三年封神：阿那亞，把文旅商業玩成了年輕人的生活信仰！

阿那亞白敬亭快閃店

來源：小紅書博主shishiyeahh

當多數文旅項目還在靠 “季節流量” 茍活，困在 “一季熱鬧、三季沉寂” 的死循環里內耗，秦皇島阿那亞已經跳出原有棋局，用三年時間，完成了一場從“社區配套”到“頂流商業目的地”的破壁逆襲。

它不止是北戴河海岸的一個文旅IP，更是行業內獨一份的商業生態樣本——它不跟風、不堆砌，用審美定調、用內容留客、用運營破圈，把鋼筋水泥的商業空間，釀成了年輕人愿意奔赴、愿意停留、愿意反復回購的生活場。

因此，讀懂阿那亞的三年迭代，就讀懂了新時代文旅商業的破局密碼。

截至2025年底，阿那亞秦皇島園區三年累計落地商業招商面積約11.4萬平方米，累計開業店鋪突破286家，近三年他們分三批精準布局，每一步都踩著創始人馬寅“運營優先、循序漸進”的節奏。

在近期商業復盤里，馬寅的一句話戳中核心：“運營的本質，是把審美、內容、服務揉進日常，讓商業不只是買賣，更是生活本身，讓資產活起來、有溫度。”

從2023年友誼灣的高端啟幕，到2024年六期文創街區的流量炸場，再到 2025 年全品類生態的精細化深耕，這片因 “孤獨圖書館” 出圈的海岸，已經超越了 “文旅打卡地” 的標簽，用持續的品牌迭代，把馬寅的運營理念，刻進了每一家店鋪、每一處場景里，成為年輕人心中 “詩與遠方” 的具象化表達。

2023 年：破局開篇

用 “高端 + 煙火”，打破社區商業的刻板印象

2023年，秦皇島阿那亞的商業迭代正式按下快進鍵。但他們沒有盲目擴張，而是精準錨定“空間擴容+定位升級”，打響三年分批招商的第一槍。

這一年，北區盛大啟幕，商業版圖直接翻倍，首批3.9萬平方米招商體量，一半押注北岸友誼灣的高端調性，一半補齊南區的社區煙火，“高端+社區” 的雙軌布局，從一開始就站穩了差異化賽道。

友誼灣，作為阿那亞高端商業的“門面擔當”，一出場就自帶高光。

它以極簡文藝 +國際輕奢為底色，一次性集結丹麥HAY國內核心商圈級店、英國Caramel 國內首店、瑞典 Peak Performance華北首店等一批重磅首店，18家入駐店鋪里，生活方式類占比45%、文化類28%、餐飲類27%，沒有冗余的商業堆砌，每一家店都是審美與體驗的雙重落地。

另一邊，南區的優化則藏著滿滿的煙火氣。杏花堂、桃仙飯店等地方菜精準補位，直擊業主與游客 “想吃硬菜、吃家常菜” 的痛點，這一階段南區業態里，餐飲占比飆升至52%，社區配套35%，零售僅13%，把 “下樓即生活” 的松弛感，拉滿到極致。

這一年，阿那亞新開42家店，年末累計達108家，同時立下嚴苛的 “品牌篩選鐵律”——店鋪年迭代率12%、淘汰率 8%，不符合審美、營收不達標的零散底商，果斷淘汰，既守住了調性，也為后續的爆發留足了空間。

更關鍵的是，阿那亞從招商初期就跳出傳統 “收租模式”，確立了 “價值觀同頻、風險共擔” 的合作內核，核心采用 “無固定租金 + 營收分成” 模式，放棄短期租金收益，讓品牌無需承擔固定成本壓力，即便淡季閉店也無需擔憂生存問題，真正實現與商戶共進退。

正如馬寅所說：“好的商業，是讓居住與生活無縫銜接，讓社區里的每一處空間，都有煙火氣、有人情味。”2023 年的布局，正是這份初心的第一次落地，為阿那亞的封神之路，筑牢了根基。

