作者 | 張旭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：始于2025年4月的北京世紀(jì)金源的更新，不是簡單的更新，而是從基于未來的產(chǎn)業(yè)定位、空間再定義到組織重構(gòu)的范式跨越。

接管一年，項(xiàng)目在西區(qū)升級煥新，且東區(qū)、五層餐飲區(qū)、六層青苗薈及空中運(yùn)動(dòng)場區(qū)域正常營業(yè)的狀態(tài)下，硬核推進(jìn)百余品牌組團(tuán)煥新、五大文化空間重構(gòu)及重磅級文化IP落地。業(yè)內(nèi)看到的是昔日北京最大商業(yè)中心的煥新，睿和智庫則看到的是世紀(jì)金源集團(tuán)在顛覆自我中的二次騰飛。

升級煥新后的全新外立面效果圖

引言：一場輝煌的資產(chǎn)大重組

開業(yè)21年，常年穩(wěn)居北京客流前三，年銷售額逼近百億。這是北京世紀(jì)金源購物中心引以為傲的舊資產(chǎn)底盤。

但在存量時(shí)代，老地盤如何煥新價(jià)值？去年此時(shí)，世紀(jì)金源集團(tuán)正式收回原由王府井集團(tuán)租賃運(yùn)營區(qū)域。至此，這座體量高達(dá)61.5萬方的商業(yè)“巨無霸”，正式進(jìn)入資管合一、運(yùn)籌升級的新紀(jì)元。

時(shí)代的紅利褪去后，商業(yè)地產(chǎn)的盡頭是極具挑戰(zhàn)的精細(xì)化運(yùn)營。

從單純的“租賃房東”向“深度內(nèi)容運(yùn)營與資產(chǎn)管理者”轉(zhuǎn)身，世紀(jì)金源面臨著一個(gè)高難度的實(shí)操難題：如此龐大的體量，如何規(guī)避全面停業(yè)帶來的現(xiàn)金流斷層與商戶流失？

世紀(jì)金源給出的答案是：一半在營，一半煥新，精進(jìn)不休，邊營邊換。這不僅是一場大體量空間的煥新，更是一次極具行業(yè)研究價(jià)值的“資產(chǎn)重組手術(shù)”。

戶外景觀煥新后效果圖

估值的重新錨定：“萬種生活博物館”與場景重構(gòu)

資產(chǎn)煥新的本質(zhì)，是用空間的重構(gòu)來提升資產(chǎn)的估值天花板。

自2025年4月啟動(dòng)西區(qū)室內(nèi)精裝煥新以來，北京世紀(jì)金源購物中心各項(xiàng)工程穩(wěn)步推進(jìn)、有序?qū)嵤瑸檫M(jìn)一步優(yōu)化消費(fèi)體驗(yàn)、提升空間品質(zhì)與品牌量級，北京世紀(jì)金源購物中心將于今年4月初，正式進(jìn)入西區(qū)外立面煥新工程改造階段。一半如常，一半煥新，在西區(qū)煥新升級期間，東區(qū)、五層餐飲區(qū)、六層青苗薈及空中運(yùn)動(dòng)場區(qū)域正常營業(yè)，各項(xiàng)服務(wù)及營業(yè)時(shí)間保持不變，預(yù)計(jì)于2026年第四季度實(shí)現(xiàn)西區(qū)煥新區(qū)域陸續(xù)亮相，全新場景與多元業(yè)態(tài)正精心籌備、穩(wěn)步落地，即將以嶄新姿態(tài)與消費(fèi)者重逢。

真正的資產(chǎn)價(jià)值升維，是把一個(gè)用來“買東西的盒子”，變成一個(gè)“萬種生活共生的超級目的地”。 為此，世紀(jì)金源拋出了全新的定位——“萬種生活博物館”。

煥新后西中庭及圓中庭效果圖

依托61.5萬方的絕對體量優(yōu)勢，項(xiàng)目拒絕了傳統(tǒng)商業(yè)“切分格子鋪收租”的模式，轉(zhuǎn)而以策展思維重構(gòu)物理動(dòng)線，重磅規(guī)劃了五大極具辨識度與極高沉浸感的文化特色空間。這絕非簡單的美陳堆砌，而是對未來消費(fèi)趨勢的精準(zhǔn)投資：

