拿地將近3年，由于限高因素而未能開建的西安銀泰中心，如今迎來了規劃指標調整。

最受關注的，就是其容積率從此前上限8.4，調整到了最新的4.4。

規劃指標調整之后，這意味著大家所期待的西安銀泰中心，距離正式開工建設已經越來越近。

當然，大家之前期待的“200米+”超高層，肯定是沒有了。

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容積率上限從8.4調整至4.4

2026年3月31日，西安市自然資源和規劃局新城分局發布《關于新城區XC-05-37-05地塊實施詳細規劃圖則的公示》。

根據公示信息，XC-05-37-05地塊位于長樂中路以北、萬壽北路以西，規劃用地性質為二類城鎮住宅用地+商業用地+商務金融用地，凈用地面積約6.3465公頃（折合約95畝），地上計容面積比例（商業+商務金融）：居住＞5：5，容積率為≤4.0（計容容積率≤4.4），建筑密度≤55%，綠地率≥15％。建筑高度按機場批復意見執行。

這塊地，其實就是大家所關注的西安銀泰中心項目用地。

2023年4月27日，銀泰置地通過旗下寧波溪口銀泰旅游開發有限公司摘得西安幸福林帶板塊長樂中路與萬壽北路交匯處西北角這宗約95畝的土地，規劃建設西安銀泰中心。

根據當時的規劃指標，該地塊住宅用地38.984畝、商服用地56.212畝，地上計容建面53.34萬㎡，地下建面不小于20.65萬㎡，容積率1.2-8.4。

同時，土地出讓文件當時約定，這塊地為高端城市綜合體項目用地，競得人需要與西安市幸福路地區綜合改造管理委員會簽訂《產業履約監管協議》。并且競得人需要自持地下商業不少于3萬平方米、自持地上商業不不少于9萬平方米，自持年限不少于10年。

另外，競得人還需要向西安市幸福路地區綜合改造管理委員會無償返還商業面積16542.47平方米。

摘地后，銀泰置地官網也發布了拿地的消息。

當時，銀泰置地表示：銀泰置地集團將投資超百億，規劃打造一座總建筑面積約78萬平方米，集酒店、商業、住宅、公寓、企業總部辦公與幸福林帶無縫銜接的高端TOD城市綜合體。項目建成后，將成為繼北京、成都、合肥之后的全國第四個銀泰中心項目，帶來全新的消費方式和生活模式，將成為西安乃至西北區域的新地標，為西安發展注入新動能。

但就在大家對這一超級綜合體充滿期待的時候，2024年下半年傳出的消息是銀泰項目目前因限高問題無法動工，正在積極協調。

實際上，限高無法動工也比較好理解。

一方面，國家層面這幾年對于超高層的審批開始收緊，嚴格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑；另一方面，幸福林帶板塊本身有其有特殊性，在建筑高度方面肯定也有規定。

從此次公示的這塊地全新規劃指標來看，最大的變化就是容積率上限從此前的8.4下調至4.4。

結合這個容積率，估計項目的建筑高度很有可能被限在150米以下。

當然，容積率調整之后，此前的一些自持面積等特別約定條件，很有可能也要調整。

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百萬方商業+辦公，齊聚幸福林帶

事實上，建筑高度的降低只能說是一個遺憾，無法誕生建筑地標，而這絲毫不影響大家對于銀泰中心的期待。

大家期待的是，銀泰能夠給西安引入更高端的資源與品牌。

國內目前有三座銀泰中心。

北京銀泰中心（總建面約36萬㎡），包含有in01高端購物中心（約3萬㎡）、超甲級寫字樓、柏悅酒店、柏悅府、柏悅居。

成都銀泰中心（總建面約72萬㎡），包含有華爾道夫酒店(Waldorf Astoria Chengdu)、頂級商務豪宅華悅府、格調闊景公寓華悅居、全客層國際化購物中心in99（約19萬㎡）、超甲級寫字樓。

合肥銀泰中心，包含有國際甲級寫字樓、高端商業、君亭酒店等。

接下來，就期待西安銀泰中心的規劃了。

結合全新的規劃指標，地上計容面積比例（商業+商務金融）：居住＞5：5，這意味著西安銀泰中心地上部分“商業+商務金融”的體量在約14萬平方米，再加上地下部分，預計“商業+商務金融”部分的總體量在約20萬平方米。

除了西安銀泰中心之外，作為目前西安重點城市更新片區之一，幸福林帶板塊還有多個商業、辦公類項目已經開業或者在建。

其中，商業體量10.3萬平方米的龍湖西安長樂天街已于2025年11月中旬開業，龍湖長樂天街上則是辦公+SOHO龍湖天際。

除了西安銀泰中心、龍湖長樂天街+龍湖天際之外，幸福林帶沿線還有3個商業+辦公類項目，分別為：中建西北創研中心、百度智慧中心、幸福壹號·數智中心（占地20.475畝）。

再加上其它尚未供地的商業、辦公類地塊，保守估計幸福林帶沿線商業、辦公體量會在百萬方級別，待這些項目陸續建成、產業落地，大家將會看到一個不一樣的幸福林帶板塊。

當然，在這個過程中，我們也期待幸福林帶板塊新落地的商業，能夠帶來西安商業業態的升級！