2024 年：流量炸場

首店+潮玩，構建 Z 世代的 “奔赴密碼”底氣

如果說2023年是 “奠基”，2024年的阿那亞，就是徹底 “破圈”。

這一年，第二批招商重磅啟動，7.2 萬平方米的體量創下三年峰值，而真正撬動年輕市場的，卻是僅0.09萬平方米的六期文創街區——曾經的文藝小巷，搖身一變，成為Z世代的網紅朝圣地。

這里的業態配比，精準踩中年輕人的喜好：潮流零售38%、餐飲 42%、特色旅宿 20%。

更狠的是，這里首店品牌占比高達 65%，遠超園區均值。白敬亭主理的 GOODBAI 華北首店落地當天，排隊隊伍綿延數百米，單日客流破萬，成為當年最火的 “海岸打卡點”；POP MART 華北首家海邊主題店、SharkGirl 全國首店相繼入駐，把潮玩基因，深深植入阿那亞的商業血脈里。

圖：秦皇島阿那亞Hirono小野《重塑之沙》策展，來源：IllIlIlIlIlIllII

餐飲賽道同樣迎來爆發。

廣西茶飲頂流阿嬤手作華北首店、北京米其林必比登胖妹面莊華北首店、高端西餐沃夫岡牛排館，從網紅茶飲到硬核硬菜，從日常小酌到商務宴請，一套 “全國必吃” 矩陣，讓年輕人心甘情愿 “為一口吃的，奔赴一座城”。

同時，犬舍酒店、風倉游艇酒店等特色旅宿，更是精準拿捏小眾度假需求，讓 “住下來” 成為新的消費選擇。

這一年，阿那亞新開116家店，年末累計達206家，首店占比65%，店鋪年迭代率飆升至 18%，淘汰率 10%—— 那些流量褪去的潮玩周邊、不合調性的小眾餐飲，果斷被替換，形成 “優勝劣汰” 的良性循環。

針對首店、潮玩等核心流量品牌，阿那亞升級了合作扶持體系，除了 “無固定租金 + 營收分成” 的基礎模式，還提供裝補支持、線上運營賦能，甚至聯動園區千余場文化活動為品牌引流，同時簽訂 “價格公約”，確保品牌在阿那亞的定價與北京、上海核心門店一致，既保障品牌調性，也提升消費體驗。

值得一提的是，馬寅從不刻意追流量，他提到：“我們要的不是短期熱度，是用年輕人喜歡的內容，讓社區保持鮮活，守住審美底線，不做千篇一律的商業復制。”

正是這份清醒，讓阿那亞徹底打破“文旅流量魔咒”，“海邊潮流目的地”的標簽，深深扎根在 Z 世代心中，客流與營收雙爆發，成為當年文旅行業的最大黑馬。

圖：阿那亞北岸特色店 來源：小紅書博主 石家莊王安宇

2025年：生態成型

從“流量”到“留量”，完成身份終極蝶變

2025年，秦皇島阿那亞的商業迭代，從“流量狂歡”走向“精細化深耕”，曾經的社區附屬商業，正式躍升為“核心吸引力”。第三批0.3萬平方米補充招商，不追求體量擴張，只做“補位與升級”，聚焦南區與友誼灣，補齊餐飲、文創空白，讓商業生態更完整、更有質感。

這一年，園區業態配比徹底告別 “餐飲獨大”的局面，走向均衡：餐飲40%、零售及生活方式35%、文化及體驗15%、旅宿及配套10%。

這樣就構成了全品類、全場景覆蓋，從早間咖啡到深夜小酌，從親子出行到高端商務，從日常購物到文化體驗，每一種需求都能被精準滿足。

同時，南區持續升級，北27號?面和餡er、米和魚?漁家菜等地方菜入駐，地方菜占比達48%，貼合業主日常；葡萄Napa、Rien等設計師品牌，讓南區零售里的設計師品類占比升至25%，煙火氣里藏著高階審美。

友誼灣則持續拉高上限，MM6 Maison Margiela 全球首家海邊度假限時店重磅落地，高端生活方式品牌占比達53%，把國際大牌的調性與濱海風光完美融合，成為年度最具話題度的商業事件。

潮玩與IP運營也更有深度，黑玩「哦崽」童話郵局、GOODEES WORLD 等快閃活動，不再是簡單的打卡，而是融入社區的文化體驗，當年園區快閃及IP業態占比達8%，持續為商業注入新鮮感。

