中國旅游集團、華僑城集團是目前僅有的兩家文旅央企，兩大央企都是多元綜合型公司，除常規文旅業務之外，還有大量非文旅業務，如中國旅游集團的免稅業務，華僑城集團的房地產業務。

兩大集團都有多家上市公司，其中負責常規文旅業務運營的，分別是香港中旅（HK.00308）和華僑城A(SH.000069)。本期，知酷文旅將重點剖析香港中旅和華僑城A的2025財報，解析文旅中央軍的文旅業務發展情況。

華僑城A仍陷地產泥潭

2025年，華僑城A依然受房地產市場的拖累，全年營收313.8億元，同比大幅下滑42.32%，歸屬上市公司股東凈虧損143.8億元，虧損同比增加62.92%，虧損額度創下歷史新高（往期回顧：3年虧損260億！華僑城A路在何方？）。

華僑城A的業績大幅下滑，和文旅市場的情況關系不大，華僑城A是“文旅+地產”模式的開創者，此前其房地產及旅游地產業務長期占到總營收的85%以上。在營收方面，華僑城的地產營收和旅游營收很難區分，因為其把旅游業務歸為旅游綜合業務，這個業務包含與旅游項目相關的地產業務。在這一輪房地產業務的衰退期，華僑城A的業績受到重創。

純旅游業務方面，可參考的指標是游客接待量。華僑城A旗下文旅項目2025年共計接待游客7970萬人次，這個數據同比2024年略微下滑1.37%，整體基本持平。

華僑城A旗下文旅項目遍布全國，有28家景區、22家酒店和6家文商旅綜合體，還有旅行社和旅游演藝，其客流情況一定程度上反映了全國文旅市場的情況。

華僑城A旗下艾美酒店

2024年、2025年，官方統計的全國旅游人次大幅增長，但在文旅景區層面普遍感覺不到，也許客流增量主要集中在非景區業態、部分網紅項目、免費業態。傳統的、成熟的、收費的文旅景區，如觀光景區、主題樂園、文旅古鎮等，客流量是普遍停滯甚至是下滑的。例如，長三角地區的古鎮景區標桿烏鎮，2025年前三季度客流量整體下滑了10.91%。

由于“文旅+地產”模式的失效，華僑城A近幾年文旅業務大的擴張動作基本停滯，更多是各地文旅項目內部創新，如各地歡樂谷樂園搞景區NPC、搞微演藝、搞節慶營銷（往期回顧：文旅景區掀起“新造節運動”）。

然而，華僑城A新的文旅項目模式是什么？下一代能媲美歡樂谷的經典文旅產品是什么？未來，華僑城A的業務想象空間在哪里？這些問題目前還沒有答案。華僑城A仍在消化地產業務衰退帶來的陣痛。

香港中旅的轉型之年

中國旅游集團旗下的香港中旅，是其景區、酒店、度假村、旅游客運、旅游投資等業務的主體。2025年香港中旅營收40.7億港元，同比下滑2%，年度虧損2.72億港元。

香港中旅旗下維景國際酒店

在營收絕對值上，香港中旅遠遠不如華僑城A，40.7億港元VS 318億元人民幣。這主要是華僑城A有大量地產業務，香港中旅雖然也有地產，但規模比不了華僑城A。

純旅游業務方面，華僑城A和香港中旅也很不同。華僑城A和香港中旅共同投資了錦繡中華和世界之窗。其他華僑城A的旅游項目大多為自營自投的主題樂園、水樂園、文商旅綜合體，這些項目都在人口密集的大都市，產品標準化程度高、客流量大，營收額較高。

香港中旅的旅游項目非常不標準化，且多為偏遠地區的自然資源型旅游項目，許多還是目的地配套項目，如索道公司、游船公司、精品酒店等，單個項目的營收額低。所以，總營收方面，香港中旅比不了華僑城A。

香港中旅旗下廣西德天跨國瀑布

香港中旅2025年虧損2.72億港元，這個虧損也是因為房地產。不過，香港中旅在2025年徹底剝離了旅游地產，包括經營多年的海泉灣溫泉度假村品牌。剝離海泉灣及旅游地產業務，導致香港中旅產生5億港元的虧損。如不考慮這部分，香港中旅全年盈利2.3億港元。

旅游景區方面，截至2025年底，香港中旅布局各類景區69家，其中5A景區17家。包括深圳世界之窗、錦繡中華、德天瀑布、寧夏沙坡頭、大理洱海、稻城亞丁、浙江千島湖、四川瀘沽湖、吉林松花湖、海南文昌航空航天旅游項目等。

中旅的景區數量比華僑城A多，項目大多數位于偏遠地區、山區或邊境地區。其中，許多項目并非完整的景區，而是景區內的核心業態，例如在大理洱海、稻城亞丁、千島湖，香港中旅擁有游船、觀光車、索道、精品酒店的運營權，香港中旅還擁有黃山玉屏索道、廬山秀峰索道的運營權。

黃山玉屏索道

香港中旅的景區業務2025年共營收17.9億港元，同比下滑了0.4%，基本持平。這一點，和華僑城A的客流量持平類似，反映出文旅市場其實沒有官方統計數據的那樣火爆。

中旅的景區中，傳統景區也呈現增長乏力。5A景區寧夏沙坡頭，2025年收入4.45港元，同比下滑4%。德天瀑布營收2.88億港元，同比下滑0.7%。千島湖項目收入同比下滑2%。

而香港中旅在新疆伊犁的庫爾德寧風景區，2025年客流量暴漲145%，原因是新疆伊犁是這兩年新晉的熱門旅游目的地，且庫爾德寧非常適合休閑徒步。香港中旅專門成立“柏睿旅行”品牌，柏睿旅行定位精品住宿和深度定制游，在新疆建設了一系列的野奢營地和精品度假酒店，如賽里木湖?牧云野奢金帳營地、那拉提?林隱酒店、伊寧六星街?瑪格麗特俄式風情民宿、庫爾德寧?云杉酒店等。圍繞這些精品住宿，柏睿旅行推廣新疆深度體驗游、戶外徒步等，吃到了新疆旅游大爆發的紅利。

庫爾墩·柏睿營地

香港中旅2025年另一個大動作，是2025年8月收購了萬科旗下的吉林松花湖度假區以及萬科的萬冰雪公司，萬冰雪公司管理8家國內知名滑雪場。該收購使香港中旅一躍成為冰雪旅游領域的巨頭?；┏蔀橄愀壑新孟乱浑A段的重要業務方向。

此外，香港中旅在2025年正式啟動了海南文昌的航空航天旅游，2025年首個核心項目文昌瑤光火箭觀禮平臺開業，觀禮臺距離火箭發射場僅2公里，可同時容納2000人觀看火箭發射，配套了航天研學、主題展覽、文化活動、餐飲娛樂等多種業態。

文昌瑤光火箭觀禮平臺

整體來看，2025年文旅中央軍華僑城A、香港中旅的業績表現都比較低迷。不過相比華僑城A的營收斷崖式下滑、利潤巨虧，香港中旅的情況要好得多?！拔穆?地產”失效后，華僑城A后續的業務想象空間在哪，現在還看不出來。

而2025年是香港中旅的轉型之年，剝離旅游地產，聚焦文旅創新業態。休閑徒步、冰雪旅游等新業務呈現高增長態勢，新疆深度游、火箭觀禮等特色文旅項目迎來小高峰。可以說，香港中旅的探索和創新已經小有成效，在傳統旅游觀光之外，有了新的業務想象空間。

作者｜王薪宇

編輯｜小知知

圖片來源｜社交媒體、攝圖網等