一個父親，一個兒子，兩家公司，71個家庭。

這不是電影情節。

這是2024年英國高等法院判決書里白紙黑字寫下的真實案件。

1.從"救命稻草"到血本無歸

故事的開頭看起來像是一場及時雨。

許多人因為財務困難，即將面臨被銀行收回房子的噩夢。

就在這時，一家叫做 London Property Investments（簡稱LPI）的公司出現了。

他們打著"緊急房產融資"的旗號，承諾幫助那些走投無路的房主解決貸款問題，讓他們能繼續住在自己家里。

公司的負責人是Daniel Stevens，他的父親Tony Stevens（本名 Anthony Kafetzis，還用過多個化名，包括George Stasis、Anthonio Georgiou等）則在背后協助運作。

父子二人各司其職，對外包裝成一副熱心助人的模樣。

受害者們并不知道，他們簽下的那一疊文件，正在悄悄地把自己的房子推向萬丈深淵。

2.三道枷鎖，一步步鎖死受害者

這套騙局的設計極為精密，分三個層層遞進的步驟。

第一步，讓你簽一份"同意書"。

LPI會請房主簽署一份文件，允許他們在土地登記處（HM Land Registry）對房產登記一項"限制令"。

這一步聽起來像是走手續，但合同里完全沒有解釋清楚這意味著什么：

一旦簽字，房主想賣房或再融資，必須先向LPI繳納一筆高額費用，才能解除這道鎖。

費用最高可達房產價值的35%。

第二步，安排高利息過渡貸款。

LPI以"幫你解決燃眉之急"為由，替房主對接第三方貸款機構，但這些貸款利率極高，且金額往往超過原有債務。

受害者不僅沒有解套，反而越陷越深。

更關鍵的是，貸款機構 Together 和 LendInvest 被騙子蒙在鼓里——他們以為這些是普通的購房出租貸款，實際上，這些借款人根本就住在那些房子里。

第三步，引入第二家公司NPI收購房產。

當受害者實在還不上貸款時，父子倆旗下另一家公司 NPI Holdings 會出面，以低于市價的價格"購買"受害者的房子，然后再以"售后租回"的形式把房子租給原主人住。受害者名義上是租客，實際上一無所有。

更陰險的是，兩家公司的關系從未被告知受害者——而 Daniel Stevens 正是這兩家公司的唯一股東兼董事。

這是徹頭徹尾的障眼法。

主審法官在判決中措辭嚴厲，稱這是"長期、蓄意、高度可責的嚴重違規行為，專門針對處于弱勢的消費者，以獲取巨額個人利益"。

3.調查、起訴、4,000萬英鎊索賠令

英國金融行為監管局（FCA）于2020年啟動調查，申請凍令，凍結了父子二人名下17套房產，價值約390萬英鎊，以及其他資產約87萬英鎊。

2022年，高等法院就45名受害者作出首次判決。

2024年5月，法院就另外26名受害者再次裁定，受害者總數累計達到71人。

最終，法院命令LPI、NPI、父子二人共同賠償約400萬英鎊給FCA，由FCA作為補償基金統一管理后向受害者發放。

FCA執法負責人 Steve Smart 在聲明中說，這些騙子"用層層煙霧制造欺騙"，讓消費者和貸款機構都付出了沉重代價。

4.海外買家，天然的高風險群體

距離是海外買家最大的軟肋。

當你人在北京、上海或者新加坡，你的倫敦房子在發生什么，你根本不知道。

騙子正是利用這一點。

研究機構 Open Property Group 在2025年8月的報告中指出，86%的房產欺詐受害者都是"缺席房主"——也就是海外投資者、長期離家的房東，以及在護理院居住的老年人。

除了產權欺詐，海外買家還面臨另一種常見騙局——"周五下午欺詐"（Friday Afternoon Fraud）。

這類騙局專門針對購房轉賬環節：騙子入侵買家或律師的電子郵件，在房款即將打出的最后時刻，發送一封看似來自律師事務所的郵件，要求將款項匯入一個"新賬戶"。由于周五下午接近下班時間，各方核實意愿低，騙子得逞率極高。

此外，還有人專門在網上發布根本不存在的"虛假房源"，收取押金后人間蒸發；也有中間商打著"高回報投資項目"的旗號，忽悠人買進毫無規劃價值的土地。

5.四件事，保護你在英國的房產

認清風險之后，保護自己并不復雜，但每一步都要落實到位。

登記HM Land Registry的免費預警服務（Property Alert）。

這項服務允許每人免費監控最多10套房產。

一旦有人試圖對你名下的房產辦理抵押或更改產權，你會立即收到郵件提醒。目前全英格蘭和威爾士已有約86萬戶房主注冊，但這相比英國共2,860萬套住宅，覆蓋率仍不足3%。

申請"Form LL限制令"。

你可以主動要求在Land Registry的產權登記上加一道保護鎖：任何涉及你名下房產的出售或抵押申請，必須經過一名認證的律師或產權轉讓師出具證明，確認申請人確實是你本人，方可受理。這道關卡，會讓大多數騙子望而卻步。

核實任何提供融資服務的機構是否持有FCA牌照。

英國所有合法提供按揭安排或金融服務的公司，都必須在FCA登記注冊。你可以在FCA官網（fca.org.uk）免費查詢。LPI父子案中，LPI從未獲得FCA授權，早早查一下，就能把這類風險攔在門外。

任何涉及大額轉賬，務必通過電話獨立核實。

不要只依賴郵件或短信。在匯出任何款項之前，先打一筆象征性的1英鎊到對方賬戶，再致電你律師事務所的固定電話（不要用郵件里的聯系方式）確認已收到，再匯出全款。

這一步多花五分鐘，卻可能幫你守住幾十萬英鎊。

6.騙局之所以成功，是因為它懂得你的心理

LPI案中的受害者，并不是不聰明的人。他們只是在最脆弱的時候，遇上了專門研究人心的對手。

騙子的核心武器從來不是假文件，而是時機和信任。他們在你最需要幫助的時候出現，他們的名字聽起來專業可靠，他們的承諾恰好切中你的痛點。

英國是法治成熟、市場透明的國家，真正的地產投資保護機制相當健全。只要多走一步去核實，多留一個心眼，大多數騙局其實都漏洞百出。

讓騙子無處可藏的，永遠是你那一通主動打出去的核實電話。

ref：

https://www.fca.org.uk/news/press-releases/fca-commences-civil-proceedings-relation-alleged-unauthorised-regulated-mortgage-contracts-and-sale

https://propertyindustryeye.com/close-to-860000-sign-up-for-hm-land-registry-fraud-alerts-as-awareness-improves/

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