年，凈利率在10%以上的物企還有濱江服務、新希望服務、鑫苑服務、泓盈城市服務、領悅服務集團、星盛商業等。

當然，如果要論2025年凈利率最高、盈利能力最強的，那還要數祈福生活服務。

這家2025年營收僅為3.203億元的物企，在當年歸母凈利率達到了2.846億元，凈利潤大增191.81%，當年公司凈利率高達88.87%！凈利潤創下了公司上市9年多來最高。

祈福生活服務2025年凈利潤大增，主要是由于投資白銀實現了可觀的收益！2026年一季度，公司繼購買了貴金屬（金條、銀條）。

在管面積方面，碧桂園服務、萬物云在管面積在10億平方米以上。

其次為保利物業、恒大物業、綠城服務、雅生活服務，在管面積在“5億+”級別。而目前尚未上市的龍湖物業，在管面積為3.6億平方米。

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規模競爭時代結束

物管行業的發展，有點類似于地產行業。

在前些年的時候，大家都在瘋狂的擴規模，然后登陸資本市場。

但如今，經歷了曾經的瘋狂擴張、上市熱潮之后，整個行業開始回歸理性，各家企業開始回歸到追求盈利能力本身。

2020年、2021年的時候，這兩年新增上市物業企業分別達到15家、12家，隨后開始逐步降溫，2023年、2024年則分別僅有3家、2家物業企業上市，2025年新增上市物企直接為0。

在這個過程中，則有上市物企開始選擇退市。

2021年藍光嘉寶服務退市（被收購），2024年華發物業退市（私有化退市），2025年融信服務退市（私有化退市），2026年2月金科服務也從港交所退市（私有化退市），2026年4月瑞森生活服務退市（強制退市）……

同時，規模型物業企業的在管面積增速也開始放緩，甚至有的開始下降。

在管面積增速放緩甚至下降，有很多原因，最重要的原因包括：

1.整個地產行業整體增速放緩，物管行業在管面積增速必然放緩。

2.物管行業競爭激烈，有的企業失去了一部分市場。

3.物業企業主動退出繳費率較低、盈利能力較差的小區。

當然，對于一些物企來講，母公司地產板塊深陷困局也波及到了物業板塊，包括營收賬款等等，為此進行了計提減值，影響到了利潤。

在住宅物業整體利潤率較低的情況之下，越來越多的物企開始將目光瞄向了城市公共服務、商業物業等板塊，以此來提升整體盈利能力。

但城市公共服務、商業物業，并不是每一家物企都有機會的，母公司手握商業資產、實控人掌握大量資源的物企，相對來講機會更多一些。

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經發物業營收10.49億元

經發物業，是西北第一家上市物業企業，2024年7月在港交所上市。

2025年，經發物業實現營收10.49億元、歸母凈利潤6395萬元，分別同比上年增長10.27%、8.33%。

在整個物管行業競爭激烈的情況之下，經發物業能夠實現營收、利潤雙增長，可以說表現比較搶眼。

值得注意的是，與大部分物業企業以住宅物業管理服務為主不同的是，經發物業營收中占比最大的是城市服務，從2023年至2025年，城市服務在經發物業營收中的占比均保持在60%以上，而住宅小區物業管理在營收中的占比則只有16%左右。

之所以出現這樣的特點，原因在于經發物業的實控人是西安經開區管委會，也就是說經發物業背靠的是經開區。

經開區管委會，則是經發物業單一最大客戶。2025年，來自經開區管委會的收入占到經發物業營收的25%！

經發物業2025年年報中還有一個數據值得關注，那就是在管面積。

2025年末經發物業在管面積為3190萬平方米，較2024年末的1730萬平方米，大幅增長84.39%。

這個增長，主要是由于2025年將在管室外面積計算在了在管面積之中。3190萬平方米的在管面積中，室外面積占到1270萬平方米，室內建筑面積則為1920萬平方米。

西安的物業企業中，在管面積比較大的除了經發物業之外，還有高科物業、榮鑫物業、灃東商服等。

高科物業在管面積將近3000萬平方米，榮鑫物業在管面積2000萬平方米以上，灃東商服在管面積約2300萬平方米。

前兩年物企上市潮的時候，西安其它物企也曾經謀求上市，但如今整個行業大環境已經發生變化，通過服務在市場中獲得競爭力才成為關鍵！