圖：阿那亞九期董潔開的D`dd店 小紅書博主布布

這一年，阿那亞交出了一份封神成績單：

460萬人次客流、30億元商業運營產值（含酒店、民宿、餐飲、零售等經營性收入），首次超越地產銷售收入，徹底完成從 “開發商” 到 “生活方式運營商” 的終極蝶變。全年新開80家店，年末累計達286家，店鋪年迭代率穩定在15%，淘汰率降至6%，迭代重點轉向現有品牌升級，每一步都透著 “精細化運營” 的清醒。

此時的阿那亞合作模式更趨多元，形成“彈性營收分成+全鏈路扶持+長期共生共創” 的完整體系：對自營品牌（如 aranya shop）實行全托管自主運營，強控品牌調性與服務標準，對業主孵化品牌給予優先入駐、低門檻合作與資源傾斜，對國際高端品牌（如 MM6 Maison Margiela）采用 “限時快閃試水 + 長期內容聯動” 的合作方式，對具備內容能力的生活方式品牌，通過聯合策展、活動共創、內容采購等方式深度綁定，真正踐行“美好事業合伙人”的共生理念。

馬寅用行動印證了自己的理念：

“我只用 10% 的精力蓋房子，90% 的精力做運營、做服務、聽反饋。房地產的未來，不在鋼筋水泥，而在運營出有溫度、有價值的生活空間。”

迭代內核

不是商業堆砌，是年輕人的生活信仰構建

復盤秦皇島阿那亞走過的這三年，并不是“多開幾家店、多招幾個首店” 那么簡單，而是一套以“空間分層、首店為核、內容共生、精細運營”為核心的系統工程，更是一場 “與年輕人共生” 的實踐。

近三年的招商，11.4萬平方米體量，呈現 “3.9萬奠基、7.2萬爆發、0.3萬優化” 的清晰節奏；三年迭代，店鋪年迭代率從12%升至18%再穩至15%，淘汰率從8%升至10%再降至 6%，每一個數據背后，都是阿那亞“不盲目、不妥協”的運營堅守。

它拒絕大眾連鎖的粗放，堅守“調性至上”；不追短期流量的浮躁，深耕 “內容為王”；不做孤立的商業，追求 “業主、品牌、游客” 的共生共長。社區內約 90% 商戶為業主主理（阿那亞商業管理部 2026 年 3 月披露），從入駐到運營，始終與社區同頻共生。

三年間，首店品牌累計占比從22%升至47%，全國首店占比達18%，其核心合作邏輯從未改變 —— 以“高審美、有匠心、賺‘慢錢’”為篩選標準，以“無固定租金+營收分成” 為基礎，以全周期賦能為核心，兼顧不同類型品牌的需求，形成自營、聯營、托管、快閃等多元合作形態。

阿那亞放棄短期租金收益，用低租金、裝補支持、流量賦能、風險共擔等方式，與品牌深度綁定，甚至孵化業主品牌、扶持 “美好生活主理人”，讓品牌從 “入駐者” 變成 “共建者”，這也是其能吸引大量優質品牌、實現長期共贏的關鍵所在。

如今的阿那亞，已經超越了“文旅項目” 的定義，它是年輕人的生活信仰，是文旅商業的行業標桿，是 “運營創造價值” 的生動范本。它用三年證明：好的商業，不是冰冷的買賣，而是有溫度、有審美、有內容的生活集合，這才是新時代文旅商業的破局之道。

2026 年，阿那亞秦皇島園區計劃新開 70 家店，聚焦高端首店、文化體驗、社區配套，聯動北京、上海布局全域商業，年末累計店鋪預計突破 350 家。

對應的合作模式也將進一步升級，持續深化 “美好事業合伙人” 理念，擴大“無固定租金+營收分成” 的覆蓋范圍，針對全國首店、高端生活方式品牌，新增定制化空間設計、跨城市資源聯動等扶持權益，同時加大業主品牌孵化力度，完善 “篩選-扶持-迭代” 的全鏈條合作體系，讓每一個同頻的品牌，都能在阿那亞實現長期成長。

這場關于“生活與商業”的實踐，還在繼續，而阿那亞的商業進階之路，才剛剛拉開序幕。

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