煥新后特色場景（部分）效果圖

• 城市之光——破局坪效執(zhí)念的文化高地：作為“一半在營、一半煥新”策略的先鋒陣地，這片空間果斷舍棄了傳統(tǒng)高坪效零售。在動(dòng)線割裂的改造過渡期，它以七大獨(dú)立書店集群筑高文化調(diào)性，精準(zhǔn)鎖死海淀高知客群。

• 「源·頌」東方美學(xué)區(qū)——在地文化的商業(yè)變現(xiàn)：深度挖掘中式傳統(tǒng)美學(xué)與海淀在地文化，將歷史底蘊(yùn)轉(zhuǎn)化為可觸摸、可消費(fèi)的現(xiàn)代場景，打造出具有極高復(fù)購率的文化消費(fèi)場域。

• 城市市集——高頻客流的微循環(huán)引擎：匯聚煙火氣與時(shí)令賞味，通過引入高頻次、強(qiáng)打卡的在地風(fēng)味和小微餐飲矩陣，升級成為拉升商場工作日及夜間客流活力的微循環(huán)引擎。
  

• 即興時(shí)區(qū)——年輕客群的情緒宣泄口：釋放年輕力與荷爾蒙的先鋒潮流地帶。瞄準(zhǔn)Z世代圈層文化，用強(qiáng)烈的視覺反差和社群活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)客群結(jié)構(gòu)的年輕化。

• 主理人大道——非標(biāo)品牌的孵化器：這是與連鎖品牌共生的。這種“非標(biāo)商業(yè)”的集聚不僅能引發(fā)持續(xù)的社交媒體裂變，更讓商場具備了“常逛常新”的盲盒屬性。

煥新后公區(qū)效果圖

通過這五大空間的切分與重組，世紀(jì)金源完成了一次漂亮的資產(chǎn)估值重塑。它徹底跳出了傳統(tǒng)商業(yè)盒子“按平方米算租金”的同質(zhì)化，轉(zhuǎn)向“按心智占有率算收益”的全新維度，在冰冷的鋼筋水泥中成功植入了無可替代的情緒價(jià)值錨點(diǎn)。

煥新后衛(wèi)生間效果圖

升級期的“穩(wěn)場術(shù)”：去物理化編隊(duì)，業(yè)態(tài)組團(tuán)強(qiáng)行拉升勢能

面對邊營業(yè)、邊煥新的復(fù)雜動(dòng)線，世紀(jì)金源的操盤團(tuán)隊(duì)展現(xiàn)出了極強(qiáng)的控盤手腕：打破物理樓層的敘事束縛，以“業(yè)態(tài)組團(tuán)”的矩陣概念重新聚攏客流。

接管近一年來，項(xiàng)目在營區(qū)域已悄然完成了逾100家新店的簽約與開業(yè)。聰明的資管從不單賣鋪位，賣的是能引發(fā)客群化學(xué)反應(yīng)的“圈層組團(tuán)”。具體來看，北京世紀(jì)金源打出了三張精準(zhǔn)的底牌：

1.頂配戶外陣列，鎖定高凈值運(yùn)動(dòng)客群

戶外新店圖

在原有的運(yùn)動(dòng)板塊基礎(chǔ)上，世紀(jì)金源進(jìn)行了一次兇猛的“升艙”。由始祖鳥形象店領(lǐng)銜，集結(jié)了MAMMUT、HOKA ONE ONE、Klattermusen攀山鼠、ON等數(shù)十個(gè)國際戶外先鋒品牌。配合FILA FUSION、Beneunder等潮流新勢力，直接構(gòu)建了北京西部最全、最硬核的時(shí)尚戶外全場景矩陣。

2.高化組團(tuán)“平穩(wěn)煥新”，穩(wěn)住基本盤

高凈值資產(chǎn)的交接，真正的操盤手從不大破大立，而是用“煥新”的柔性手腕完成過渡。面對原有的高化與名表珠寶板塊，世紀(jì)金源沒有生硬地談“引入”，而是聯(lián)合CHANEL、Dior、蘭蔻、雅詩蘭黛等國際一線美妝，以及OMEGA、MONTBLANC等名表品牌，在原有基礎(chǔ)上啟動(dòng)盛大的“美力煥新”與線下沙龍。這不僅給老商戶吃下了定心丸，更向市場傳遞了其強(qiáng)大的穩(wěn)場控盤力。

3.首店經(jīng)濟(jì)突圍，重塑餐飲流量引擎

餐飲圖

在餐飲板塊，項(xiàng)目果斷加碼首店經(jīng)濟(jì)，直接祭出了滿隴山房（北京首店）和壽司郎（海淀首店）兩張王牌，配合肉肉大米、費(fèi)大廚、羲和雅苑等流量強(qiáng)店，強(qiáng)行置入新的流量發(fā)動(dòng)機(jī)。

此外，原有的運(yùn)動(dòng)場館也迎來了功能升維。平穩(wěn)過渡的“KAL SPACE能量空間”，不僅承接了原有的羽毛球健康生態(tài)，未來更將擴(kuò)充室外足球、網(wǎng)球、籃球等多元運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，成為海淀全齡段客群的健康能量場。

動(dòng)線割裂期的逆向超車：用頂級IP“強(qiáng)行聚客”

邊調(diào)邊改，意味著商場不可避免地會(huì)面臨長達(dá)一兩年的“半邊引流、半邊施工”的特殊狀態(tài)。在這種動(dòng)線割裂的陣痛期，如果只有常規(guī)的促銷活動(dòng)，會(huì)如同隔靴搔癢。

北京世紀(jì)金源購物中心的做法非常值得借鑒：當(dāng)部分區(qū)域的物理動(dòng)線受阻，唯一能穿越阻礙、強(qiáng)行聚攏人心的，只有極高濃度的文化IP。

三星堆現(xiàn)場圖

從2025年下半年開始，世紀(jì)金源的內(nèi)容賦能就開啟了堪稱“國家級降維打擊”的超限戰(zhàn)。首發(fā)動(dòng)作便徹底拋棄了傳統(tǒng)商場的美陳打法，將“三星堆古蜀藝術(shù)展”這一重磅文化IP首次引入商業(yè)實(shí)體。面對此類稀缺文博資源，世紀(jì)金源直接打出“免票、免預(yù)約”的底牌。這不僅是打破博物館與商業(yè)盒子邊界的文化普惠，更隱藏著極其銳利的資管算盤：以高能級的文化內(nèi)容替代傳統(tǒng)營銷投放，用極低的獲客成本瞬間擊穿全城客群圈層，在動(dòng)線割裂的陣痛期內(nèi)，強(qiáng)行構(gòu)筑起一道高粘性的“流量防波堤”。

圓明園現(xiàn)場圖

緊接著在2025年12月至2026年2月的跨年關(guān)鍵期，項(xiàng)目再次創(chuàng)下“歷史第一次”——攜手圓明園打造“獸首迎新·海晏河清”文化藝術(shù)展。這不僅是圓明園首次聯(lián)合商業(yè)地標(biāo)辦展，更在商場中庭直接置入了一尊長達(dá)16米的原創(chuàng)巨型“黑馬”藝術(shù)裝置，內(nèi)藏四尊獸首復(fù)刻品，外場更有海晏河清尊等展品。配合沉浸式的3D西洋樓復(fù)原和上百款圓明園文創(chuàng)，硬生生把商場變成了一個(gè)城市級的文化引力中心。

這種“高舉高打”的文化策展?fàn)I銷并非短期狂歡。據(jù)悉，項(xiàng)目已將目光瞄準(zhǔn)了2026年的全年規(guī)劃，預(yù)計(jì)在5月份重磅推出大型“咖啡節(jié)”，并持續(xù)孵化“藍(lán)靛集”等原創(chuàng)文化IP，用連續(xù)不斷的文化社交活動(dòng)，為這座處于蛻變期的航母提供源源不斷的客流燃料。

結(jié)語：做時(shí)間的朋友，與城市共赴萬種未來

從2025年4月全面接管至今，北京世紀(jì)金源購物中心用近一年的時(shí)間，給行業(yè)演示了一場高難度的空中換引擎。其最硬核的底氣，正是來自于精準(zhǔn)的空間切分策略：東區(qū)約40萬方基本盤穩(wěn)如泰山、照常在營；西區(qū)則大刀闊斧、封閉煥新，承擔(dān)起重塑資產(chǎn)估值的重任。這種半邊引流、半邊手術(shù)的高難度操盤模式，憑借的是龐大的體量底盤與精進(jìn)不休的定力，在營運(yùn)中重構(gòu)組團(tuán)，在動(dòng)線割裂中用文化賦能。

當(dāng)2026年Q4西區(qū)逐步揭開面紗，與持續(xù)繁榮的東區(qū)完成世紀(jì)合體時(shí)，我們有理由相信，這座61.5萬方的超級大盤，將以萬種生活博物館的全新姿態(tài)，重新定義北京甚至全國商業(yè)資產(chǎn)管理的想象力天花板。